一级国产20岁美女毛片,久久97久久,久久香蕉网,国产美女一级特黄毛片,人体艺术美女视频,美女视频刺激,湿身美女视频

 精裝房，但考慮本區(qū)域客戶特點及區(qū) 域限價因素，精裝成本較高難以在售 價中消化，且會提高單套售價，客戶 接受度會降低，因此決定毛坯銷售。 A項目周圍競品定價情況：緊挨 項目的C競品均價約12500元，離 項目7-10公里的D、E項目均價約 23000元。 根據(jù)調(diào)研及對市場分析，結(jié)合區(qū) 域限價因素，確定A項目單方均價定 價。 表1 對標(biāo)項目產(chǎn)品基本情況
A房地產(chǎn)項目占地面積11.07萬 平方米，地上規(guī)劃總建面19.40萬平 方米，規(guī)劃有住宅、商業(yè)及配套幼兒園； 目前已完成工程設(shè)計規(guī)劃，開始組織 后續(xù)施工及銷售計劃，本文從項目區(qū) 位、市場分析、下面對項目整體盈利 情況進(jìn)行分析匯報。因涉及商業(yè)機(jī)密， 本文對相關(guān)信息數(shù)據(jù)進(jìn)行保密、省略 處理。 一、項目區(qū)位及客戶市場分析 A項目所處東麗區(qū)，是天津市環(huán) 城四區(qū)之一，地處津濱發(fā)展主軸，是 天津市中心城區(qū)和濱海新區(qū)的重要功 能區(qū)，工業(yè)發(fā)達(dá)、市場繁榮、交通便利； 本項目位于東麗區(qū)B示范鎮(zhèn)，區(qū)位優(yōu) 勢明顯，項目南側(cè)為成熟居住區(qū)，西 南側(cè)為商業(yè)廣場，東側(cè)為小學(xué)和中學(xué)， 北側(cè)和西側(cè)為規(guī)劃用地。 B示范鎮(zhèn)的居民住宅主要規(guī)劃為 城市還遷房，社區(qū)工程品質(zhì)及物業(yè)管 理相對較差，雖然整個片區(qū)的整體消 費水平不高，但也存在一部分本地客 戶有著強(qiáng)烈的居住改善欲望，希望能 居住面積更大、物業(yè)品質(zhì)和環(huán)境更好
的房子，同時也并不愿意離開這個生 活多年的地區(qū)，而在本項目及競品項 目之前，本地尚未有品質(zhì)較高的商品 房入市，這正好是市場的空白。 二、銷售定價策略 根據(jù)A項目土地成本、建筑成本、 財務(wù)成本、營銷費用、管理費用測算 分析，計算出A項目單方保本售價為， 包括高層、洋房以及配套商業(yè)。 根據(jù)公司產(chǎn)品線，可做毛坯房和
按競品距 離劃分 對標(biāo)項目 產(chǎn)品 戶型面積 單價 總價 入市時 間 一級競品 C 洋房 94、110、 127㎡三室 13000 117-170萬 2019年7 月小高層 94、127㎡三 室 11800 107-156萬
參考項目
D
洋房 130㎡三室 26000元/㎡ 351萬 2018年10 月 小高層 85-100㎡兩 室，120㎡三 室； 22000元/㎡ 185-264萬 2018年10 月 E 洋房 90、115㎡三 室 25000元/㎡ 225-288萬 2015年6 月 高層 80㎡兩室， 120㎡三室 22000元/㎡ 176-264萬 2015年6單（如房企前10強(qiáng)或前20強(qiáng)）中才 能辦理開發(fā)貸，針對A項目，目前可 以辦理開發(fā)貸的銀行較少，因此應(yīng)通 過多渠道尋求金融合作。 （二）個人按揭貸款 天津地區(qū)目前的個人貸款業(yè)務(wù)較 為寬松，各行均在發(fā)展此業(yè)務(wù)，額度 較多的銀行主要集中在中、農(nóng)、工、建、 郵儲五大國有銀行及以招商、中信、 興業(yè)、浦發(fā)為代表的股份制銀行，另 外還有些天津農(nóng)商、濱海農(nóng)商等當(dāng)?shù)?銀行。天津地區(qū)個貸政策主要有以下 幾點。 1.利率：首套基準(zhǔn)利率上浮5% 為4.9X（1+5%）=5.145%， 第 二 套利率上浮10%為4.9X（1+10%） =5.39%。 2.首付比例：付款是房屋購買時 的第一筆預(yù)付款，一般情況下數(shù)額應(yīng) 當(dāng)在總房價的30%以上，一般購買首 套房的，有以下兩種情況的首付比例： 第一首次使用公積金貸款的，對購買 首套住房且套型建筑面積在90平方米 以下或按規(guī)定購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家 庭，首付款比例不低于20%;對購買 首套住房且套型建筑面積在90平方米 以上的家庭，首付款比例不低于30%， 并且公積金貸款必須連續(xù)繳存12個月 以上并且貸款時還在連續(xù)繳存著。使 用銀行商貸的話，最低首付比例為總 房款的30%。貸款購買二套房的情況 下，貸款首付款比例不得低于60%， 貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍; 對貸款購買第三套及以上住房的，銀 行基本上不給予申請。 3.按揭回款速度：按照正常情況， 在客戶簽約并提供齊全資料后，各銀 行從接件到審批放款時間約為10-15 天，從四季度到年底，各行的放款額
度和速度一般都會收緊，所以應(yīng)加快 推盤速度。 五、天津市購房政策分析 對在本市有1套及以上住房的非 本市戶籍居民家庭、有2套及以上住 房的本市戶籍居民家庭、有1套及以 上住房的成年單身人士，暫停在本市 （濱海新區(qū)除外）再次購買新建住房和 二手房。 非本市戶籍居民家庭在本市范圍 內(nèi)購房，需提供在本市3年內(nèi)連繳2 年以上社會保險或個人所得稅證明。 補(bǔ)繳的社會保險或個人所得稅證明不 得作為購房有效憑證。 六、稅務(wù)政策分析 （一）增值稅政策分析 從2016年全面實施“營改增”開 始，為了響應(yīng)國家的對企業(yè)減稅降費 的號召，房地產(chǎn)行業(yè)增值稅率已經(jīng)歷 了從11%到10%又到9%兩次降幅， 這直接惠及企業(yè)及老百姓，對這個行 業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展也是大有益處；同時因 房地產(chǎn)行業(yè)一般采取的是預(yù)售制，預(yù) 售后的幾年內(nèi)才能完工具備交付及收 入確認(rèn)條件，這和一般工業(yè)企業(yè)差別 較大，體現(xiàn)在以下方面。 房地產(chǎn)預(yù)售回款即需要預(yù)交增值 稅，目前預(yù)繳稅率是3%，這個稅率是 固定稅率，不因企業(yè)、項目差別而有 所調(diào)整。 當(dāng)房地產(chǎn)項目完工確認(rèn)收入時， 會按照正常的銷項稅、進(jìn)項稅計算應(yīng) 交增值稅，然后扣減之前預(yù)交的增值 稅，再補(bǔ)交增值稅，但是，若之前預(yù) 交的增值稅金額較大，會出現(xiàn)預(yù)交無 法全額扣減的情況，增值稅目前也沒 有可退稅的政策，這是企業(yè)可能會出
三、產(chǎn)品規(guī)劃方案 A項目地塊容積率為1.5，屬于 較低容積率項目，結(jié)合周圍市場情況， 更適合做改善類產(chǎn)品，所以目前規(guī)劃 產(chǎn)品主要為洋房產(chǎn)品，此類產(chǎn)品能與 周圍大量還遷房形成差異化對比，在 品質(zhì)和售價方面都應(yīng)該有所提升。 在交付標(biāo)準(zhǔn)方面，目前市場上分 毛坯交付和精裝交付兩種方式，精裝 交付也分兩種商業(yè)模式，一種是房屋 銷售合同即明確為精裝修房屋，精裝 修的成本納入房屋銷售收入和對應(yīng)成 本，另一種模式為，開發(fā)商引入第三 方精裝修公司，由客戶與第三方協(xié)商 簽訂精裝修合同，精裝修的收入及成 本單獨核算，并不納入房屋銷售價格 中，如果選擇需考慮周圍客戶消費喜 好、政府限價因素、稅務(wù)政策等，因 A項目所在地政府限價因素，房屋價 格無法根據(jù)市場調(diào)整，所以不宜開發(fā) 精裝修房屋，暫不考慮精裝修設(shè)計。 四、天津市金融政策分析 （一）房企開發(fā)貸政策 國家多次重申“房子是用來住 的，不是用來炒的” ，為了進(jìn)一步規(guī) 范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國家對房地產(chǎn) 行業(yè)的監(jiān)管力度不斷加大，金融環(huán)境 也越來越緊縮，各金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn) 開發(fā)貸的準(zhǔn)入門檻也越來越嚴(yán)格，在 “四三二”原則（四證齊全：土地證、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃 許可證、建筑工程施工許可證；自有 資金達(dá)項目總投資30%以上；公司資 質(zhì)達(dá)到二級資質(zhì)及以上）的基礎(chǔ)上， 金融機(jī)構(gòu)不斷加碼：或表示開發(fā)貸的 總額度不得增加，只能在原有額度內(nèi) 變化，或在指定的符合放款條件的名現(xiàn)的潛在虧損。 A項目住宅因限價及區(qū)域市場價， 預(yù)計銷售價格偏低，經(jīng)測算，項目住 宅整體的應(yīng)交增值稅會低于預(yù)交增值 稅；另外公司還有4萬平商業(yè)產(chǎn)品可 售，這部分物業(yè)的不受限價政策影響， 預(yù)計會實現(xiàn)較高的銷售價格，住宅和 商業(yè)同屬一個法人公司，增值稅可進(jìn) 行合并繳納，綜合分析，與預(yù)交增值 稅基本持平。 （二）住宅契稅稅率 目前天津市關(guān)于客戶購買住宅的 契稅政策主要有：首次購房，90平米 及以下契稅1%，90平以上1.5%；二 套購房，90平及以下契稅1%，90平 以上契稅2%；三套（目前濱海新區(qū)可 購三套），契稅3%。 界定客戶是幾套購買，完全是根 據(jù)官方系統(tǒng)中客戶情況確定，開發(fā)商 無法左右決定，但是開發(fā)商可以利用 以上政策提前規(guī)劃產(chǎn)品類型，尤其是 對于定位剛需客戶的90平米左右戶 型，稍微進(jìn)行些規(guī)劃，將面積盡量降 低到90平米以下，可為客戶節(jié)省稅金 支出為總價的0.5%或者1%，這也是 項目產(chǎn)品的溢價空間。 （三）土地增值稅政策分析 2019年土地增值稅關(guān)于預(yù)繳率有
了較大變動，之前政策是：按照不含 稅銷售單價（2萬以下，2-3萬，3萬 以上）確定為2%、3%、5%三檔稅 率，根據(jù)《國家稅務(wù)總局天津市稅務(wù) 局關(guān)于土地增值稅征管有關(guān)事項的公 告 2019年第13號》，現(xiàn)改為按照不 同區(qū)縣、不同物業(yè)類型確定不同的預(yù) 交稅率：按照普通住宅、非普通住宅、 其他物業(yè)類型分三檔稅率，若項目在 市內(nèi)六區(qū)則分別為2%、3%、4%，若 項目位于市內(nèi)六區(qū)之外，則為3%、4%、 5%，此新政從2019年8月開始實行， 對于本項目住宅產(chǎn)品沒有影響，前后 執(zhí)行政策均為2%；對商業(yè)產(chǎn)品影響 較大，從原來的2%調(diào)整到4%，對公 司的影響主要是預(yù)交土地增值稅增加， 導(dǎo)致現(xiàn)金流提前支出，從項目清算口 徑計算，商業(yè)地塊的稅負(fù)率還是高于 4%的，不會造后續(xù)退稅手續(xù)。 因住宅地塊和商業(yè)地塊是分別 立項，根據(jù)《天津市地方稅務(wù)局公告 2016年第24號》第五條，按照立項 進(jìn)行土地增值稅清算，經(jīng)測算，住宅 地塊增值率小于20%，無土地增值稅， 預(yù)繳部分需申請退稅；商業(yè)地塊會產(chǎn) 生補(bǔ)交土地增值稅的情況。 根據(jù)《天津市地方稅務(wù)局公告 2016年第25號》第二條，精裝修成
本在符合規(guī)定的條件下可以扣除并準(zhǔn) 予加計扣除，住宅產(chǎn)品因政府限價， 售價無法突破，所以暫不考慮精裝修； 商業(yè)產(chǎn)品會根據(jù)前期規(guī)劃、客戶定制 化設(shè)計適當(dāng)增加精裝修部分（比如中 央空調(diào)等），以享受稅務(wù)政策優(yōu)惠。 （四）企業(yè)所得稅預(yù)交政策 根據(jù)《天津市地方稅務(wù)局公告 2017年第1號》，對我市房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利 率暫按下列規(guī)定進(jìn)行確定：（1）開發(fā) 非經(jīng)濟(jì)適用房項目的，暫按20%確定。 （2）符合經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改 房條件的，暫按3%確定。 A項目住宅屬于一般商品房，需 按20%毛利率預(yù)交企業(yè)所得稅，按照 目前預(yù)測情況，此毛利率要高于項目 實際毛利率，存在后續(xù)溝通退稅的情 況。 綜上所述，房地產(chǎn)項目盈利狀況 主要受到項目區(qū)位、客戶市場、政策 環(huán)境、稅率等多方面因素影響，其中， 政府限價政策對房地產(chǎn)項目銷售影響 很大，另外稅務(wù)政策和金融政策對項 目最終的銷售和現(xiàn)金流也會產(chǎn)生較大 影響。 作者單位 天津?qū)嵉胤康?產(chǎn)開發(fā)有限公司