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房產稅下的房產價值評估師人才培養(yǎng)

評估人才緊缺

南京財經大學財政與稅務學院稅務系副教授陸新葵在接受《中國會計報》記者采訪時認為,要發(fā)揮稅收調節(jié)收入分配作用,只有以評估值來征稅。“舉例來說,一些投資者10年前在市郊買一棟別墅,估計100萬元都不到;但現在在市里買一套70平米的普通商品房,可能都不止這個價。

如果按原值來征稅,買普通住宅所繳納的房產稅,甚至比有些人買別墅所繳的稅還要多,這顯然不符合稅收的公平合理性。”不過,若真要對每一套房產都進行價值評估的話,其可操作性堪憂。記者了解到,以南京為例,目前南京市的房屋評估工作,基本上都是市場上的專業(yè)評估機構在做。

江蘇國衡土地房地產資產評估咨詢有限公司李經理告訴記者,公司在評估房屋時,一般會參照該房屋所屬區(qū)域二手房的平均成交價,再參照戶型、朝向、樓層、裝修等因素進行調整,“我們至少要選取三套類似的房子作為參考模本,一套房子需要兩到三個工作日才能完成評估?!钡?,記者在網上查閱相關數據顯示,以去年為例,如果對上海的存量房進行評估的話,該市1351名評估師大約需要28年才能完成。記者登錄上海市房產局網站查詢發(fā)現,上海市目前登記在案的房產評估機構有54家,房產評估師為468名。

“南京的評估師更少,情況不會比上海好多少?!币幻u估師說,按一套房子需要評估兩天來算,全市468名評估師每月只能評估7000套房子,一年下來也只能評估8.4萬余套,這個數字顯然遠遠小于南京目前需要評估的房屋總量。

華遠集團總裁任志強曾在自己微博上表示:全國評估師緊缺27萬,普及房產稅從試點到推廣還要17年。

房產評估“三重門”

房產稅從出臺到試點以來就經歷了三重門。

“首先是避免‘誤傷’中低收入家庭。因為房產稅是依據房產的評估價值繳納,并不能直接變現,需要人們另外掙錢來繳。因此,對掙錢能力弱的中低收入家庭而言,房產稅額外增加了一筆 不小的負擔。而對掙錢能力強的高收入家庭而言,房產稅的負擔則小得多?!卑不諊刨Y產評估有限公司副總經理周民告訴記者,征收房產稅在制度設計時,也應特別注重保護中低收入家庭。

周民表示,房產稅要解決的第二個實際問題是“怎么收”。和個人所得稅由單位代扣代繳不同,房產稅是需要個人自行申報、到稅務部門繳納的,但我國居民還沒有養(yǎng)成自主納稅的習慣,很有可能出現“有人評估、沒人交稅”的情況。有方案提出,對沒有按時繳納房產稅的家庭,在賣房時一并征收,并收取高額滯納金,否則不能交易。然而,一旦在交易環(huán)節(jié)統(tǒng)一征收,本來是持有環(huán)節(jié)的稅賦就有可能演變成交易環(huán)節(jié)的稅賦,從而又很可能轉嫁到購房者身上。因此,必須設計出一套穩(wěn)妥的征收方案,確保房產稅能按時足額征收,否則又會變成紙上談兵。

第三道關,是如何做好房產價值的評估?!胺慨a稅根據不斷變化的房產價值計稅,需要定期對房產價值進行評估,需要一大批專業(yè)機構和專業(yè)評估人員。但目前我國評估機構、人員的數量和專業(yè)程度還遠沒有達到征收房產稅要求的水平,甚至對評估機構如何設置的意見還不統(tǒng)一。

到底是在財稅部門里直接建立房產稅評估機構,還是由政府組織非營利性機構進行評估,孰優(yōu)孰劣,還需要通過制度設計和實際的試點工作,進一步論證和完善。”周民表示。

加強人才培養(yǎng),切好市場“蛋糕”

“在征收房產稅操作過程中,一個最大的難點是房產價值評估問題?!敝麡鞘性u論員江炳宣日前在接受《中國會計報》記者采訪時曾表示。

房產稅的計稅依據和稅率在確保公平的基礎上,面臨如何確定的問題。面對較為復雜的房產價值評估,評估師們應該怎么提升自己去勝任成為關鍵。

“中國資產評估協(xié)會要加快高端人才的培養(yǎng),為他們成長成才創(chuàng)造條件、提供機會,使他們具備從事復雜業(yè)務、高端業(yè)務、國際業(yè)務的能力。落實行業(yè)后備人才培養(yǎng)機會,儲備一批人才,形成人才梯隊?!敝醒爰o委委員、中國資產評估協(xié)會會長賀邦靖在談到評估人才培養(yǎng)時這樣告訴《中國會計報》記者。

而記者采訪相關評估機構,發(fā)現房產價值評估其實很多評估師都會做,但是隨著市場經濟的發(fā)展,各種復雜的問題也要求評估師的業(yè)務能力的提升,房產稅下的評估師是如何切好蛋糕,加強人才培養(yǎng)和提升業(yè)務能力也成為不言而喻的利器。

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