一、 政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策必須顧及民眾利益。
房地產(chǎn)不同于其他商品，它既是生活必需品又是投資性資產(chǎn)。房地產(chǎn)不比黃金，黃金是投資性資產(chǎn)，價(jià)格高時(shí)我們可以不，因?yàn)辄S金不是生活必需。房屋是人們生活必需品，房屋之下的土地因素又使其成為有升值潛力的投資性資產(chǎn)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)又是比較敏感的行業(yè)，政府必須對(duì)其高度關(guān)注。經(jīng)濟(jì)學(xué)界已經(jīng)把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為重點(diǎn)研究對(duì)象，特別在東南亞金融危機(jī)以后，人們更加認(rèn)識(shí)到有一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性。民需安居而樂業(yè)，民眾的居住權(quán)必須得到滿足，這是不容置疑的。政府的必須建立一套合理的宏觀調(diào)控政策，理順房地產(chǎn)供求關(guān)系，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，防范房地產(chǎn)泡沫。然而房地產(chǎn)供給市場(chǎng)化改革致使其調(diào)控政策復(fù)雜化，政府既要防范房地產(chǎn)業(yè)誘發(fā)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)又要尊重其特有的市場(chǎng)規(guī)律。雖然房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義重大，但是政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策還是要以民眾的基本居住權(quán)為出發(fā)點(diǎn)，使居者有其屋，廣廈千萬間大庇天下寒士俱歡顏。
二、 房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)狀與政府的調(diào)控措施。
當(dāng)前形勢(shì)下全國的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，人們?cè)絹碓礁杏X到住房?jī)r(jià)格壓力。中國的住房改革致使許多人不得不成為住房的絕對(duì)需求者，必須購買供自己居住的房產(chǎn)成為民眾的被迫選擇。我國的人口和我國的土地供應(yīng)狀況必然促使房地產(chǎn)的價(jià)格上漲，再加上政府針對(duì)其他經(jīng)濟(jì)問題而實(shí)施的宏觀調(diào)控政策，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。貨幣領(lǐng)域流動(dòng)性大人民幣升值問題等都被經(jīng)濟(jì)學(xué)家確定為房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲的原因，目前這些問題還不會(huì)迅速解決，這就大大的束縛了政府的宏觀調(diào)控的手腳。不顧整體經(jīng)濟(jì)狀況，單純的致力于解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問題是不可取的，造成政府的政策工具無法發(fā)揮其足夠的效力，出現(xiàn)了屢次治理屢次上漲的狀況。2005年的“國八條”和最近九部委《意見》或者說“國六條”都有其不盡人意的之處，“國六條”中的中小戶型70%的規(guī)定雖然會(huì)增加中小戶型的供給量，但同時(shí)卻促成了現(xiàn)有大戶型房產(chǎn)的價(jià)格攀升。還要注意的是這此類政策有悖于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初衷，有礙市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。該政策的執(zhí)行結(jié)果并不會(huì)帶來房?jī)r(jià)下降的局面，買不起還是買不起。
中國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)上普通民眾沒有發(fā)言權(quán)，房地產(chǎn)價(jià)格受財(cái)富左右，“錢”成為房地產(chǎn)唯一的主宰，這才是真正的悲哀，民眾的基本居住需求變得無效，這自然使“房地產(chǎn)”成為了富人和投機(jī)資金的投資游戲。政府必須立即解決這個(gè)問題，制定和實(shí)施新政策，賦予民眾同“炒資”進(jìn)行抗衡的能力，在房地產(chǎn)問題上最終形成“民眾的基本居住權(quán)”與“市場(chǎng)規(guī)律”并重的格局。
三、 房?jī)r(jià)快速上漲的真正原因是土地供給制度不合理。
房地產(chǎn)價(jià)格過高、上漲過快的真正原因是土地，要治理房地產(chǎn)市場(chǎng)防止房地產(chǎn)泡沫，必須改革土地供給制度，恢復(fù)土地的真正價(jià)值建立正常的定價(jià)機(jī)制。
房地產(chǎn)價(jià)格之中包含有土地價(jià)格，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目地價(jià)以外的全部開發(fā)建設(shè)成本，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)者的利潤和國家的稅金，房地產(chǎn)價(jià)格上漲無非就是由于這些要素上漲引起的。土地價(jià)格以外的開發(fā)建設(shè)成本主要受建材價(jià)格、設(shè)計(jì)費(fèi)、人工工資等等正常的市場(chǎng)因素影響，通常這些因素的變動(dòng)規(guī)律和其他商品價(jià)格波動(dòng)規(guī)律大同小異，因此地價(jià)以外的開發(fā)建設(shè)成本的波動(dòng)，不足以誘發(fā)房地產(chǎn)出現(xiàn)遠(yuǎn)高于其他資產(chǎn)泡沫的泡沫。開發(fā)者利潤除非是壟斷行業(yè)否則也不會(huì)成為房地產(chǎn)價(jià)格泡沫性增長(zhǎng)的誘因，房地產(chǎn)業(yè)在中國是一個(gè)自由競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)，很難形成壟斷利潤。當(dāng)前國家稅金也沒有高速上升不會(huì)促成房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲。同時(shí)地價(jià)外的成本、開發(fā)商的利潤、國家稅金也不存在著快速大幅度上漲的預(yù)期，只有土地的升值預(yù)期才有可能促成房?jī)r(jià)高速上漲。
目前通過招標(biāo)方式供給土地，使土地價(jià)格有一定的上漲，一定程度上降低了土地預(yù)期升值的空間，但是這還不夠。有人說土地價(jià)格上漲引起了房地產(chǎn)價(jià)格的上升，實(shí)際情況是在建材和人工成本上漲不大的環(huán)境下，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于土地價(jià)格的升幅，這也證明土地升值預(yù)期依然存在。如此大漲幅的原因恰恰是國家的土地價(jià)格不到位和土地資源的有限性，價(jià)低和有限性給土地價(jià)格上漲預(yù)留了超大的想象空間，從而加大了房地產(chǎn)價(jià)格上升的預(yù)期，堅(jiān)定了房地產(chǎn)投機(jī)炒作者信心，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下投機(jī)性炒作促成其價(jià)格大漲。再加上中國房地產(chǎn)真實(shí)的強(qiáng)勢(shì)需求現(xiàn)狀，以及貨幣供給充足的環(huán)境，購買房地產(chǎn)成為最為正常的投資選擇。超高的房地產(chǎn)升值預(yù)期，足以支持投資人的財(cái)產(chǎn)保值和增值獲利。人民幣升值、國內(nèi)消費(fèi)不足、產(chǎn)能過剩等問題進(jìn)一步誘發(fā)了更多的資金進(jìn)入房市投機(jī)，房地產(chǎn)投機(jī)行為進(jìn)一步促成了房地產(chǎn)業(yè)的泡沫。改革土地供給制度，消除土地因素對(duì)房地產(chǎn)泡沫助長(zhǎng)的誘因，降低房地產(chǎn)升值預(yù)期，將會(huì)消滅房地產(chǎn)的泡沫，或者說降低其發(fā)生的可能性，是當(dāng)前政府制定政策的著眼點(diǎn)。
炒房地產(chǎn)實(shí)際上炒的就是土地，當(dāng)前的住房土地供給制度關(guān)于土地出讓價(jià)格確定，只是關(guān)注了市場(chǎng)短期需求，沒能較好的關(guān)注土地的投資性資產(chǎn)的特質(zhì)——未來的升值預(yù)期。如果房地產(chǎn)過度投機(jī)現(xiàn)象不存在的環(huán)境下，這種定價(jià)策略無傷大局，能夠較合理的按市場(chǎng)需求狀況配置土地資源，較公平的滿足房地產(chǎn)的需求。事實(shí)上靠市場(chǎng)手段配置資源只能說是相對(duì)公平合理，在一個(gè)供給與需求扭曲的市場(chǎng)，資源的配置也會(huì)出現(xiàn)不公平。當(dāng)前的國際是形勢(shì)下，資源歸國家所有是大多數(shù)國家的共識(shí)，在稅收上實(shí)行居民管轄權(quán)的國家，也可以理解為國家資源歸全體居民所有。市場(chǎng)配置資源只是資源配置的手段之一，并不能徹底體現(xiàn)出資源人人有份兒的這種簡(jiǎn)單公平?，F(xiàn)有的定價(jià)模式不能充分的實(shí)現(xiàn)土地的真正價(jià)值，只會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格與土地價(jià)值的背離，土地未來升值預(yù)期促成的房地產(chǎn)漲價(jià)收益落入了開發(fā)商和炒房者的腰包，開發(fā)商“囤房惜售”助漲房地產(chǎn)價(jià)格也就不足為奇，炒房者瘋狂炒作更是不足為怪，外資也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)大家關(guān)注也在情理之中。
中國資源配置方式不科學(xué)，這里說的資源廣義的資源，包括：礦產(chǎn)資源、土地資源等等，他們會(huì)隨著時(shí)間的推移以及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變遷，其未來價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于它取得時(shí)的價(jià)格，升值空間很大，如果轉(zhuǎn)讓，出讓者享受了差價(jià)而從中受益。這部分收益是由于當(dāng)初定價(jià)不到位和資源的稀缺性以及國民經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展等因素造成的，占有者僅因?yàn)槠湔加卸砥涑?，這是不公平的。目前許多資源的市場(chǎng)化配置方式有問題，會(huì)助長(zhǎng)囤積居奇，不利于資源的合理和節(jié)約利用，不利于形成公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，將成為阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大因素。市場(chǎng)化配置方式本身沒有錯(cuò)誤，但是資源本身升值形成的收益由占有者享受值得商榷，必須應(yīng)用一些方法使升值收益成為國家的收入，這才能體現(xiàn)出公平。
僅就房地產(chǎn)業(yè)而言，改革房地產(chǎn)銷售受益的歸屬觀念，是解決房地產(chǎn)當(dāng)前問題的關(guān)鍵。國家必須收繳房地產(chǎn)交易中形成的土地升值收益，還房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)合理的市場(chǎng)環(huán)境。只有去除掉住房投資性需求的最大誘因，用經(jīng)濟(jì)手段打擊房產(chǎn)投機(jī)，才會(huì)有效的防范房地產(chǎn)業(yè)的泡沫。政府首先要做的是改變房地產(chǎn)銷售計(jì)價(jià)方法，地產(chǎn)與房產(chǎn)（不含土地）分別計(jì)價(jià)，制止炒地皮行為，將地產(chǎn)交易權(quán)收歸政府，房產(chǎn)（不含土地）交易權(quán)歸屬實(shí)際交易人，政府建立土地基金。當(dāng)然，新房地產(chǎn)政策必須貫徹“以民為本”方針，做到公平合理，注重公民平等權(quán)利的同時(shí)，還要尊重市場(chǎng)規(guī)律。
四、 建立土地基金制度治理房地產(chǎn)投機(jī)，既要節(jié)約使用土地又要保證合理供給。
1、 提高土地價(jià)格，建立土地基金，中央財(cái)政統(tǒng)一管理。
我們不要怕土地價(jià)格上漲，相反的政府要積極地推進(jìn)土地價(jià)格上漲。住房用地供給繼續(xù)堅(jiān)持招標(biāo)拍賣的方式，政府土地部門要參照土地現(xiàn)值，同時(shí)還要充分考慮未來的升值程度，并以高價(jià)促節(jié)約為指導(dǎo)思想制定一個(gè)較高的土地最低價(jià)格（地段、環(huán)境等因素不再累述），使土地價(jià)格占房地產(chǎn)總價(jià)的比重提高。高定價(jià)的目的是釋放土地預(yù)期升值，當(dāng)然造作中也必須考慮國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展意圖。以這個(gè)價(jià)格作為拍賣底價(jià)出售土地使用權(quán)，所得收入用于建立由國家集中管理和支配的土地基金。該基金將成為維護(hù)公民基本居住權(quán)的資金來源（后面將述及）。土地高定價(jià)還會(huì)使得投機(jī)者大量的墊付資金，增大資金成本。高地價(jià)政策建立土地基金也會(huì)帶來一些問題，比如：住房?jī)r(jià)格將升高，這些現(xiàn)象如何解決？政府必須改革住房用地供給制度。
2、 尊重公民的居住權(quán)，創(chuàng)新住房用地供給制度。（適用于非二手房交易）
居住權(quán)是公民的基本權(quán)利，國家必須滿足公民的居住需求，政府通過建立土地基金制度為民謀福。首先給滿二十歲（舉例）的中國公民建立標(biāo)準(zhǔn)居住面積公積賬戶，每人僅一個(gè)戶頭全國聯(lián)網(wǎng)管理。賬戶中記載國家核定的標(biāo)準(zhǔn)居住面積（每人的數(shù)額相同），不記錄金額，該賬戶只能本人支配使用，按規(guī)定一次使用并全額注銷，賬戶持有人死亡或移居他國必須收回，該賬戶不可以轉(zhuǎn)讓。多個(gè)人的基本居住面積公積賬戶可以組合使用，例如夫妻雙方合買住房。公民的標(biāo)準(zhǔn)居住面積公積賬戶，可以在任何地區(qū)、任何出售的居住用樓盤用于抵消需支付的等住房面積對(duì)應(yīng)的地價(jià)款。如果買房人購買標(biāo)準(zhǔn)居住面積相同面積的住房，只需要支付不含地價(jià)款的房?jī)r(jià)，土地的高定價(jià)將不會(huì)傷害公民的基本居住權(quán)。
基本居住面積無償供給制度是對(duì)公民基本人權(quán)的尊重，這樣做也許無國際慣例可循，但是非常符合中國的現(xiàn)狀，不失為中國特色。中國的住房貨幣化供給改革與現(xiàn)實(shí)的民眾收入分配脫節(jié)，住房因此而成為普通民眾難以承受之重?；揪幼∶娣e無償供給制度的推行，有利于社會(huì)的和諧發(fā)展。
買房人購買住房面積超過其可用抵消土地價(jià)款的標(biāo)準(zhǔn)居住面積，超出的面積需要按照該房地產(chǎn)前述的高定價(jià)支付地價(jià)款，有償使用國家的土地。超過標(biāo)準(zhǔn)居住面積的地價(jià)收入歸國家統(tǒng)一管理，納入中央級(jí)財(cái)政，這樣做還可以控制地方政府的過度投資的資金來源。購房人所支付的房地產(chǎn)總價(jià)中包括購買超標(biāo)準(zhǔn)居住面積的土地使用權(quán)費(fèi)用，以及向開發(fā)商或房產(chǎn)出讓人購買該土地上的房產(chǎn)價(jià)款（不包括地價(jià)）。在這個(gè)環(huán)節(jié)政府還可以禁止購買者用按揭貸款方式購買土地使用權(quán)，這樣政府甚至可以放棄對(duì)房產(chǎn)價(jià)款（不含低價(jià)）按揭貸款首付比例的要求，讓銀行自主運(yùn)作獨(dú)立承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)開發(fā)商在競(jìng)標(biāo)土地時(shí)全額（或部分）墊支土地價(jià)款，并于次日起，計(jì)算土地使用權(quán)出讓年限，借此迫使開發(fā)商壓縮建設(shè)期和避免開發(fā)商囤房惜售。房產(chǎn)售出前對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金按照全部土地都是超標(biāo)準(zhǔn)面積對(duì)待由開發(fā)商承擔(dān)，并從墊支款中扣除。購買住房的人先到土地部門購買土地使用權(quán)，注銷標(biāo)準(zhǔn)居住面積公積賬戶數(shù)額和交付超標(biāo)準(zhǔn)居住面積對(duì)應(yīng)的地價(jià)款。購買者過多時(shí)，采用公開抽簽的方式進(jìn)行，必須保證做到全過程公平公正。土地部門首先給購房者發(fā)放土地使用證，購房者憑借土地使用證向房地產(chǎn)開發(fā)商支付房產(chǎn)價(jià)款（不含土地價(jià)款）購買住房。
3、 規(guī)范房產(chǎn)交易制度，土地使用權(quán)交易由土地部門操作。（適用于二手房交易）
制定新房地產(chǎn)交易制度另一個(gè)重要工作就是規(guī)范交易程序，房地產(chǎn)交易必須做到“地”和“房”分開。土地部門對(duì)進(jìn)行交易的房產(chǎn)土地重新評(píng)估作價(jià)，購買者按照評(píng)估價(jià)支付土地使用權(quán)價(jià)款購得使用權(quán)，如果購房人的基本居住面積公積賬戶未使用，可以用其抵付相應(yīng)的地價(jià)款，超標(biāo)準(zhǔn)部分貨幣支付。房產(chǎn)價(jià)款（不包含土地價(jià)）支付給出讓人，完成房產(chǎn)購買過程取得房產(chǎn)。
房地產(chǎn)出讓人首先將土地使用權(quán)退還土地部門，注銷其土地使用證。如果是使用基本居住面積公積賬戶購買的使用權(quán)，土地部門恢復(fù)其公積賬戶數(shù)額，并恢復(fù)出讓人自由支配權(quán)。對(duì)于以前支付的超過標(biāo)準(zhǔn)居住面積的土地使用費(fèi)，土地部門按原先的支付數(shù)額扣除其實(shí)際使用年限所對(duì)應(yīng)的部分退還出讓人。至此，出讓人才取得收取房地產(chǎn)價(jià)款（不含土地價(jià)）的權(quán)利，對(duì)房地產(chǎn)交易收益照章納稅后辦理過戶手續(xù)完成交易。補(bǔ)充一點(diǎn)，房產(chǎn)的各種交易資料必須記錄于相關(guān)證件上。
按新制度交易，保障了地價(jià)收益歸國家所有，納入財(cái)政形成土地基金。這樣做的結(jié)果尊重了出讓人的收益權(quán)，又保證了國家利益不流失，公平公正各得其所。同時(shí)可以打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，避免和制止房地產(chǎn)業(yè)泡沫的出現(xiàn)，促使國家經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。
4、 其他房地產(chǎn)流動(dòng)事項(xiàng)以前述交易為范例，貫徹實(shí)事求是的原則。
辦理其他原因的房地產(chǎn)過戶時(shí)，首先從實(shí)際出發(fā)實(shí)事求是，目的是要堵塞變相房地產(chǎn)交易。基本原則是全部遵照房地產(chǎn)交易辦理，保證國家土地收益不流失，對(duì)確實(shí)有困難的群眾可制定一個(gè)例外執(zhí)行程序，例外執(zhí)行權(quán)的實(shí)施必須由公眾監(jiān)督。
五、 土地基金制度還需要所得稅制度的配合。
土地資源公民人人有份，每個(gè)公民都擁有基本的居住權(quán)，土地基金制度較好的保障了這一點(diǎn)。土地收益股全民所有，任何個(gè)人或利益集團(tuán)都不無權(quán)從土地升值中獲得利益，這樣既公平又合理。執(zhí)行土地新政，一定會(huì)制止土地投機(jī)行為，對(duì)保障住房的正常供給意義重大。在配合以所得稅制度改革，勢(shì)必將規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，制止房地產(chǎn)暴利。
當(dāng)前的所得稅改革正是時(shí)機(jī)，所得稅制改革要考慮到暴利問題，房地產(chǎn)價(jià)格（不含土地價(jià)）在前述政策環(huán)境下還會(huì)出現(xiàn)暴利現(xiàn)象，就需要所得稅制度協(xié)助治理。建議創(chuàng)建中國特色的所得稅制度，建議實(shí)施“超率累進(jìn)制”所得稅制度。這里所說的“率”是指“成本利潤率”這個(gè)指標(biāo)，按照成本利潤率的高低，設(shè)置不同檔次的稅率，低成本利潤率對(duì)應(yīng)較低的所得稅稅率，高成本利潤率對(duì)應(yīng)高所得稅稅率，這樣做的結(jié)果就可以制止暴利或者把暴利收歸國家財(cái)政。僅以下表為例，數(shù)據(jù)需要國家具體測(cè)算。
成本利潤率 0至10% 超過10%至20% 超過20%至30% 超過30%至40% 超過40%至50% 超過60%至70% 超過70%至80% 超過80%至90% 超過90至100% 超過100%
適用稅率 15% 24% 33% 50% 60% 70% 75% 80% 85% 90%
土地溢價(jià)收益歸國家，適度的控制房地產(chǎn)業(yè)暴力，土地政策和稅收政策雙管齊下，一定能夠制止房地產(chǎn)業(yè)的過度投機(jī)現(xiàn)象，老百姓的住房夢(mèng)一定能成為現(xiàn)實(shí)。如此調(diào)控土地的政策勢(shì)必會(huì)打開小戶型住房供給不足的僵局，同時(shí)，好地段低價(jià)高也不能再阻礙普通百姓的購買。如果土地價(jià)格到了一定程度，甚至能形成越是中心地段小戶型越多，大戶型住房遠(yuǎn)離中心城區(qū)的格局。
作者：林立 文章來源：河北科技大學(xué)唐山分院
