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前言：土地增值稅是影響房地產開發(fā)企業(yè)稅后利潤的一個重要因素。加強對房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算，將對房地產開發(fā)企業(yè)稅后利潤產生較大的影響。為躲避土地增值稅，許多房地產開發(fā)企業(yè)使盡渾身解數，各出高招。筆者結合稅審業(yè)務的實際，輔之相關資料，對現行土地增值稅偷、逃、避稅18種手段予以歸納和揭示
一、虛構合作開發(fā)模式避稅
《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)中對合作開發(fā)土地有明確規(guī)定：“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的，應征收土地增值稅”。
某房地產開發(fā)企業(yè)實際購得一塊土地的使用權準備修建住宅，而另同土地轉讓方簽定合作建房協議。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這種“合作開發(fā)模式”的避稅方式，被很多地產企業(yè)采用。
二、項目轉讓方式避稅
目前流行的地產公司收購方案是：先由收購方成立一家能夠享受稅收優(yōu)惠的公司，再由該公司以吸收合并方式兼并項目公司，項目隨公司而轉移，而國家法律法規(guī)對兼并明確給予稅收優(yōu)惠，免征不動產移轉中的增值稅、土地增值稅及契稅。對于吸收合并中的債務風險，則采用由被兼并方提供擔保的方式予以解決。
三、低價格銷售商鋪
某項目銷售商鋪8420平方米，銷售均價每平方米18600元，其中低價銷售5150平方米，每平方米9200元。這以明顯偏低價格銷售商鋪，少計銷售收入4841萬元。《稅收征收管理法》第三十五條第六項規(guī)定，納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的，稅務機關有權核定其應納稅額。
四、合作分房不確認收入
根據《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。通過房地產交換，交換雙方都取得房產這一實物形態(tài)的收入，應屬于土地增值稅的征稅范圍。交換雙方都應作為一種實物收人，申報繳納土地增值稅。
五、虛增工程成本
某市2007年商品房建安造價標準為每平方米1540元，某公司實際建安成本為每平方米3610元，差異額為每平方米2070元，差異率達134.41%。如果開發(fā)商提供的建安成本扣除額明顯高于造價表，又沒有正當理由，稅務部門將按核定辦法予以扣除。
六、股權投資下土地按評估價值入賬
通過股權收購方式獲取土地使用權，收購人應重視收購后土地成本的計量。從賬務處理來看，土地評估增值部分無法在股權交易過程中得到賬面確認。交易行為屬于股權投資，而非土地使用權交易。因此，賬務處理上，溢價支出僅能計入相關投資成本，而不能將溢價支出計入土地成本。不能按經評估確認后的價值確定有關資產的成本，將無形資產評估增值部分計入土地成本。
七、代收費用計入扣除項目加計扣除
根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》的規(guī)定，對于縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，可以根據代收費用是否計入房價和是否作為轉讓收入，確定是否扣除。如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅;相應的，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數。如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。相應地，在計算增值額時，代收費用不允許在收入中扣除。首先，確定要求代收費用的主體是否是縣級以上人民政府;其次，視情形決定是否作為扣除項目，且一律不得作為加計20%扣除計算的基數。
八、虛列公共配套設施支出
企業(yè)在簽訂建筑安裝合同時，已經將附屬工程、水電工程、屋面防水工程等包括在合同總價款中，在工程完工結轉成本時，又就這些單項簽訂大額虛假合同，或者作為公共配套設施支出發(fā)票重復進入開發(fā)成本。
九、擴大開發(fā)項目成本費用
1、虛開材料發(fā)票。
2、以預算發(fā)包價格計入工程成本。
3、虛開建安發(fā)票。
房地產開發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多，一個項目的開發(fā)包括設計、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿、房屋銷售代理業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門。不僅使房地產企業(yè)的財務日常處理票據的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產企業(yè)虛增成本帶來了可乘之機。利用建安發(fā)票虛列成本的，房地產公司只要支付33%的營業(yè)稅及附加，便可偷逃25%的企業(yè)所得稅。
十、整層車庫列入公共配套設施扣除
企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。部分開發(fā)商利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。比如某項目一層建成36個框架結構車位，其建造成本全部列入公共配套設施扣除。
十一、拖延清算時間遞延納稅
部分房地產企業(yè)利用種種手段鉆《土地增值稅暫行條例》的空子，遲遲不進行決算，或留下一兩套尾房，致使整個項目不能決算，逃避土地增值稅的清算，已經成為普遍現象。
十二、商鋪自營自用逃避納稅
將開發(fā)的高增值率的部分房地產，如商鋪、車庫等，轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途，由于產權未發(fā)生轉移，不需繳納土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。如果產權末發(fā)生轉移，不征收土地增值稅。有些房企則弄虛作假，用此政策逃避納稅。
十三、未按預征率足額繳納土地增值稅
深圳市從2008年7月1日開始調整土地增值稅預征率，具體調整如下：普通標準住宅按銷售收入1%預征，別墅為3%，其他類型房產為2%。對2008年6月30日以前，已按普通標準住宅0.5%預征，其他類型房產1%預征，是否要求補稅未有明確規(guī)定。由于土地增值稅征收項目和預征率的調整變化，某公司一項目應繳納土地增值稅3340787.90元，未按預征率足額繳納。
十四、利息支出一律計入扣除項目
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，利息支出要視情況確定，分在規(guī)定范圍內據實扣除和在10%以內計算扣除兩種情況。凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出不得單獨計算，而應并入房地產開發(fā)費用中一并計算扣除。在這種情況下，房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的10%以內計算扣除。
十五、將代收費用一律計入扣除項目加計扣除
如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅;相應的，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數。如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。相應地，在計算增值額時，代收費用不允許在收入中扣除。首先，確定要求代收費用的主體是否是縣級從上人民政府;其次，視情形決定是否作為扣除項目，且一律不得作為加計20%扣聚計算的基數。
十六、公共設施的成本費用全額扣除
部分房地產企業(yè)將小區(qū)居委會、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、居民文體娛樂場所等公共設施的成本費用一律計入扣除項目。根據《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理方法》(國稅發(fā)[2009]31號)的規(guī)定：屬于營利性的，或產權歸企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。
十七、利用關聯方交易進行利潤轉移
目前很多房地產開發(fā)企業(yè)都有若干個經營內容不同的公司，如：建筑設計公司、咨詢公司、商貿公司、建筑施工公司等等，通過與這些關聯公司之間的交易，將開發(fā)房地產利潤轉移，造成房地產開發(fā)項目低利潤或微利。
十八、內部分配，清算注銷不預留和繳納稅款
建議投資人或合作雙方留足應繳稅款后再進行利益分配，不僅可以規(guī)避涉稅風險，還可以避免合作雙方不必要的經濟糾紛。待稅款清算結束后雙方再將余額進行分配。
