投資性房地產(chǎn)的計(jì)量包括初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量?jī)蓚€(gè)方面。初始計(jì)量都是按照成本模式進(jìn)行的，后續(xù)計(jì)量有成本和公允價(jià)值兩種模式，但同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不能同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。
實(shí)習(xí)生王會(huì)參加一個(gè)公司的年終審計(jì)時(shí)，對(duì)被審企業(yè)的投資性房地產(chǎn)處理產(chǎn)生了濃厚的興趣。她拿著工作底稿來找?guī)ш?duì)的審計(jì)小組組長(zhǎng)劉燕，不解地提出一連串問題：“劉姐，到底什么是投資性房地產(chǎn)？土地使用權(quán)到底屬于哪個(gè)科目？這個(gè)企業(yè)把土地使用權(quán)到處放，我都看暈了?！?br />
劉燕看了看底稿，笑笑：“投資性房地產(chǎn)是新準(zhǔn)則的一個(gè)新內(nèi)容，是對(duì)企業(yè)具有共性的一類特別資產(chǎn)的特別規(guī)定。所謂投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。一個(gè)特點(diǎn)就是投資性房地產(chǎn)一定要能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。新準(zhǔn)則列舉的投資性房地產(chǎn)主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。關(guān)于土地使用權(quán)，按照新準(zhǔn)則的規(guī)定可以計(jì)入固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)，但各有嚴(yán)格的條件，絕對(duì)不能亂放。比如計(jì)入投資性房地產(chǎn)科目的土地使用權(quán)主要包括兩類：已經(jīng)出租的和企業(yè)持有準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的?？雌饋韥y，其實(shí)都有規(guī)律可循。你可以根據(jù)這些土地適用權(quán)的具體情況分析看他們的處理是否正確。另外，房屋建筑物也是如此，根據(jù)不同情況可能會(huì)被放進(jìn)固定資產(chǎn)、存貨或投資性房地產(chǎn)科目?！?br />
王會(huì)想了想問：“那如果一個(gè)企業(yè)租入一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，比如一棟房子，本來是要自己用的，可是覺得自己經(jīng)營(yíng)實(shí)在麻煩，就把房子轉(zhuǎn)租了，這房子是不是又變成轉(zhuǎn)租方企業(yè)的投資性房地產(chǎn)了呢？”
劉燕說：“錯(cuò)，可以作為投資性房地產(chǎn)管理的建筑物一定得是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。對(duì)于第一個(gè)出租企業(yè)來說屬于投資性房地產(chǎn)，對(duì)于第二個(gè)出租企業(yè)來說，只是一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租入的資產(chǎn)。另外也并不是用于出租的建筑物都是投資性房地產(chǎn)，比如飯店的客房，雖然是出租用的，但由于是企業(yè)的主營(yíng)項(xiàng)目，這些房屋都是企業(yè)的固定資產(chǎn)。會(huì)計(jì)強(qiáng)調(diào)的是實(shí)質(zhì)重于形式?！?br />
“會(huì)計(jì)真是細(xì)致入微?！蓖鯐?huì)贊嘆，“那投資性房地產(chǎn)核算中的特別之處有哪些方面呢？”“首先是計(jì)量方面。投資性房地產(chǎn)的計(jì)量包括初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量?jī)蓚€(gè)方面。初始計(jì)量都是按照成本模式進(jìn)行的，后續(xù)計(jì)量有成本和公允價(jià)值兩種模式，但同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不能同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。成本模式下需要進(jìn)行折舊或攤銷及計(jì)提減值準(zhǔn)備，與固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的相關(guān)業(yè)務(wù)處理類似；公允價(jià)值模式相比之下要麻煩一些，需要按資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益—‘公允價(jià)值變動(dòng)損益’科目。其次是轉(zhuǎn)換問題。轉(zhuǎn)換也包括兩個(gè)方面的問題：計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換問題和投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)之間的相互轉(zhuǎn)換問題。在計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換問題中，一般來說企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。但如果符合一定條件時(shí)，成本模式可以轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，而已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，則不能從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)之間相互轉(zhuǎn)換時(shí)也需要考慮具體情況。將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)時(shí)，采用成本模式計(jì)量的，直接將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值；采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，需要以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為非投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，如假設(shè)是轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，就可以處理為：按轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值借記‘固定資產(chǎn)’，按該項(xiàng)房地產(chǎn)的成本貸記‘投資性房地產(chǎn)（成本）’，同時(shí)按該房地產(chǎn)的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)貸記‘投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)值變動(dòng)）’，差額借或貸記入‘公允價(jià)值變動(dòng)損益’。將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益—‘公允價(jià)值變動(dòng)損益’；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益—‘資本公積（其他資本公積）’。”劉燕熟練地概括完，看到王會(huì)在認(rèn)真地做筆記，不覺微微一笑，問：“公允價(jià)值是不是很麻煩？”王會(huì)嘆口氣：“是啊，會(huì)計(jì)處理麻煩，價(jià)值的合理性判斷也麻煩。企業(yè)不用也罷?！?br />
劉燕點(diǎn)點(diǎn)頭又搖搖頭，“新準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)處理中公允價(jià)值的使用方法是做了具體規(guī)定的，必需同時(shí)具備投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)這兩個(gè)條件時(shí)才可以使用。但具備這兩個(gè)條件后也不是必需使用公允價(jià)值。而且在公允價(jià)值計(jì)量模式下，企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)時(shí)，如果該房地產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額需要計(jì)入‘公允價(jià)值變動(dòng)損益’，會(huì)直接影響企業(yè)的當(dāng)期損益。企業(yè)是否使用公允價(jià)值模式，的確需要三思而后行。”
