企業(yè)持有投資性房地產的目的是為了賺取租金或資本增值，是投資的一種。
以往的會計處理將投資性房地產作為一般固定資產看待，掩蓋了投資性房地產的價值，不能反映企業(yè)的真實會計信息。公允價值模式的引入正式奠定了RNAV（重估凈資產）方法作為房地產上市公司估值的核心地位，能突出投資性房地產的本質特征，能更真實公允地反映公司的市場價值和盈利能力，體現(xiàn)了我國會計準則和國際會計準則趨同的發(fā)展態(tài)勢。
當兩種計量模式，只能選其一
2007年1月1日實施的新企業(yè)會計準則規(guī)定，投資性房地產可采取兩種模式計量，即成本模式和公允價值模式。同一企業(yè)只能采用一種模式對其所擁有的投資性房地產進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。
公允價值計量模式與成本模式在某些方面存在共同點，如：購買或建造投資性房地產的會計處理相同；費用化的后續(xù)支出相同；持有投資性房地產期間取得租賃收入處理相同等。即便如此，兩種模式的差異性是不容忽視的。與成本法計量比較，采用公允價值模式進行后續(xù)計量，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，以資產負債日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面之間的差異計入當期損益；公允價值下降時，不需要計提減值準備，將減值部分通過“公允價值變動損益”科目借方反映，并直接沖減投資性房地產的賬面價值。
2009年年報統(tǒng)計顯示，近700家擁有投資性房地產的滬深兩市A股上市公司中，采用公允價值計量的才20余家；136家房地產上市公司中，只有金融街、世茂股份、中航地產、津濱發(fā)展等幾家采用公允價值計量投資性房地產。
它們?yōu)槭裁磼仐壒蕛r值
公司不愿意采用公允價值計量的理由似乎很充分。
公允價值計量條件嚴格。我國作為新興市場經(jīng)濟國家，許多資產還沒有活躍市場，如果不加限制地引入公允價值，有可能出現(xiàn)人為操縱利潤的現(xiàn)象，因此，新會計準則對投資性房地產公允價值計量限定了嚴格的條件。而且，采用公允價值模式后在會計核算方法上的不可逆轉性也導致公司對采取此種方式相當慎重。
公允價值計量導致凈資產和凈利潤波動較大。當用于出售或自用的房地產轉換為投資性房地產時，以市場售價作為公允價值評估基礎，公允價值變動損益較大，對轉換當期公司凈資產的影響較大。如公司的新增投資性房地產沒有持續(xù)性，將影響后期公司凈資產的增速。此外，房價的上漲會引起公允價值凈收益的大幅增長，從而導致公司凈利潤的增長較快。但一旦投資性房地產的市價變化不大或有所下跌，就會對公司后期凈利潤的增長造成影響，從而導致后期凈資產收益率的下降。
公允價值計量使公司對利潤的調節(jié)受限。在成本計量模式下，當投資性房地產出售時，收益可一次性計入當期利潤，且可將前期對投資性房地產計提的折舊全部轉化為出售當期的利潤。但公允價值計量模式下，因公允價值變化引起的損益已經(jīng)在每個報告期末確認，公司無法通過出售投資性房地產來調節(jié)利潤。
公允價值計量程序繁瑣、成本高。成本模式采用歷史成本，容易取得，而公允價值計量要求公司在每個報告期末對投資性房地產進行公允價值評估，并在年報中詳細披露房地產當期賬面價值的增減變動、公允價值的確認方法及其理由等。不僅過程繁瑣，而且聘請專門機構或人員評估也會增加公司成本。
公允價值計量對公司稅收造成影響。投資性房地產采用公允價值計量不具有成本模式計量的折舊抵稅功能。當期投資性房地產的賬面價值改變還會影響到此后房地產在轉換和處分時確認的損益，從而影響會計利潤，加劇了應納稅所得額和會計利潤之間的差異。此外，公允價值變動引起的利潤增長是否需要納稅，目前還沒有明確規(guī)定。
公允價值如何在投資性房地產領域站住腳
建立完善的評估、審計制度。公允價值的確定是以此模式進行計量的前提。為減少成本，目前已采取公允價值計量的幾家公司都規(guī)定由本公司的某個部門在季度末對投資性房地產的公允價值進行調研評估，以此評估結果作為公允價值的調節(jié)依據(jù)，這就給上市公司操作利潤留下較大空間。公司部門和公司的隸屬關系不可避免會導致公司部門根據(jù)公司的意圖，通過對可比項目的選擇等方式來虛增投資性房地產的公允價值。
因此，政府相關部門應建立一套嚴格的公允價值評估體系，加強對評估工作的監(jiān)督，以杜絕虛假評估。對于公司下屬部門出具的評估報告，可通過信息公示、獨立機構審計等方式接受投資者或專業(yè)機構的監(jiān)督。
完善稅收制度，明確相關稅收政策。與會計處理上按自用、出售和出租等用途對房地產進行分類不同，我國現(xiàn)行稅法上并不區(qū)分投資性房地產和非投資性房地產，對二者按照統(tǒng)一的原則征稅。不加區(qū)分必然會影響到征收的效果，造成實際征收的困難。如現(xiàn)行房產稅可按房產余值計征或按房產的租金收入計征，按公允價值計量，由于賬面價值反映的不是房屋原價，而是資產負債表日投資性房地產的公允價值，因此不適用房產余值的計征方式，減少了公司在納稅方面的選擇。對此，可根據(jù)公允價值計量的實際情況，考慮以投資性房地產的賬面公允價值為計稅依據(jù)，使稅收制度與現(xiàn)行會計制度接軌。
此外，對公允價值進行后續(xù)計量時，根據(jù)資產負債表日的公允價值對投資性房地產的賬面價值進行調整引起的增值部分，是否征收、如何征收土地增值稅？如對增值部分征稅，當資產負債表日的公允價值低于賬面價值引起投資性房地產減值時，如何處理土地增值稅？這些在理論界都引起爭議，政府部門都需要盡快出臺相關規(guī)定予以明確。
