1 我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀
1.1 房地產(chǎn)市場過熱
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006-2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為19382、25280、30580、36232億元，比上年同比增長分別為21.8％、30.2％、20.9％、16.1％。雖然增長幅度相對有所下降，但以2009年為例，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資占當(dāng)年GDP的10.8％，仍遠(yuǎn)高于國際公認(rèn)5％合理水平。在我國GDP增速保持在7％-10％水平的經(jīng)濟(jì)高速增長大背景環(huán)境下。加上流動性過剩的影響和房地產(chǎn)市場暴利吸引，我國房地產(chǎn)市場投資熱度持續(xù)上升，房價持續(xù)大幅上漲，超出了多數(shù)人的經(jīng)濟(jì)承受能力。房地產(chǎn)商品已經(jīng)失去其最初滿足居住需求的目標(biāo)，日益成為投機(jī)的手段以獲得炒房利潤和規(guī)避通脹。
1.2 房地產(chǎn)市場規(guī)范性有待加強(qiáng)
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處在由房地產(chǎn)開發(fā)為主的階段向房地產(chǎn)投資為主的階段的過渡階段，不規(guī)范性主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等各環(huán)節(jié)。一是開發(fā)肓目，無序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源和國有資產(chǎn)的流失嚴(yán)重。二是作為市場主體的房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動缺乏經(jīng)驗，企業(yè)在設(shè)計、行銷、管理、品牌等方面的核心競爭力嚴(yán)重不足。市場運作層次低，操作規(guī)范性欠缺。三是房地產(chǎn)交易市場虛假信息、廣告泛濫，詐騙案件頻發(fā)。房地產(chǎn)行銷活動不規(guī)范，捂盤惜售、囤積房源等手段，抬高房價，違規(guī)收取費用。
1.3 房價過高，群眾壓力大
房地產(chǎn)市場的相關(guān)問題關(guān)注度如此之高，一個重要原因在于我國房價高居不下。我國房價過高已經(jīng)催生出如蝸居、蟻族等新鮮詞匯。2009年，甚至出現(xiàn)部分城市、地區(qū)房價暴漲的局面，迭創(chuàng)新高的房價讓住房問題更加凸顯。作為生活必需品，實現(xiàn)居者有其屋的理想局面還需加大力氣?？偟恼f來，房地產(chǎn)價格體系尚未理順，價格秩序混亂，房價偏高。房價過高，限制了購房者在其他生活和發(fā)展方面的支出，成為擴(kuò)大內(nèi)需方針政策和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式的絆腳石。再者，當(dāng)前，我國基尼系數(shù)已超國際警戒線，房價過高造成中低收入者買房難上加難，住房需求難以得到滿足，另一方面，部分富人通過房地產(chǎn)投資行為增加其資產(chǎn)，社會貧富差距進(jìn)一步提高，加劇市場的動蕩和社會的不穩(wěn)定因素。
2 我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控應(yīng)加強(qiáng)制度建立
2.1 法規(guī)手段 ①土地使用體系，是房地產(chǎn)運作的基礎(chǔ)，土地的使用方式直接影響地價與房價。一是土地使用權(quán)退出市場，以年地租的形式出現(xiàn)，土地使用權(quán)不進(jìn)行出讓，委托物業(yè)公司向業(yè)主收取地租。這種方式，實行土地所有權(quán)與房屋所有權(quán)分離，便于開征物業(yè)稅，因為物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，土地所有權(quán)是國家的，購買的商品房只是70年的土地使用權(quán)。商品是一種買賣，“一種物品連同物品所有權(quán)發(fā)生讓渡，則是買賣；物品不隨所有權(quán)讓渡，則為租賃”。二是改革現(xiàn)行分稅制，增加地方稅種，加大中央財政的轉(zhuǎn)移支付。因為地方要發(fā)展，必須解決地方財政來源，地方才能實現(xiàn)土地“政府利益退出”。②稅收杠桿體系。稅收是宏觀調(diào)控的重要手段，但我國沒有充分利用。稅收調(diào)控包括營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、交易稅等。我國在抑制投機(jī)方面，稅收杠桿缺位，加之保有環(huán)節(jié)稅收偏低，使得投機(jī)性資本不斷流入住房市場，炒房成了獲利手段。
