房地產(chǎn)企業(yè)是以房地產(chǎn)為經(jīng)營(yíng)對(duì)象的企業(yè)。在銷(xiāo)售方式上一般的工業(yè)企業(yè)以現(xiàn)銷(xiāo)、賒銷(xiāo)為主要方式，房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售方式則包括現(xiàn)售、預(yù)售、分期收款方式銷(xiāo)售等，其中以預(yù)售方式為主。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售和收入的處理，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和稅法的規(guī)定有所不同，致使房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售和收入的結(jié)轉(zhuǎn)在會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理上存在著很大的差異。
房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售和收入業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理
根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理為：當(dāng)企業(yè)收到預(yù)售款項(xiàng)時(shí)，由于不符合收入的確認(rèn)原則，不確認(rèn)收入，而是作為負(fù)債計(jì)入預(yù)收賬款，待房屋交給購(gòu)買(mǎi)方時(shí)，再確認(rèn)收入。
對(duì)于預(yù)售收入，按規(guī)定應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅等，房地產(chǎn)企業(yè)直接在應(yīng)交稅費(fèi)的借方反映，銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，再將預(yù)繳稅費(fèi)轉(zhuǎn)入營(yíng)業(yè)稅金及附加。
例：甲房地產(chǎn)公司2008年開(kāi)始在乙地級(jí)市開(kāi)發(fā)A地塊，A地塊共計(jì)興建A1、A2房產(chǎn)。A1房產(chǎn)于2008年8月起開(kāi)始預(yù)售，2009年10月份完工；A2房產(chǎn)于2009年2月開(kāi)始預(yù)售，2009年未完工。2008年共計(jì)取得A1房產(chǎn)預(yù)售房款4000萬(wàn)元，當(dāng)年發(fā)生管理人員工資支出50萬(wàn)元、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出90萬(wàn)元、廣告宣傳費(fèi)支出300萬(wàn)元；2009年銷(xiāo)售A1房產(chǎn)取得收入2000萬(wàn)元（假定為完工后實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入），預(yù)售A2房產(chǎn)取得預(yù)售房款5000萬(wàn)元，A1房產(chǎn)完工開(kāi)發(fā)成本共計(jì)4000萬(wàn)元，當(dāng)年發(fā)生管理人員工資支出55萬(wàn)元、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出60萬(wàn)元，廣告宣傳費(fèi)支出200萬(wàn)元（營(yíng)業(yè)稅及城建稅和教育費(fèi)附加5.55％，土地增值稅按1%預(yù)繳，預(yù)計(jì)毛利率10%.例中未涉及因素假設(shè)不考慮）。
甲房地產(chǎn)公司對(duì)上述業(yè)務(wù)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，編制會(huì)計(jì)分錄如下（單位：萬(wàn)元）：
2008年度會(huì)計(jì)處理：
?。?）2008年度收到預(yù)售房款
借：銀行存款4000
貸：預(yù)收賬款——A1房產(chǎn)4000.
（2）預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅、城建稅和土地增值稅
借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅——A1房產(chǎn)200
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城建稅——A1房產(chǎn)14
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加——A1房產(chǎn)8
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅——A1房產(chǎn)40
貸：銀行存款262.
?。?）支付管理人員工資、業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告宣傳費(fèi)
借：管理費(fèi)用——工資50
管理費(fèi)用——業(yè)務(wù)招待費(fèi)90
銷(xiāo)售費(fèi)用——廣告宣傳費(fèi)300
貸：銀行存款440.
?。?）年末對(duì)預(yù)收賬款根據(jù)賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)的差異進(jìn)行遞延所得稅處理，即[4000×10%－4000×（5.55%＋1%）]×25%＝34.5.
借：遞延所得稅資產(chǎn)34.5
貸：所得稅費(fèi)用34.5.
