從2002年起，房地產(chǎn)企業(yè)就被國(guó)家稅務(wù)總局以及其領(lǐng)導(dǎo)下的全國(guó)國(guó)稅、地稅系統(tǒng)列為專項(xiàng)稽查的重點(diǎn)行業(yè)，覆蓋面是百分之百。最近一年的時(shí)間內(nèi)，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理措施不斷出臺(tái)，行業(yè)管理和政策逐步地在趨于規(guī)范和嚴(yán)格，對(duì)于房地產(chǎn)的稅收也正在逐步地加強(qiáng)管理，提出了一系列的稅收征管措施，多年的房地產(chǎn)稅務(wù)稽查工作，使稅務(wù)部門積累了一套稽查房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和方法，檢查的水平也全面提高了，可以說(shuō)目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是空前的。
一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)企業(yè)所有的納稅工作歸納為兩大工作，第一類是納稅遵從工作，所謂的納稅遵從就是指房地產(chǎn)企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)交易事項(xiàng)已經(jīng)完成后的納稅申報(bào)，以及與之相關(guān)的一系列的工作。它的特點(diǎn)是各種經(jīng)濟(jì)交易事項(xiàng)已經(jīng)完成。第二類工作是納稅籌劃。納稅籌劃就是指企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)交易事項(xiàng)沒有完成，或者尚未發(fā)生的納稅準(zhǔn)備工作。它的特點(diǎn)是企業(yè)的各種經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)還沒有完成，完全可以在事先加以調(diào)整，事先加以籌劃，事先重新計(jì)劃安排，目的是盡可能地規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，盡可能地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。總體來(lái)講，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要做的稅收工作實(shí)際上就是包括這兩個(gè)方面，二者表現(xiàn)為內(nèi)容不同，但是又有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。
二、房地產(chǎn)企業(yè)做好納稅籌劃工作的必要性
當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)普遍偏重，是企業(yè)要開展納稅籌劃的一個(gè)主要的原因。稅收負(fù)擔(dān)偏重既跟我們不合理的房地產(chǎn)稅制有關(guān)，也跟中國(guó)整體稅收制度安排有關(guān)，這是稅制因素，為房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅籌劃提供了必要性的原因。
傳統(tǒng)的落后的納稅模式是來(lái)自于納稅人納稅意志，要引進(jìn)新的觀念和納稅籌劃的模式也是由納稅人自身決定的。
房地產(chǎn)企業(yè)面臨新一輪的稅務(wù)稽查的危機(jī)，是因?yàn)槎悇?wù)系統(tǒng)征管建設(shè)方面的原因，主管部門在加強(qiáng)征管，逃稅、偷稅已存在高風(fēng)險(xiǎn)。
企業(yè)規(guī)范發(fā)展的要求，這是來(lái)自于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)建設(shè)的原因。
籌劃不是空中樓閣，由于大量稅收優(yōu)惠政策的存在和特定稅制要素內(nèi)容的存在，為企業(yè)開展納稅籌劃創(chuàng)造了可行性條件。
三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的案例分析
納稅籌劃是納稅人為達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)和實(shí)現(xiàn)稅收零風(fēng)險(xiǎn)的目的，而在稅法允許的范圍內(nèi)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)、組織、交易等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行事先安排的過(guò)程。很顯然，納稅籌劃是企業(yè)為降低企業(yè)稅收成本采取的一種經(jīng)濟(jì)人行為，企業(yè)就像降低生產(chǎn)成本和開發(fā)成本一樣，去降低稅收成本，這是一個(gè)新的概念，新的一種理念。與逃稅或者其他非法手段之間有著明顯的區(qū)別：從目的上來(lái)講，納稅籌劃不但為了減輕稅負(fù)，還要追求零風(fēng)險(xiǎn)；從手段上來(lái)看，納稅籌劃主要側(cè)重于事先調(diào)整，而不是事后補(bǔ)救。
納稅籌劃是完全側(cè)重于事先的調(diào)整，比如現(xiàn)在有一家房地產(chǎn)公司A，投資2000萬(wàn)元到房地產(chǎn)公司B，占B公司股份比例為50％，B公司是新成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，兩年后B公司獲得稅后利潤(rùn)3000萬(wàn)元，現(xiàn)有一個(gè)公司C，愿意收購(gòu)B公司，C公司和A公司協(xié)商如下，C公司收購(gòu)B公司肯定要把B公司股份都要買下，每個(gè)股東都要談，他現(xiàn)在跟A公司協(xié)商的方案，有以下兩種：第一種是C公司可以一次性出資3500萬(wàn)元購(gòu)買A公司在B公司的股份。第二種是A公司也可以先分回B公司的利潤(rùn)1500萬(wàn)，然后再按股本價(jià)2000萬(wàn)轉(zhuǎn)讓給C公司，請(qǐng)問(wèn)A公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該選擇哪種成交方式？其實(shí)作為A公司來(lái)講，無(wú)論是先分1500萬(wàn)還是再轉(zhuǎn)2000萬(wàn)，也是拿回3500萬(wàn)，如果一次性轉(zhuǎn)讓也是拿回3500，但是哪一種拿回的方式更好，稅交得更少？當(dāng)然是第二種方案好。因?yàn)楣蓹?quán)銷售、股權(quán)轉(zhuǎn)讓要交營(yíng)業(yè)稅。所以這是非常重要的，在這個(gè)問(wèn)題當(dāng)中當(dāng)然要選擇先分利潤(rùn)后轉(zhuǎn)讓的方式，因?yàn)橹挥邢确掷麧?rùn)，才可以確保分回的利潤(rùn)不征收營(yíng)業(yè)稅和所得稅，也就是說(shuō)先分的話一分錢都不用交，如果是一次性轉(zhuǎn)讓的話，A公司投了2000萬(wàn)，賣股權(quán)賣了3500，說(shuō)明A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓差價(jià)收益是1500萬(wàn)元，33％的所得稅，就要交495萬(wàn)，但是如果采取先分后轉(zhuǎn)的方式有什么好處？因?yàn)檫@個(gè)房地產(chǎn)公司B已經(jīng)交過(guò)33％的所得稅，A作為法人所得稅回來(lái)也是33％，稅法規(guī)定已經(jīng)交過(guò)稅了的不再重復(fù)征稅，除非有稅率差，就是公司B是15％的稅率，公司A是33％，回來(lái)補(bǔ)交18％；B是18％的稅，A是33％，回來(lái)補(bǔ)15％；如果B是33％，A也是33％，回來(lái)就不再補(bǔ)稅了。因此，先分利潤(rùn)實(shí)際上比直接轉(zhuǎn)讓要節(jié)省稅收。
納稅籌劃清楚地告訴我們，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，就要開始籌劃了，哪一股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式更好，為什么？所以納稅籌劃就要求把原來(lái)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同分成兩個(gè)合同，分成兩個(gè)文件，一個(gè)是股東決議，分配利潤(rùn)的文件，再一個(gè)就是股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，從專業(yè)角度來(lái)看，就是把企業(yè)的股權(quán)投資收益所得和股權(quán)轉(zhuǎn)讓差價(jià)所得，準(zhǔn)確地區(qū)別開來(lái)。納稅籌劃的要求是盡量地把股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓差價(jià)所得轉(zhuǎn)化為股權(quán)投資收益所得，也就是要求我們一定要采取“先分后轉(zhuǎn)”的方式，這4個(gè)字是高度凝結(jié)了對(duì)《稅法》的理解與分析。
公司哪些稅是該交的，哪些稅是不該交的，稅法又是怎么具體規(guī)定的，劃分該與不該的界限在哪里？實(shí)際上公司的納稅籌劃就是要尋找該與不該的界限，找到這個(gè)界限以后盡量規(guī)避。如果條件不成熟的，要?jiǎng)?chuàng)造成熟的條件劃到不成熟的條件里面去，這是納稅籌劃的整體要求。
四、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃意識(shí)的培養(yǎng)
由納稅籌劃的概念可以延伸出兩個(gè)重要的概念，企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)率和企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)率等于企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅額的總和除以企業(yè)當(dāng)期實(shí)現(xiàn)的銷售收入乘以百分之百。這個(gè)指標(biāo)能夠從整體上反映一個(gè)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)狀況。經(jīng)過(guò)有關(guān)專家測(cè)算，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，平均在10％左右，低于10％和高于10％都說(shuō)明企業(yè)在納稅當(dāng)中存在一定的問(wèn)題。影響企業(yè)稅負(fù)率變化的主要因素，是企業(yè)的利潤(rùn)率決定企業(yè)稅負(fù)率，一般情況下隨著利潤(rùn)率的上升，稅負(fù)率同樣上升；隨著利潤(rùn)率的下降，稅負(fù)率也跟著下降，兩者呈現(xiàn)同方向變化的關(guān)系。當(dāng)然，分析稅務(wù)籌劃，一定是在既定利潤(rùn)率前提下來(lái)進(jìn)行的，否則就失去基礎(chǔ)了。
公司納稅籌劃是為了減輕稅負(fù)，其最終目的是要實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收零風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)稅收零風(fēng)險(xiǎn)是指納稅人正確理解和執(zhí)行國(guó)家稅收政策法規(guī)，而不存在多交少交稅款的行為，這是一種理想的狀態(tài)。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生可能來(lái)自于兩種情況，一種就是因?yàn)檎叻ㄒ?guī)掌握不清楚，而導(dǎo)致少交稅款被稅務(wù)部門處罰的可能性。另一種是因?yàn)閷?duì)國(guó)家政策法規(guī)掌握也是不清楚導(dǎo)致多交稅，給公司效益造成的流失的可能性。企業(yè)多多少少會(huì)出現(xiàn)少交稅帶來(lái)處罰的可能性，也有可能因?yàn)槎嘟欢惗恍б媪魇?。我們可以考慮建立一個(gè)防范企業(yè)多交稅款的機(jī)制，這種機(jī)制可以通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)的檢查，也可以通過(guò)建立專業(yè)部門檢查。有的單位，還專門設(shè)立了稅務(wù)部、稅務(wù)總監(jiān)或稅務(wù)經(jīng)理這類部門和崗位，主要是負(fù)責(zé)解決稅收方面的計(jì)劃和規(guī)劃，特別是納稅籌劃方案的制定和執(zhí)行，專門設(shè)立了稅務(wù)部、專職的稅務(wù)經(jīng)理崗位，使納稅人員從大量的會(huì)計(jì)核算當(dāng)中出抽出時(shí)間來(lái)進(jìn)行專門的稅務(wù)方面的核算，以實(shí)現(xiàn)有效降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
我們的納稅籌劃工作，任重而道遠(yuǎn)！為了實(shí)現(xiàn)減輕稅負(fù)，降低稅收負(fù)擔(dān)和稅收零風(fēng)險(xiǎn)的目的，我們還需要做很多的工作！還需要繼續(xù)總結(jié)和提高！
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