[摘要]在宏觀經(jīng)濟(jì)企業(yè)穩(wěn)回升的關(guān)鍵時刻,房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫,房市的回暖拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展,而快速上漲的房價也使樓市泡沫沉渣泛起。如何讓房價與自住購買力保持均衡,如何讓房地產(chǎn)健康發(fā)展成為支撐經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要力量,房市在保增長與保民生中抉擇,要何去何從?
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場 房價 房地產(chǎn)調(diào)控
一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
房地產(chǎn)市場市場上風(fēng)云變幻,2009年的3月出現(xiàn)了戲劇性的變化。在連續(xù)降息、房貸打折、放松二套房信貸、調(diào)減營業(yè)稅等多重宏觀調(diào)控政策的刺激之下,積累數(shù)月的剛性需求開始集中釋放。樓市在經(jīng)歷了“寒冬”之后迎來了所謂的“小陽春”。隨著成交量的不斷走高,房屋銷售價格也開始隨之上漲,而且一發(fā)不可收拾。
半年內(nèi)房價大變臉。日前,搜房網(wǎng)新盤數(shù)據(jù)監(jiān)控中心以1到6月份為時間節(jié)點(diǎn),對北京在售樓盤的價格進(jìn)行全面監(jiān)控及統(tǒng)計。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:1至6月京城樓市共130余個項(xiàng)目漲價,平均漲價金額最高的海淀區(qū),每平方米房價上漲了3385.71元。
進(jìn)入7月后,北京新開樓盤和在售項(xiàng)目的漲價之聲依舊不絕于耳,樓市似乎重新回到了曾經(jīng)的火熱狀態(tài)。然而就在幾個月前,春節(jié)前后的國內(nèi)樓市曝光率最高的關(guān)鍵詞是“打折”。春節(jié)剛過,北京、上海、深圳等地市場上的新開樓盤和在售項(xiàng)目大都不同程度地出現(xiàn)了打折促銷,甚至直接降價。
情況在2009年的3月出現(xiàn)了戲劇性的變化。在連續(xù)降息、房貸打折、放松二套房信貸、調(diào)減營業(yè)稅等多重宏觀調(diào)控政策的刺激之下,積累數(shù)月的剛性需求開始集中釋放。樓市在經(jīng)歷了“寒冬”之后迎來了所謂的“小陽春”。隨著成交量的不斷走高,房屋銷售價格也開始隨之上漲,而且一發(fā)不可收拾。國內(nèi)房屋銷售價格在3月首次出現(xiàn)環(huán)比上漲之后,連續(xù)4個月環(huán)比上漲,并在年中之際實(shí)現(xiàn)了年內(nèi)的首次同比上漲。
二、房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測
1.房地產(chǎn)市場走勢前瞻:持續(xù)回暖存在不確定性
下半年房地產(chǎn)市場發(fā)展有兩大趨勢:房地產(chǎn)投資有望繼續(xù)反彈和房價出現(xiàn)反復(fù)的可能性較大。綜合促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)回暖的有利與不利因素來看,下半年房地產(chǎn)市場仍將處于回升的關(guān)鍵階段,政府應(yīng)出臺穩(wěn)健的政策指導(dǎo),著重建立房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的長效機(jī)制,保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行。三大因素有利于促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)回升
第一,當(dāng)前我國仍處于房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的階段。從國際經(jīng)驗(yàn)來看,根據(jù)世界銀行的研究,住宅需求與人均GDP有著密切的聯(lián)系,當(dāng)一個國家人均GDP在1000-4000美元時,房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期;當(dāng)人均GDP進(jìn)入4000-8000美元時,房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定快速增長期。2008年我國人均GDP已經(jīng)突破3000美元,這就意味著今后相當(dāng)長時間內(nèi)我國的住宅產(chǎn)業(yè)將處于高速發(fā)展和穩(wěn)定快速增長時期。
第二,住房需求潛力巨大。首先,城市化水平的提高將帶來城鎮(zhèn)住房需求的增加。其次,從消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的趨勢來看,居民消費(fèi)的重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教育等方面,住房是居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的主導(dǎo)產(chǎn)品,這將較大幅度地提高住房消費(fèi)在居民消費(fèi)中的比例,增加住房消費(fèi)的總量。從購買力的角度來看,改善型購房需求是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有力支撐。這部分人大多已經(jīng)購買房改房,隨著生活水平的提高和經(jīng)濟(jì)能力的增強(qiáng),以小換大的需求強(qiáng)烈。再次,居民出于保值增值的考慮將增加對房地產(chǎn)的持有最后,受利率、匯率、游資和國際經(jīng)濟(jì)形勢的影響,一定規(guī)模的社會閑置資金將繼續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)市場的投機(jī)和投資機(jī)會。
第三,國家“擴(kuò)內(nèi)需、保增長”的政策取向有利于房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。2008年年中以來,面對復(fù)雜多變的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境,黨中央和國務(wù)院迅速推出了進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計劃。意味著在擴(kuò)內(nèi)需、保增長的大環(huán)境下,房地產(chǎn)發(fā)展將獲得長期穩(wěn)定的政策支持。
2.房價上漲過快高層再敲警鐘,拐點(diǎn)是否到來有分歧
日前,國家發(fā)改委主任張平在人大會議報告稱,部分城市住房價格上漲過快,引發(fā)市場熱議。有行內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為這意味著房地產(chǎn)市場風(fēng)向出現(xiàn)轉(zhuǎn)變,下半年樓價將承受較大降價壓力。不過也有觀點(diǎn)認(rèn)為,下半年難有實(shí)質(zhì)性政策出臺,明年初樓價才可能開始出現(xiàn)下調(diào)。
3.成交量未來或持續(xù)下跌
上半年各地房地產(chǎn)市場價量雙升。從2009年7月開始,政策風(fēng)向出現(xiàn)微妙變化,多個部委均出臺措施或發(fā)文提醒樓市風(fēng)險。
有開發(fā)商表示如果房地產(chǎn)復(fù)蘇比較穩(wěn)定,寬松政策肯定會繼續(xù)執(zhí)行;而如果房價繼續(xù)飆升,嚴(yán)重偏離市民購買力,調(diào)整政策將隨之而來。
深圳社科院城市運(yùn)營中心主任高海燕認(rèn)為,張平的言論僅僅是一種“喊話”,在宏觀經(jīng)濟(jì)走勢未明確之前,應(yīng)該不會出臺實(shí)質(zhì)性的、控制力強(qiáng)的政策。他分析,早在7月份劉明康“喊話”要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險,嚴(yán)控執(zhí)行二套房貸標(biāo)準(zhǔn)后,直接影響就是改變部分置業(yè)者的預(yù)期,令他們保持觀望,但并沒有立即改變整體市場。因此他預(yù)期,樓市成交量未來仍將持續(xù)下跌。
三、房地產(chǎn)調(diào)控措施
1.嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策抑制房產(chǎn)投機(jī)
“二套房貸政策從緊的說法其實(shí)并不準(zhǔn)確”,關(guān)鍵的問題是商業(yè)銀行執(zhí)行力度是不是足夠大。在房地產(chǎn)市場整體不景氣的情況下,二套房貸的執(zhí)行力度會在有意無意之間會出現(xiàn)松動的情況,而在樓市出現(xiàn)過熱苗頭的情況下,對先前政策的重申與強(qiáng)調(diào)更多的應(yīng)被理解為加大執(zhí)行力度的信號。
從目前的情況來看,加強(qiáng)二套房貸政策的執(zhí)行力度勢必會對投資需求的大幅入市起到制約作用。但從整體購房人群上來看,自住和改善者仍占據(jù)大多數(shù),因此對整個市場的影響依舊有限。二套房貸政策主要是為了抑制投資需求,目前成交量增長迅猛,投資者又開始入市,但在有改善型需求這一檔,房貸仍是給予優(yōu)惠。
2.集中推地遏制房價快速上漲
雖然地價并不直接決定房價的高低,但高地價所引發(fā)的連鎖反應(yīng)仍然影響著房價的走勢。所以要集中推地有助于改變土地市場“資源稀缺”的預(yù)期,進(jìn)而可以遏制由此產(chǎn)生的惜售與漲價行為。不過,對于“地王”的出現(xiàn)也必須作冷靜地分析,地塊本身的特殊性和購地企業(yè)自身的業(yè)務(wù)特點(diǎn)與指向都會對地價的最終形成產(chǎn)生影響,集中推地后,高價成交的情況仍然可能出現(xiàn)。
有關(guān)專家認(rèn)為,開發(fā)商“分批推售”已經(jīng)可以定性為人為囤房,并且這種做法足以導(dǎo)致房價在短期內(nèi)出現(xiàn)大幅波動。開發(fā)商通過多次開盤,可以制造出當(dāng)日售罄的火熱假象,誘導(dǎo)消費(fèi)者恐慌性購房,同時開發(fā)商也可以借此逐步提價
