方案一：正常銷售方案，即每平方米銷售價(jià)格為0.3萬元。
方案二：返租銷售方案，即每平方米銷售價(jià)格為0.4萬元，對(duì)已售商鋪返租三年，租金為1 000萬元，返租的租金用于抵扣客戶購房款。
下面對(duì)兩種方案的凈利潤進(jìn)行分析，以選擇最優(yōu)方案。
方案對(duì)比分析
(一)普通銷售方案：
1.主要業(yè)務(wù)收入為10 000×0.3=3 000萬元，主營業(yè)務(wù)成本為1 200萬元，期間費(fèi)用為150萬元。
2.應(yīng)繳稅金。
(1)營業(yè)稅：根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅，稅率為5%，營業(yè)稅為3 000×5%=150萬元。
(2)城市維護(hù)建設(shè)稅：根據(jù)《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》的規(guī)定：繳納營業(yè)稅的同時(shí)應(yīng)繳納城建稅，城市的稅率為7%，城建稅為150×7%=10.5萬元。
(3)教育費(fèi)附加：根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于修改〈征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定〉的決定》：繳納營業(yè)稅的同時(shí)應(yīng)繳納教育費(fèi)附加，城市的稅率為3%，教育費(fèi)附加為150×3%=4.5萬元。
(4)土地增值稅：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定：轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納土地增值稅。扣除額為1 200+165+1 200×30%=1 725萬元，增值額為3 000-1 725=1 275萬元，增值額與扣除額之比=1 275/1 725=74%，適用的稅率為40%，扣除系數(shù)為5%，土地增值稅為1 275×40%-1 725×5%=423.75萬元。
(5)企業(yè)所得稅：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》規(guī)定：一般企業(yè)所得稅的稅率為25%。企業(yè)所得稅為(3 000-1 200-150-588.75)×25%=265.31萬元。
甲公司主營業(yè)務(wù)稅金為150+10.5+4.5+423.75=588.75萬元，企業(yè)所得稅為265.31萬元。
3.甲公司實(shí)現(xiàn)的凈利潤為3 000-1 200-150-588.75-265.31=795.94萬元。
(二)返租銷售方案：
1.甲公司主要業(yè)務(wù)收入為10 000×0.4=4 000萬元，主營業(yè)務(wù)成本為1 200萬元，期間費(fèi)用為150萬元。由于返租支付了1 000萬元的租金，因此甲公司其他業(yè)務(wù)支出為1 000萬元。
2.應(yīng)繳稅金。
(1)營業(yè)稅：根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅，稅率為5%，營業(yè)稅為4 000×5%=200萬元。
(2)城市維護(hù)建設(shè)稅：根據(jù)《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》的規(guī)定：繳納營業(yè)稅的同時(shí)應(yīng)繳納城建稅，城市的稅率為7%，城建稅為200×7%=14萬元。
(3)教育費(fèi)附加：根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于修改〈征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定〉的決定》：繳納營業(yè)稅的同時(shí)應(yīng)繳納教育費(fèi)附加，城市的稅率為3%，教育費(fèi)附加為200×3%=6萬元。
(4)土地增值稅：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定：轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納土地增值稅。扣除額為1 200+220+1 200×30%=1 780萬元，增值額為4 000-1 780=2 220萬元，增值額與扣除額之比為2 220/1 780=125%，適用的稅率為50%，扣除系數(shù)為15%，土地增值稅為2 220×50%-1 780×15%=843萬元。
(5)企業(yè)所得稅：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》規(guī)定：一般企業(yè)所得稅的稅率為25%。企業(yè)所得稅為(4 000-1 200-150-1 063-1 000)×25%=146.75萬元。
甲公司主營業(yè)務(wù)稅金為200+14+6+843=1 063萬元，企業(yè)所得稅為146.75萬元。
3.甲公司實(shí)現(xiàn)的凈利潤為4 000-1 200-150-1 000-1 063-146.75=440.25(萬元)。
(三)兩種銷售方案對(duì)比分析：
返租銷售方案比正常銷售方案凈利潤減少：795.94-440.25=355.69萬元。
返租銷售方案與正常銷售方案差異進(jìn)行分析如下：
1.主營業(yè)務(wù)收入與其他業(yè)務(wù)支出分別相差1 000萬元，但方向相反，正好相互沖抵持平，不影響凈利潤。
2.營業(yè)稅及其附加的差異為220-165=55萬元。
3.土地增值稅的差異為843-432.75=419.25萬元。
4.企業(yè)所得稅的差異為146.75-265.31=-118.56萬元。
差異合計(jì)為355.69萬元。
主營業(yè)務(wù)收入與其他業(yè)務(wù)支出的差異分別為正負(fù)1 000萬元，這個(gè)差異是“返租銷售”方案設(shè)計(jì)時(shí)為抵減支付租金而提高的售價(jià)，兩者剛好相抵。因此，兩種方案凈利潤存在的差異是由營業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅的差異帶來的，返租銷售比普通銷售要多支付355.69萬元的稅金，其余各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)凈利潤沒有影響，返租銷售的利潤就減少了355.69萬元。
兩種銷售方案對(duì)比分析如下：
單位：萬元
結(jié)論
開發(fā)商在選擇銷售方案時(shí)，要充分考慮到各方面的因素，既要對(duì)市場進(jìn)行科學(xué)合理的分析，又要認(rèn)識(shí)到不同銷售策略對(duì)凈利潤存在了不同影響。因?yàn)樽非罄麧欁畲蠡瞧髽I(yè)永遠(yuǎn)的方向，如果開發(fā)商通過“返租”不能實(shí)現(xiàn)利潤最大化，“返租”銷售就不是最優(yōu)的銷售方案，當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目只有通過“返租”才能拉動(dòng)銷售時(shí)，才可適當(dāng)為之，但只靠“返租”才能帶動(dòng)的銷售對(duì)開發(fā)商來說可是飲鳩止渴。
