在20世紀(jì)三十年代,國外就已經(jīng)開始研究供應(yīng)鏈成本問題。Christopher(1995)認(rèn)為成本是供應(yīng)鏈最重要的性能,需要不斷分析和改進(jìn),以滿足消費(fèi)者的需要。國內(nèi)學(xué)者在使用供應(yīng)鏈成本控制概念時(shí),對(duì)現(xiàn)有的概念作了一定的整合和提升。索晨霞、鄧子瓊(2004)采用流程環(huán)節(jié)法,分析每一個(gè)環(huán)節(jié)的成本最后給出供應(yīng)鏈的總成本定義:供應(yīng)鏈成本是指在供應(yīng)鏈運(yùn)轉(zhuǎn)過程中由物流、信息流和資金流動(dòng)所引起的成本以及供應(yīng)鏈整合過程的機(jī)會(huì)成本和整合成本。主要的供應(yīng)鏈成本:訂貨成本、購買成本、存貨存儲(chǔ)成本倉儲(chǔ)成本、運(yùn)輸成本、管理成本、交易成本、資金轉(zhuǎn)移成本、信息成本、生產(chǎn)成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營成本、供應(yīng)鏈相關(guān)的機(jī)會(huì)成本和供應(yīng)鏈整合成本。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈的成本構(gòu)成及其控制體系
(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈及其成本構(gòu)成。美國學(xué)者Harrison(1992)認(rèn)為,“供應(yīng)鏈?zhǔn)菆?zhí)行采購原材料,將它們轉(zhuǎn)變?yōu)橹虚g產(chǎn)品和成品并且將成品銷售到用戶的功能網(wǎng)鏈?！蔽覈R士華教授(2000)提出:“供應(yīng)鏈?zhǔn)菄@核心企業(yè),通過對(duì)信息流、物流、資金流的控制,從采購原材料開始,制成中間產(chǎn)品以及最終產(chǎn)品?！睘榱吮阌诟玫乩斫夤?yīng)鏈的成本,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目做供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)圖,如圖1。(圖1)
房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈,是從房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)開始,到進(jìn)行建設(shè)施工,最后通過市場營銷將產(chǎn)品交付給顧客,并提供物業(yè)管理服務(wù)的將設(shè)計(jì)單位、施工單位、銷售單位、物業(yè)單位及用戶連成一個(gè)整體的功能結(jié)構(gòu)模式。站在供應(yīng)鏈的角度來審視重慶房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí),又可將成本歸納為以下兩類:第一,外包業(yè)務(wù)成本。包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、材料供應(yīng)、施工建設(shè)、建設(shè)監(jiān)理、銷售代理、物業(yè)管理業(yè)務(wù)成本。由于這些業(yè)務(wù)都外包,其成本主要表現(xiàn)為雙方約定的合同價(jià);第二,非外包業(yè)務(wù)成本。主要包括投資決策、融資、取得土地、整合管理供應(yīng)鏈上下游企業(yè)的成本。
(二)房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈成本控制體系的構(gòu)建。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈,我們確定了成本控制的主體、目標(biāo)、對(duì)象和方法,構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目面向供應(yīng)鏈的成本控制體系。
1、主體。面向供應(yīng)鏈的成本控制的主體即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各職能部門如決策層、財(cái)務(wù)部、開發(fā)投資部、設(shè)計(jì)部、工程部、營銷策劃部、物業(yè)管理部。
2、對(duì)象。成本控制體系的控制對(duì)象即房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)流程的成本。又分為外包業(yè)務(wù)成本和非外包業(yè)務(wù)成本。非外包業(yè)務(wù)包括:投資決策、融資、土地取得;外包業(yè)務(wù)包括:規(guī)劃設(shè)計(jì)、材料采購、施工建設(shè)、建設(shè)監(jiān)理、營銷策劃、物業(yè)管理。
3、目標(biāo)。成本控制體系的目標(biāo)體現(xiàn)在多個(gè)方面:平衡供應(yīng)鏈上下游企業(yè)的利益,保證供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)的完整;確保各合作企業(yè)積極控制成本,提高工作效率;使各業(yè)務(wù)流程發(fā)生的成本按照成本計(jì)劃執(zhí)行。
4、方法。不同類別的成本適用的成本控制方法不盡相同。對(duì)于外包業(yè)務(wù)采用的是經(jīng)評(píng)審的最低價(jià)中標(biāo)法,其中在進(jìn)行非價(jià)格評(píng)審時(shí)采用了層次分析法。對(duì)于非外包業(yè)務(wù),分別采用了加權(quán)平均成本、可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等方法。
三、基于SPSS主成分分析的供應(yīng)鏈成本控制體系有效性評(píng)價(jià)
(一)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的供應(yīng)鏈成本控制,選取普適性的財(cái)務(wù)、管理、技術(shù)等方面的成本指標(biāo),其他類型評(píng)價(jià)指標(biāo)包括不可抗力等非計(jì)劃內(nèi)因素帶來的成本。財(cái)務(wù)指標(biāo)包括融資成本、樓面地價(jià)(同種用地類型)、招標(biāo)費(fèi)用(與招標(biāo)相關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用)、投資偏差(超出為正,節(jié)約為負(fù))、合同違約產(chǎn)生的變更費(fèi)用(超出為正,節(jié)約為負(fù))、決策成本(人員工資、市調(diào)及科研費(fèi)用);管理指標(biāo)包括甲方內(nèi)部管理費(fèi)用、與各非核心業(yè)務(wù)承包商之間的協(xié)調(diào)費(fèi)用;技術(shù)指標(biāo)為特殊技術(shù)方案的費(fèi)用增加、設(shè)備利用效率;其他指標(biāo)為成本計(jì)劃之外增加的費(fèi)用等。
(二)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的確定
1、選取本企業(yè)或其他企業(yè)的數(shù)個(gè)典型成功項(xiàng)目。如表1所示(本文只選用了5個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的粗略數(shù)據(jù),旨在說明分析方法),進(jìn)行主成分分析。(表1)
2、主成分分析建立綜合評(píng)價(jià)模型
(1)提取特征向量。由于篇幅有限,這里只給出SPSS軟件運(yùn)行結(jié)果。
根據(jù)累計(jì)貢獻(xiàn)率大于85%的原則,由于前2個(gè)特征值方差累計(jì)達(dá)到85%,故只提取前兩個(gè)特征值。所以用兩個(gè)新變量來代替原來的十二個(gè)變量。但這兩個(gè)新變量的表達(dá)還不能從輸出窗口中直接得到,因?yàn)槌煞志仃囀侵敢蜃虞d荷矩陣,每一個(gè)載荷量表示主成分與對(duì)應(yīng)變量的相關(guān)系數(shù),故要將成分矩陣中前兩個(gè)因子荷載向量轉(zhuǎn)換為特征向量。
用標(biāo)準(zhǔn)化以后的指標(biāo)向量(zx1,zx2,…,zx12)乘以特征向量,即可得到主成分的表達(dá)式:
F1=0.327zx1+0.311zx2+0.336zx3+0.332zx4+0.334zx5+0.316zx6+0.281zx7+0.329 zx8+0.247zx9+0.008zx10+0.096zx11+0.323zx12
F2=-0.041zx1+0.049zx2-0.021zx3-0.092zx4-0.019zx5+0.08zx6+0.133zx7-0.117zx8-0.425zx9+0.64zx10+0.598zx11+0.189zx12
(2)建立綜合評(píng)價(jià)函數(shù)。以每個(gè)主成分所對(duì)應(yīng)的特征值占所提取主成分總的特征值之和的比例作為權(quán)重,計(jì)算主成分綜合模型:
F=
其中,1=8.83,2=1.77,即可得到綜合評(píng)價(jià)模型:
F=
3、將原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化后的值代入上式,得出F1,F2的值,進(jìn)而計(jì)算出綜合評(píng)價(jià)模型F的值。5個(gè)項(xiàng)目的F1、F2、F值見表2。(表2)
可見,項(xiàng)目1的綜合評(píng)價(jià)值是最低的,故將其作為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
(三)有效性評(píng)價(jià)。確定評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)之后,即可把待評(píng)價(jià)項(xiàng)目與之相比較。說明:指標(biāo)x2的占比指樓面地價(jià)占單位建面投資的比例,其余指標(biāo)的占比皆指各指標(biāo)值占項(xiàng)目總投資的比例。
與作為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目相比,待評(píng)價(jià)項(xiàng)目在特殊技術(shù)方案的費(fèi)用增加和設(shè)備利用效率等方面存在較大差距,這些環(huán)節(jié)是成本控制的重點(diǎn),必須加以改進(jìn)。而融資成本、投資偏差、樓面地價(jià)等其他的10個(gè)指標(biāo)則優(yōu)于評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),可繼續(xù)保持,在有特殊要求的情況下也可對(duì)這些環(huán)節(jié)進(jìn)行改進(jìn)。
四、有效性評(píng)價(jià)總結(jié)
由以上案例可知,通過與評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)各個(gè)指標(biāo)的比較,可以清楚地看出待評(píng)價(jià)項(xiàng)目在成本控制的哪些方面有所欠缺,也可看出其在哪些方面效果較好。
房地產(chǎn)項(xiàng)目面向供應(yīng)鏈的成本控制體系的有效性評(píng)價(jià)特點(diǎn)如下:第一,由于主成分分析法的關(guān)鍵在于找出各指標(biāo)之間的相關(guān)性,將原來個(gè)數(shù)較多而且彼此相關(guān)的變量轉(zhuǎn)換為新的個(gè)數(shù)較少而彼此獨(dú)立的或不相關(guān)的綜合變量;第二,在確定評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)時(shí),需要先行選取本企業(yè)或其他企業(yè)的數(shù)個(gè)典型成功項(xiàng)目,對(duì)這些選取的案例進(jìn)行主成分分析,進(jìn)而確定綜合評(píng)價(jià)值最低,即成本控制最優(yōu)的項(xiàng)目,作為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。所以,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)具備足夠的已有案例資料,而且這些案例都要有明確的、可確定的評(píng)價(jià)指標(biāo);第三,主成分分析法是一種非常客觀的評(píng)價(jià)方法,它不需人為地確定各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重,而是根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)自身數(shù)據(jù)的相關(guān)關(guān)系和各項(xiàng)數(shù)據(jù)的變異來確定權(quán)重,從而進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。
房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的管理不單純是項(xiàng)目自身的管理,而是與項(xiàng)目相關(guān)的整個(gè)供應(yīng)鏈的管理。成本控制作為項(xiàng)目管理的重要環(huán)節(jié),也必須站在整個(gè)供應(yīng)鏈的角度來思考對(duì)策。房地產(chǎn)企業(yè)是上下游合作伙伴眾多、資源整合強(qiáng)度很大的企業(yè),其項(xiàng)目成本受供應(yīng)鏈的影響更為明顯。而在成本控制方法日趨成熟的條件下,面向供應(yīng)鏈的成本控制缺少的不是技術(shù),而是體系化運(yùn)作。通過成本控制體系的構(gòu)建及SPSS統(tǒng)計(jì)軟件的應(yīng)用,使我們對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的研究更為深入,便于管理者針對(duì)成本控制薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行優(yōu)化。
(作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)
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