土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅按照增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目的比率，采取“超率累進(jìn)稅率”形式，從1994年開征，實(shí)行預(yù)征制。2007年1月，國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）下發(fā)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅實(shí)行多年的以“預(yù)征制”為主的過(guò)渡性征管措施將得到扭轉(zhuǎn)。面對(duì)新清算型的土地增值稅征管模式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行納稅籌劃？在進(jìn)行土地增值稅籌劃時(shí)，應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)？筆者將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的實(shí)用籌劃方法加以歸類分析。
一、避免進(jìn)入土地增值稅征稅范圍的籌劃
準(zhǔn)確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有二條：一是土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。
（一）合同分解法節(jié)稅
（二）利用房地產(chǎn)的代建房節(jié)稅
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可把自己直接開發(fā)房地產(chǎn)形式轉(zhuǎn)換為代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)形式。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，代建收入屬于營(yíng)業(yè)稅中勞務(wù)收入的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式減輕稅負(fù)，在開發(fā)之初就確定購(gòu)買用戶，實(shí)行定向開發(fā)，但是需要注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)千萬(wàn)不能牽連已完工房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)。
（三）利用合作建房節(jié)稅
《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）規(guī)定：“對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！?br />
（四）改售為租、投資聯(lián)營(yíng)節(jié)稅
土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成后，可以出租的形式收回資金。由于沒(méi)有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，只需交納出租房產(chǎn)稅。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也可以房產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)，在投資時(shí)按稅法規(guī)定不用繳納土地增值稅，而且在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)也可以不用補(bǔ)交。
二、增加扣除項(xiàng)目金額的稅收籌劃
計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項(xiàng)目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。
（一）根據(jù)利息費(fèi)用扣除方式選擇節(jié)稅
（二）充分利用對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的附加扣除節(jié)稅
《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可按“合計(jì)數(shù)”的20％加計(jì)扣除項(xiàng)目金額，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項(xiàng)費(fèi)用扣除。此舉的主要目的是為了抑制對(duì)房地產(chǎn)的炒買炒賣行為。
（三）利用代收費(fèi)用計(jì)價(jià)節(jié)稅
三、降低適用稅率檔次，達(dá)到節(jié)稅目的
土地增值稅的稅率從30%-60%，共設(shè)四個(gè)級(jí)次，增值額越大，其適用的稅率也就越高，相應(yīng)的應(yīng)納稅額也就會(huì)增大。因此如何合理、合法地分散收入，便成了降低稅負(fù)的關(guān)鍵。
（一）利用起征點(diǎn)的規(guī)定
按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)將全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。
（二）設(shè)立獨(dú)立核算機(jī)構(gòu)
同樣的增值額分散的次數(shù)越多，則每次增值越小，從而越可能進(jìn)入低稅率級(jí)次，甚至起征點(diǎn)以下。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)生產(chǎn)環(huán)節(jié)，通過(guò)建立各環(huán)節(jié)獨(dú)立核算的關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)（企業(yè)），將同一收入分散到多個(gè)企業(yè)之中，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的。
