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 【例】甲公司是一家中國(guó)境內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在中 國(guó)境內(nèi)從事房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的開發(fā)與銷售。甲公司于2×20 年1月通過招拍掛取得一塊土地使用權(quán)，并在該塊土地上開 發(fā) A 小區(qū)商品房，于同年10月取得預(yù)售許可證之后開始預(yù) 售 A 小區(qū)商品房，預(yù)計(jì)將于2×22年6月竣工后交付給客戶。 2×21年3月1日，甲公司和某客戶簽訂商品房買賣合同，將 A 小區(qū)的一套商品房預(yù)售給購(gòu)房人該客戶(買受人，下同), 付款方式為客戶于合同簽訂日一次性全額支付合同價(jià)款。合
同的主要條款約定如下：
1.甲公司向該客戶預(yù)售的商品房為： A 小區(qū)1號(hào)樓1 單
元3層303 室；
2.甲公司不能將該商品房出售給合同約定的購(gòu)房人之外
的其他方；
3.該商品房應(yīng)于2×22年7月31日前交付給購(gòu)房人，該 商品房在建期間購(gòu)房人不擁有該商品房的法定所有權(quán)，不能
將在建商品房用于出售或抵押；
4.在下列情形下購(gòu)房人有權(quán)解除合同：(1)購(gòu)房人所購(gòu) 商品房套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值超過3%;(2)甲公司逾 期交房超過30天；(3)房屋交付后，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。
除上述情形外，如果購(gòu)房人單方要求解除合同，應(yīng)當(dāng)向甲公

司支付合同價(jià)款的20%作為違約金。
本例中，甲公司的履約義務(wù)為向指定購(gòu)房人銷售建造的 商品房，針對(duì)該項(xiàng)履約義務(wù)：(1)甲公司負(fù)責(zé)建造商品房， 商品房在建期間購(gòu)房人尚未取得相關(guān)商品房的法定所有權(quán)， 購(gòu)房人并不能夠在甲公司建造商品房的同時(shí)即取得并消耗 甲公司建造商品房所帶來的經(jīng)濟(jì)利益。(2)甲公司在其自己 擁有土地使用權(quán)的土地上建造商品房，商品房建造期間購(gòu)房 人尚未取得相關(guān)商品房的法定所有權(quán)，無法將該在建商品房 用于出售或抵押，也無權(quán)主導(dǎo)房屋的建設(shè)、改變房屋設(shè)計(jì)或 用途，表明購(gòu)房人不能主導(dǎo)該商品房的使用并從中獲得幾乎 全部的經(jīng)濟(jì)利益，因此，購(gòu)房人不能夠控制甲公司履約過程 中在建的相關(guān)商品房。(3)合同約定購(gòu)房人與甲公司銷售的 商品房為指定樓棟門牌號(hào)的唯一房屋單位，甲公司不能替換 向購(gòu)房人預(yù)售的房屋單位，也不能再與購(gòu)房人之外的其他方 簽訂該指定商品房的買賣合同，甲公司將按照合同約定建造 房屋并按期交付給購(gòu)房人，因此，該指定商品房具有不可替 代用途。但是，如果購(gòu)房人單方要求解除合同，僅需向甲公 司支付合同價(jià)款的20%作為違約金，表明甲公司并不能夠在 整個(gè)合同期間內(nèi)任一時(shí)點(diǎn)就累計(jì)至今已完成的履約部分收 取能夠補(bǔ)償其已發(fā)生成本和合理利潤(rùn)的款項(xiàng)。綜合上述情 況，甲公司該商品房預(yù)售業(yè)務(wù)不滿足在某一時(shí)段內(nèi)履行履約
義務(wù)的條件，屬于在某一時(shí)點(diǎn)履行的履約義務(wù)，甲公司應(yīng)當(dāng)

在購(gòu)房人取得該指定商品房控制權(quán)時(shí)(通常為交付商品房
時(shí))確認(rèn)收入。
需要注意的是，如果因?yàn)橘?gòu)房人單方要求或者第三方原 因?qū)е陆獬唐贩抠I賣合同，除非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)保留 預(yù)售房款全額并無需返還，且有相關(guān)法律法規(guī)支持的，才表 明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠滿足“在整個(gè)合同期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì) 至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)”的條件；在我國(guó)相關(guān)法律 法規(guī)下，即使在商品房買賣合同中沒有約定解約條款，按照 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法 律若干問題的解釋》,如果因?yàn)橘?gòu)房人單方要求或者第三方 原因?qū)е陆獬唐贩抠I賣合同，購(gòu)房人支付的違約金金額通 常并不能補(bǔ)償在整個(gè)合同期間內(nèi)任一時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
就累計(jì)至今已完成的履約部分已發(fā)生的成本和合理利潤(rùn)。
分析依據(jù)：《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》第四條、 第十一條等相關(guān)規(guī)定；《《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入〉
應(yīng)用指南2018》第12頁、第33-40頁等相關(guān)內(nèi)容。