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 張 莉

近年在國家宏觀政策的不斷調(diào) 控、金融政策的不斷緊縮、三道紅 線等的局勢下，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多 年的“狂飆突進”迎來了拐點。在 市場競爭日益加劇的情況下，財務 現(xiàn)金流風險在企業(yè)的生存和發(fā)展中 所起到的作用越來越大，企業(yè)必須 要對風險的產(chǎn)生原因有一個全面的 認識，并建立健全風險控制機制， 對風險進行預防和化解，從而保證 企業(yè)能夠朝理性、科學、健康的方 向發(fā)展。本文以天津為例，對房 地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風險分析與管控 進行簡單的探討。

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風險分析
(一)資金需求額大，固有風險高
房地產(chǎn)項目開發(fā)是資金密集型 產(chǎn)業(yè)，開發(fā)流程眾多，從規(guī)劃設計、 可行性研究、獲取土地、建筑安裝、 市場營銷、配套工程等環(huán)節(jié)，投資 巨大，包含前期論證費、土地出讓 金、拆遷補償費、工程設計費、建 筑材料成本、建筑施工費用、市場 營銷宣傳費、營銷代理費等。
以天津為例，2021年土地拍 賣市場成交地塊110宗，總金額 1035億元，每宗地平均價格為9.41

億元。按照土地使用費占總開發(fā)金 額40%左右估計，當年成交地塊 平均開發(fā)金額在23.53億元左右。 巨大的資金需求導致房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)先天的在企業(yè)資金管理、現(xiàn)金流 管理方面存在很大難度。
(二)現(xiàn)金的占用周期長，市 場波動放大外部風險
房地產(chǎn)開發(fā)項目從取得土地使 用權到竣工交付，平均耗時3到5 年。除預售階段可取得部分回款外 (且部分預售資金受監(jiān)管機構監(jiān)管 不可調(diào)用),投入期貫穿全局。漫 長的投入期意味著漫長的資金占用 時間、持續(xù)的利息支出、強大的資 金調(diào)度能力、融資能力。
長時間、穩(wěn)定、大額資金占壓， 期間可能發(fā)生利率波動風險、銷售 市場風險、再融資風險、政策風險。 在房地產(chǎn)市場上行階段，地價穩(wěn)定 增長，市場風險被欣欣向榮的銷售 市場所掩蓋。 一旦因為政策或者市 場因素導致市場下行，隨之而來的 銷售量減少、銷售價格下降、回款 不理想、甚至土地市場頻繁流拍造 成已有土地貶值，甚至不能為抵押 貸款托底。由此造成市場量價齊跌 一房企銷售回款現(xiàn)金流大幅降低—

土地價值降低不能覆蓋貸款—房企
信譽變差利率增高一現(xiàn)金流風險償
債風險增加一市場喪失信心的惡性
循環(huán)。
(三)融資結(jié)構單一，依賴性
強的融資結(jié)構風險
與傳統(tǒng)金融強國相比，我國金
融業(yè)起步相對較晚，金融工具、衍
生工具發(fā)展仍有差距。目前，國內(nèi)
房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道相對單一，極
大程度的依賴銀行貸款。統(tǒng)計數(shù)據(jù)
表明，銀行貸款資金占房地產(chǎn)企業(yè)
融資規(guī)模的50%以上；債券融資
的規(guī)模比例較?。簧鲜腥谫Y門檻較
高、審核流程長；對外信用債(如
美元債)對企業(yè)信譽及規(guī)模要求較
高；供應鏈融資方式尚在雛形中。
由此導致，對絕大多數(shù)房企，銀行
貸款變成了企業(yè)的生命線。利率調(diào)
整將會增大企業(yè)償債風險，攤薄利
潤；更有甚者， 一旦政策調(diào)整，銀
行收緊貸款，企業(yè)不能“借新還舊”,
持續(xù)的現(xiàn)金需求遭遇貸款調(diào)整，現(xiàn)
金流斷裂風險愈演愈烈。
曾經(jīng)在房地產(chǎn)高歌猛進的時
代，高周轉(zhuǎn)高負債的房企以“十個
鍋八個蓋”的方式獲取了高額的收
益。但在“三道紅線”之下高風險

4 工作研究

房企被按下暫停鍵，融資放緩，但 項目投入持續(xù)進行，導致資金缺口
越來越大，風險一觸即發(fā)。

二 、新時期加強房地產(chǎn)企業(yè)資 金風險管控的措施
(一)房企資金管理，首先應 做到預算先行
現(xiàn)金流預算是根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略 目標，為了獲取經(jīng)營利潤，從經(jīng)營 角度出發(fā)，結(jié)合對政策和市場的預 測，有根據(jù)的做出預算經(jīng)營數(shù)據(jù)。 在此，以收付實現(xiàn)制為核算原則， 結(jié)合經(jīng)營、投資與融資三大活動， 從現(xiàn)金流入流出著手，規(guī)劃和計劃 企業(yè)的財務狀況，確保企業(yè)目標的 實現(xiàn)。
以筆者所在公司為例，目前采 用以月度常規(guī)預算為核心的資金預 算管理模式。業(yè)務部門在年度資金 預算的基礎上，結(jié)合業(yè)務需要，滾 動編制月度資金收支計劃、季度資 金收支計劃。該計劃包含資金收支 時間和額度、資金的支出類別緊急 程度等。財務部門每月匯總、審核 各業(yè)務部門提報的月度、季度現(xiàn)金 收支計劃，滾動編制資金預算表，
計算分析資金盈余、調(diào)整并分配資 金預算表同時擬定并推進融資計 劃。運營部門根據(jù)財務部分配的資 金預算表，結(jié)合經(jīng)營需求對資金進 行合理安排和調(diào)配。通過滾動實施 “部門預算-匯總調(diào)配-部門分配” 的現(xiàn)金流預算形式推進預算管理。
(二)做好財務規(guī)劃，加強籌 資活動的現(xiàn)金流管理
1.合理控制負債規(guī)模。從現(xiàn) 階段的部分房企危機來看，資產(chǎn)負 債率過高、財務杠桿過高的情況較

為普遍。從大環(huán)境來看，市場增速 變緩對資產(chǎn)結(jié)構、盈利能力提出更 高要求。為確保良性經(jīng)營、杜絕風 險，應當重視資產(chǎn)結(jié)構規(guī)劃合理分 配負債比例。著手調(diào)整資產(chǎn)負債結(jié) 構，如變賣利用率低的資產(chǎn)、砍掉 邊際收益低的業(yè)務等，通過結(jié)構性 調(diào)整降低財務壓力確保企業(yè)處于安 全的、最優(yōu)的資本結(jié)構中。
2.豐富籌資渠道。融資方面， 房企應當積極拓展融資渠道，做到 風險分散，避免“雞蛋放在一個籃 子里”。房地產(chǎn)企業(yè)應當主動尋求 更多的融資方式，多樣化的融資方 式才能解決融資金額需求量大且依 賴性強的弊端，保證企業(yè)現(xiàn)金流的 穩(wěn)定拓展方向，目前主要的拓展方 向包括融資租賃、供應鏈融資、信 托基金、債券。
以我司為例，我司經(jīng)過分析結(jié) 合公司經(jīng)營現(xiàn)狀，選擇了融資租賃、 信托基金、發(fā)行債券的方式部分替 代了銀行貸款。我司將部分不易變 現(xiàn)的固定資產(chǎn)(如商業(yè)物業(yè)等)做 融資性售后回租并約定租期滿出售 方回購，通過融資租賃方式獲取大 額現(xiàn)金補充流動性，約定靈活支付 的租金，確保了現(xiàn)金流的長期性、 穩(wěn)定性和可控性；信托在實操過程 中可選方式有兩種。 一種是貸款類 資金信托，企業(yè)依靠信托計劃籌集 資金。 一種是股權投資信托，信托 資金參股房地產(chǎn)企業(yè)，信托期滿溢 價回購的信托模式。當前形勢下， 信托對房企的經(jīng)營狀況、信譽狀況 要求較高，存在一定的難度；債券 方式主要適合規(guī)模大、信譽好的房 企，相較于銀行貸款，存在期限長、 利率低且穩(wěn)定的優(yōu)勢，可以極大程

度的優(yōu)化融資結(jié)構降低企業(yè)償債 壓力。
對于規(guī)模較小的企業(yè)除了上述 方式，在債務層面如存在困難，還 可以通過引進股東，利用新股東的 資源拓展市場或者融資來源，從而 優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構降低融資成本來規(guī)避 風險。
(三)加強資金內(nèi)控管理，狠
抓收支兩條線
合理的資金計劃終將轉(zhuǎn)換成企 業(yè)效益，財務管理的目標之一是最 大化實現(xiàn)資金利用率。
首先應當做到“開源”,嚴抓 回款管理。業(yè)務部門重點關注銷售 回款，包含公積金貸款、商業(yè)貸款， 密切跟進銀行放款節(jié)奏；同步跟進 監(jiān)管資金發(fā)放要求，根據(jù)監(jiān)管資金 發(fā)放要求調(diào)整工程節(jié)點，確保錢花 到刀刃上；狠抓“銷售回款”和“監(jiān) 管資金”,通過吸收銷售回款、盤 活監(jiān)管資金，最大化經(jīng)營資金流入。 其次狠抓應收賬款回款，每月及時 跟蹤應收賬款的回款情況，督促業(yè) 務部門的催收工作；財務部門重點 關注融資業(yè)務，確保融資節(jié)點與經(jīng) 營節(jié)點匹配，嚴控融資成本，根據(jù) 融資要求側(cè)重工程進度，確保經(jīng)營 與融資要求相結(jié)合。財務部門兩板 斧“融資節(jié)奏”和“融資成本”, 控制融資成本、機會成本和短缺 成本。
其次經(jīng)營領域嚴把支出關，做 到“節(jié)流”。業(yè)務部門對支出進行 分級，做到“能不花的不花，能不 付的不付，能晚付的晚付”。根據(jù) 業(yè)務需要調(diào)整不必要支出、可延緩 支出，確保必要支出。財務部門拓 展支付渠道，探索商業(yè)票據(jù)支付、供應鏈聯(lián)動融資等方式。
(四)完善財務風險預警管理 體系
在確定企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構，確保經(jīng) 營與融資有序推進的同時，應完善 風險預警和救濟環(huán)節(jié)，確保風險管 理閉環(huán)。
加強財務風險預警是消除潛在 風險事件的關鍵，內(nèi)部財務風險包 括流動資金信息、企業(yè)負債情況、 資本結(jié)構等；外部風險包括宏觀政 策信息、行業(yè)信息等。在風險預警 環(huán)節(jié)，企業(yè)應對上述信息進行監(jiān)控 采集，隨時掌握一手的房地產(chǎn)項目 開發(fā)情況與資金供應情況，從而隨 時監(jiān)控企業(yè)的資產(chǎn)管理現(xiàn)狀，精準

預測企業(yè)剩余資金需求情況。在風 險信息采集后，經(jīng)分析發(fā)起風險預 警，組織專項解決。
通過風險轉(zhuǎn)移、風險對沖、風 險補償?shù)仁侄螠p弱風險的帶來的損 失。企業(yè)需要有一定風險準備金或 應急資本來應對現(xiàn)金流風險，對于 市場變化所帶來的現(xiàn)金流風險要有 對沖機制，從而保證現(xiàn)金流風險處 于一個可控的狀態(tài)。舉例來說，房 地產(chǎn)企業(yè)的利息備付率、償債備付 率要保持在一個相對合理的水平， 即使短時內(nèi)企業(yè)的營收不達預期， 企業(yè)也能夠有一定的資金來應對各 種支出，從而保證現(xiàn)金流的平穩(wěn)。
企業(yè)應提前制定風險救濟、

解決方案，具體包括風險轉(zhuǎn)移、風
險對沖、風險補償?shù)?。企業(yè)應提前
配置風險準備金或應急資本來應對
現(xiàn)金流風險，對于市場變化所帶來
的現(xiàn)金流風險要有對沖機制，從而
保證現(xiàn)金流風險處于一個可控的狀
態(tài)。舉例來說，房地產(chǎn)企業(yè)的利息
備付率、償債備付率要保持在一個
相對合理的水平，即使短時內(nèi)企業(yè)
的營收不達預期，企業(yè)也能夠有一
定的資金來應對各種支出，從而保
證現(xiàn)金流的平穩(wěn)。

作者單位天津市治遠房地產(chǎn)
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