財政部發(fā)布的《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》（簡稱新準則）對投資性房地產(chǎn)引入公允價值計價模式，明確了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量及其信息披露。新準則可能對房地產(chǎn)業(yè)帶來什么影響？
第一，有利于提高會計信息質(zhì)量，增強信息的相關性與透明度。新準則對會計信息披露的要求顯著提高，對會計操縱利潤行為的約束力將明顯增強，有利于提高上市公司的企業(yè)治理水平。此外，新準則的實施將大大提高A股企業(yè)的會計信息與境外市場的可比性，更有利于境外投資機構對境內(nèi)上市公司投資價值的評判認可。
采用公允價值計量可以及時反映企業(yè)管理層受托責任的履行情況，檢驗其作出持有和處置投資性房地產(chǎn)決策的適當性。與國際會計準則相比，新準則增加了對于投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式嚴格的前提條件：只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，也就是必須同時滿足：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，以及企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息兩個條件。
應當注意，新準則對于公允價值模式的選擇強調(diào)，公允價值應當是“能夠可靠取得且能夠持續(xù)可靠地取得”，這一要求已排除采用其他估值技術確定其公允價值的可能。由于其他估值技術通常含有較多假設，與參照活躍的市場交易價格相比，帶有較大主觀性，易產(chǎn)生爭議?；诖?，新準則可在一定程度上確保投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式的可靠性?？梢灶A期，新準則對國內(nèi)資本市場的發(fā)展將構成長期利好。
第二，奠定了重估凈資產(chǎn)價值（NAV）方法作為房地產(chǎn)上市公司估值技術的核心地位。新準則引入公允價值模式必將引導市場對NAV估值方法的廣泛認可，市場也將更加關注各投資性房地產(chǎn)項目的真實價值，促使投資者以更為穩(wěn)健和客觀的估值標準來衡量企業(yè)的價值。
筆者認為，這對地產(chǎn)企業(yè)估值影響有限，而對零售商業(yè)影響相對較大。目前房地產(chǎn)行業(yè)分析師大多采用資產(chǎn)重估的方法（市場比較法或折現(xiàn)現(xiàn)金流法）對房地產(chǎn)上市公司進行估值，基本與公允價值模式一致；但在零售商業(yè)多半未采用此類方法估值，故新準則實施對其影響相對較大。當然，由于采用公允價值模式主要改變的是會計利潤，一般不改變投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)金流，故通常不改變投資性房地產(chǎn)的真實價值。
第三，短期內(nèi)會對持有投資性房地產(chǎn)的上市公司產(chǎn)生較為積極的影響。如果采用公允價值計量，擁有投資性房產(chǎn)的企業(yè)，政策變更期的凈利潤會有較大幅度的提高，從而引起其賬面凈資產(chǎn)的大幅增值，會使相關會計數(shù)據(jù)更能反映近年來房地產(chǎn)增值的結(jié)果，必然影響到房地產(chǎn)股的股價整體表現(xiàn)，提升相關企業(yè)的投資價值。
第四，相關企業(yè)的會計盈余波動幅度會加大。根據(jù)新準則規(guī)定，長期未開發(fā)的土地儲備所含的借款費用將不能資本化而應計入財務費用，會影響房地產(chǎn)企業(yè)的各期利潤。
企業(yè)采用新準則的公允價值模式，并在實施的第一年采用追溯年初所有者權益，則其凈利潤的波動將主要取決于當年投資性房地產(chǎn)物業(yè)的升值幅度。公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度和不確定性，采用公允價值模式后，擁有較多投資性房地產(chǎn)的企業(yè)業(yè)績將更多地受該物業(yè)市場價格變化的影響，這增加了企業(yè)業(yè)績的不穩(wěn)定性。
第五，稅收問題可能會制約公允價值模式廣泛采用。采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，不再計提折舊或進行攤銷，會增加企業(yè)的應納稅所得額與所得稅費用，引起現(xiàn)金流出，理論上會使企業(yè)價值降低，但這有待配套稅收政策的出臺。
