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合同一

合同一的租賃期為1年加上2年可延長(zhǎng)的租賃期間，租賃期第1年，雙方如提前終止租賃需要支付重大的罰金，因此可以合理確定承租人不會(huì)行使終止租賃選擇權(quán)，否則對(duì)承租人而言經(jīng)濟(jì)損失重大。在此情況下，自租賃期開(kāi)始日起的第1年有強(qiáng)制的權(quán)利和義務(wù)，是不可撤銷期間。

對(duì)于此后2年的延長(zhǎng)期，由于雙方均可單方面選擇不續(xù)約而無(wú)需支付任何罰金，且預(yù)計(jì)對(duì)交易雙方帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失不重大，該租賃不再可強(qiáng)制執(zhí)行。

因此，合同一的租賃期為1年，該租賃屬于短期租賃。

合同二

合同二無(wú)固定到期日，且承租人和出租人都享有終止租賃選擇權(quán)，通知期為三個(gè)月，雙方行使終止選擇權(quán)將承擔(dān)的罰款并不重大。當(dāng)承租人和出租人均有權(quán)在不經(jīng)對(duì)方許可的情況下終止租賃且罰款金額不重大時(shí)，該租賃不再可強(qiáng)制執(zhí)行，租賃期應(yīng)為租賃起始日至雙方可以解除合同的最早時(shí)間點(diǎn)。

因此，合同二的租賃期僅為三個(gè)月，該租賃屬于短期租賃。

合同三

合同三無(wú)固定到期日，但只有承租人有終止選擇權(quán)，則租賃期取決于：從承租人角度判斷，其是否可以合理確定不行使終止選擇權(quán)，或在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)不行使終止選擇權(quán)。

如果承租人可以合理確定其5年內(nèi)不會(huì)行使終止選擇權(quán)，則租賃期超過(guò)五年，應(yīng)為長(zhǎng)期租賃。如果承租人合理確定其僅在半年內(nèi)不會(huì)行使終止選擇權(quán)，則該合同符合短期租賃的條件。

此外，假定承租人在租賃終止后可享有購(gòu)買選擇權(quán)，根據(jù)租賃準(zhǔn)則第三十條，包含購(gòu)買選擇權(quán)的租賃，即使租賃期不超過(guò)12月，也不屬于短期租賃。

合同四

合同四的租賃期限為10年，但只有出租人有權(quán)終止租賃，根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定，僅出租人享有終止租賃選擇權(quán)的，不可撤銷的租賃期應(yīng)包括終止租賃選擇權(quán)所涵蓋的期間。因此，租賃期等于租賃的合同期限（即 10 年）。合同四不符合短期租賃的條件。

假設(shè)2021年3月1日，出租人和承租人針對(duì)合同四變更了租賃合約，將租賃期縮短至1年，由于短期租賃是指在租賃期開(kāi)始日，租賃期不超過(guò)12個(gè)月的租賃，因此，雖然該租賃變更導(dǎo)致租賃期縮短至1年以內(nèi)，承租人應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)減使用權(quán)資產(chǎn)的賬面價(jià)值，不得改按短期租賃進(jìn)行簡(jiǎn)化處理或追溯調(diào)整。

合同五

合同五無(wú)固定到期日，且承租人和出租人都享有終止租賃選擇權(quán)，但特別之處在于，合同約定該租賃只能在每年的 12 月 31 日終止。

2021年1月1日（租賃期開(kāi)始日），基于合同二的分析，當(dāng)承租人和出租人均有權(quán)在不經(jīng)對(duì)方許可的情況下終止租賃且罰款金額不重大時(shí)，該租賃不再可強(qiáng)制執(zhí)行，租賃期為租賃起始日至雙方可以解除合同的最早時(shí)間點(diǎn)，即 2021 年 1 月 1 日至2021年12月31日，由于租賃期不超過(guò)12個(gè)月，因而符合短期租賃的條件。

假設(shè)雙方均未在 2021 年 9 月 30 日之前發(fā)出終止租約的通知，則最早終止租賃的日期為2022年12月31日。

2021 年 10 月 1 日，由于合同約定該租賃只能在每年的 12 月 31 日終止，不可撤銷的租賃期變更為2021 年 10 月 1 日至2022年12月31日，新的租賃期為 15 個(gè)月，超過(guò)了12個(gè)月，因此將不再符合短期租賃的條件。

其他

考慮

根據(jù)準(zhǔn)則對(duì)短期租賃的豁免要求，如果承租人對(duì)某類租賃資產(chǎn)作出了簡(jiǎn)化會(huì)計(jì)處理的選擇，未來(lái)該類資產(chǎn)下所有的短期租賃都應(yīng)采用簡(jiǎn)化會(huì)計(jì)處理。

案例中，A公司如果選擇對(duì)房屋建筑物租賃采用短期租賃簡(jiǎn)化處理方法，則應(yīng)將其一貫運(yùn)用于所有房屋建筑物類別的租賃。

問(wèn)：某租賃合同變更導(dǎo)致租賃期縮短至1年以內(nèi)，承租人應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？是否允許改按短期租賃進(jìn)行會(huì)計(jì)處理并追溯調(diào)整？

問(wèn)：某租賃合同約定，初始租賃期為1年，如有一方撤銷租賃將支付重大罰金，1年期滿后，如經(jīng)雙方同意租賃期可再延長(zhǎng)2年，如有一方不同意將不再續(xù)期，沒(méi)有罰金且預(yù)計(jì)對(duì)交易雙方帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失不重大。根據(jù)上述合同，企業(yè)應(yīng)如何確定租賃期？

問(wèn)：承租人與出租人簽訂租賃期為1年的租賃合同，能否簡(jiǎn)單認(rèn)定該租賃為短期租賃？

問(wèn)：租賃期不超過(guò)12個(gè)月且包含購(gòu)買選擇權(quán)的租賃是否屬于短期租賃？

相關(guān)實(shí)施問(wèn)答具體內(nèi)容請(qǐng)參見(jiàn)財(cái)政部官網(wǎng)：http://kjs.mof.gov.cn/zt/kjzzss/sswd/zlzzsswd/