根據(jù)企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)、第4號——固定資產(chǎn)、第6號——無形資產(chǎn)的規(guī)定及土地使用權處理相關的應用指南，現(xiàn)就土地使用權會計處理的要點解析如下：
一、土地使用權的購入
新會計準則及指南規(guī)定：購入自用的土地使用權通常應確認為無形資產(chǎn)；企業(yè)外購土地及建筑物支付的價款應當在地上建筑物與土地使用權之間進行分配，分別確認為無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)；但新會計準則及指南規(guī)定，如果地上建筑物與土地使用權之間確實難以合理區(qū)分的，其土地使用權價值仍應確認為固定資產(chǎn)原價。舉例如下：
例1：某公司20×7年5月3日，購買一處房地產(chǎn)，土地及房屋的價值共320萬元，支付的稅費16.83萬元，其中土地的公允價值為200萬元，房屋的公允價值為150萬元。
1.假定購入土地自用
2.假定購入土地用于出租或資本增值
3.假定購入土地用于開發(fā)對外出售的房地產(chǎn)，則土地使用權的價值應計入所建建筑物的成本。
二、改變土地使用權用途相關轉換的會計處理
新會計準則及指南規(guī)定：作為無形資產(chǎn)的土地改變用途，用于出租或資本增值，應轉為投資性房地產(chǎn)，并分別成本模式和公允價值模式加以處理，如果轉換后按成本模式計量，應將轉換前土地使用權的賬面價值直接作為轉換后投資性房地產(chǎn)的入賬價值。如果轉換后按公允價值模式計量，應按轉換當日土地使用權的公允價值作為轉換后投資性房地產(chǎn)的入賬價值，轉換日公允價值小于其賬面價值的差額，計入當期損益——公允價值變動損益；轉換日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入資本公積，而舊準則及制度無此規(guī)定。
新會計準則及指南規(guī)定：原為投資性房地產(chǎn)的土地使用權轉為自用，應轉換為無形資產(chǎn)，并按轉換前該土地使用權的計量模式分別處理，若轉換前該土地使用權的按成本計量的，應當以其轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。若轉換前該土地使用權按公允價值計量的，應當以其轉換日的公允價值作為轉換后的土地使用權的入賬價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。舉例如下：
（一）土地使用權改變用途用于出租或資本增值，應轉換為投資性房地產(chǎn)
例2： 20×8年7月31日，某公司決定將一塊土地向外出租，出租當日，該土地使用權賬面原值為600萬元，已累計攤銷200萬元，其公允價值為500萬元。
1．轉換后按成本模式計量
2． 轉換后按公允價值計量
（二）原為投資性房地產(chǎn)的土地轉為自用，應轉換為無形資產(chǎn)
例3： 20×8年6月30日，某公司決定將出租的一塊土地收回自用，當日該土地的公允價值為400萬元，該土地自用前的成本為250萬元，20×7年12月31日的公允價值為300萬元。
1． 假定轉換前作為投資性房地產(chǎn)的土地使用權按公允價值計量
2． 假定轉換前作為投資性房地產(chǎn)的土地使用權按成本模式計量
