房地產(chǎn)企業(yè)必須要改變過去粗放型的管理模式向集約型方向轉(zhuǎn)變,向管理要效益,其中成本控制工作作為管理工作中關(guān)鍵環(huán)節(jié)必須引起企業(yè)的高度重視,它是企業(yè)能否站穩(wěn)于市場和持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。
1 正確的投資決策是成本控制的前提
房地產(chǎn)開發(fā)決策階段的基本特征是智力化或知識密集性,決策工作是成本控制的關(guān)鍵,因為決策階段產(chǎn)生的決策結(jié)果是對開發(fā)項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優(yōu)劣將直接影響整個成本控制。
1.1 正確的投資決策來源于高水平的項目可行性研究 在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策前進行可行性研究,是保證開發(fā)項目以最少的投資耗費取得最佳經(jīng)濟效益的科學(xué)手段。
1.2 投資決策成本控制的關(guān)鍵是建立成本控制目標(biāo) 決策階段的成本控制是事前控制,由于決策階段影響項目投資的程度最高,因此在決策階段就應(yīng)對項目投資成本進行預(yù)測,建立成本控制目標(biāo)體系,確定投資控制目標(biāo)。對于投資決策階段的成本控制目標(biāo)就是投資估算,投資估算的準(zhǔn)確與否,是決定決策階段成本控制的關(guān)鍵。投資估算是擬開發(fā)建設(shè)項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分,是項目決策的重要依據(jù)之一。
2 強化設(shè)計階段成本控制,提高項目經(jīng)濟效益
控制建設(shè)工程成本,首先應(yīng)從設(shè)計開始,因為設(shè)計是工程項目付諸實施的龍頭,是工程建設(shè)的靈魂,是控制基本建設(shè)投資規(guī)模,提高經(jīng)濟效益的關(guān)鍵。設(shè)計階段對投資的影響程度達70%——90%。設(shè)計階段工作水平的標(biāo)低,設(shè)計質(zhì)量的高低,不僅影響到施工階段投資的多少,而且也影響到項目建成投產(chǎn)以后經(jīng)濟效益的高低。規(guī)劃設(shè)計的考慮,要圍繞商品住宅銷售的市場和利潤的大小來研究,如高層、多層的比例要合理,容積率高,設(shè)計平面組合好,將會使產(chǎn)品銷售好,從而經(jīng)濟效益也高。因而要保證設(shè)計的質(zhì)量,盡量減少施工期間的洽商變更,就必須采取有力措施,切實加強設(shè)計階段的工程成本管理。其措施,主要是以下幾個方面:
2.1 加強設(shè)計階段的經(jīng)濟論證 設(shè)計階段是工程建設(shè)的重要環(huán)節(jié),它決定整個工程項目的規(guī)模、建筑方案、結(jié)構(gòu)方案。設(shè)計方案優(yōu)化與否,直接影響著工程總造價,影響著工程建設(shè)的綜合效益。設(shè)計單位在技術(shù)經(jīng)濟分析中應(yīng)大力開展價值工程方法的應(yīng)用。價值工程是分析產(chǎn)品功能和成本的關(guān)系,力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種有組織的活動和管理方法,以獲得最佳綜合效益。
2.2 實行限額設(shè)計 所謂限額設(shè)計,就是按照批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書和投資估算,在保證功能要求的前提下,控制初步設(shè)計以及按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計總概算,控制施工圖設(shè)計。同時,各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下,按分配的投資額控制設(shè)計,嚴格控制設(shè)計中不合理的設(shè)計變更,保證工程竣工結(jié)算不突破總投資額。
2.3 實行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法 改革開放以來,建筑行業(yè)引進了競爭機制,實行了招投標(biāo)制。設(shè)計的招投標(biāo)制對提高設(shè)計水平,促進良吐競爭起到了很好的作用。推行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法,可以促使設(shè)計單位和設(shè)計人員不僅在建筑造型、使用功能上動腦筋,而且要在如何降低工程造價上下功夫。一個優(yōu)秀的設(shè)計方案。既要建筑造型美觀,又要造價合理,從而保證建設(shè)單位的經(jīng)濟利益。
2.4 要加強設(shè)計出圖前的審核工作 加強出圖前的審核工作,將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計階段所設(shè)計的成果來看,設(shè)計方案的不足或缺陷加以克服時,所花費的代價最小,可取得的效果最好。在設(shè)計出圖前加強對設(shè)計圖紙的審核管理工作,以求得提高設(shè)計質(zhì)量,避免將設(shè)計的不足帶到施工階段,減少不必要的浪費。 3 引進市場競爭機制,實行招投標(biāo)管理是成本控制的重點
積極引進市場機制和競爭機制,在承發(fā)包上實行招投標(biāo),是實現(xiàn)成本控制工作的重點。把競爭機制引入全過程投資控制,在相對平等的條件下進行招標(biāo)承包,擇優(yōu)挑選工程承包公司、設(shè)計單位、施工單位和材料設(shè)備供應(yīng)單位。實踐證明:引進市場機制,實行工程招投標(biāo),推行公平、公正、公開競爭,是降低工程造價,縮短建設(shè)工期、保證工程質(zhì)量的有效措施。同時,還是實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰,選擇理想的建筑企業(yè)作為合作伙伴,杜絕承發(fā)包領(lǐng)域的腐敗行為的有效手段。通過設(shè)計招投標(biāo)優(yōu)選設(shè)計方案,為工程造價控制創(chuàng)造了良好的開端,同樣,施工招投標(biāo),可以選擇報價合理,施工方案先進,技術(shù)力量強,工期短的施工企業(yè),為工程進度、質(zhì)量和投資控制打下了良好的基礎(chǔ)。另外通過公平競爭,可達到優(yōu)化施工組織設(shè)計,使人員、機械和材料的安排更加合理;提高了工程質(zhì)量,加快工程進度,縮短了工期,促進了銷售,加了建設(shè)資金的回籠,從而達到降低工程造價的目的。
4 加強合同管理是施工階段項目成本控制的重要手段
房地產(chǎn)開發(fā)過程中的投資支出存在于開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié),大部分是通過各種各樣的合同、協(xié)議為依據(jù)支付的。如何讓這些費用支出得到有效的控制,一個重要的途徑就是合同管理。
作為投資企業(yè)要制定必要的合同審查、會簽批準(zhǔn)制度,把所有經(jīng)濟行為納入合同管理,保證合同或協(xié)議簽訂的質(zhì)量,維護企業(yè)的利益,所有的合同協(xié)議要按內(nèi)容統(tǒng)一編號,分類歸檔,便于管理和查閱,在撥款時完全按照合同內(nèi)容進行支付。具體措施有如下兩點:
4.1 實施合同監(jiān)督制度 合同責(zé)任是通過具體的合同實施工作完成的。合同監(jiān)督可以保證合同實施按合同和合同分析的結(jié)果進行。
4.2 實施合同跟蹤管理 在工程實施過程中,工程中會出現(xiàn)各種實際情況。合同實施過程中往往會與預(yù)定的計劃目標(biāo)產(chǎn)生偏離,如果不采取措施這種偏差常常由小到大逐漸積累,合同跟蹤的目的就是不斷地找出偏離,不斷地調(diào)整合同實施,使之與總目標(biāo)一致。
5 施工管理是有效控制項目成本的重要環(huán)節(jié)
工程施工階段,由于工程設(shè)計已經(jīng)完成,工程量已完全具體化,并完成了施工招標(biāo)工作和簽訂了工程承包合同。據(jù)統(tǒng)計,這一階段影響工程造價(即工程投資)的可能性只有5%-10%,節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小,但是,工程投資卻主要發(fā)生在這一階段,浪費投資的可能性卻很大。施工階段的成本控制如下:
5.1 嚴格執(zhí)行合同
5.1.1 按合同規(guī)定的進度要求付款 為保證承包商的積極性,必須按照合同規(guī)定的進度要求付款。
5.1.2 設(shè)計變更、工程量簽證的控制 項目施工階段成本費用的變化,經(jīng)常是由設(shè)計變更造成的。設(shè)計變更的投資控制,主要是通過合同條款來實施的。在項目承包合同中應(yīng)明確規(guī)定,進行設(shè)計變更或更改作為項目投標(biāo)基礎(chǔ)的其他合同條款,由此而導(dǎo)致的經(jīng)濟支出和承包方損失,由發(fā)包方承擔(dān)。發(fā)包方應(yīng)當(dāng)視具體情況,會同承包方合理協(xié)商變更價格。
