一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的控制
由于土地是稀缺且不可替代的資源,既受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化的影響,也受政策形勢(shì)變化的影響,所以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中關(guān)注國(guó)家的宏觀調(diào)控政策顯得非常重要。又由于房地產(chǎn)投資數(shù)額較大,建設(shè)周期長(zhǎng),資金周轉(zhuǎn)較慢,投資風(fēng)險(xiǎn)較大,所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)上應(yīng)建立集體審議聯(lián)簽制度,實(shí)行集體決策,并建立項(xiàng)目決策及實(shí)施的責(zé)任制度,且將不相容崗位分離。
首先,由企劃部在經(jīng)過(guò)周密的市場(chǎng)調(diào)查及項(xiàng)目對(duì)比的基礎(chǔ)上對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)進(jìn)行可行性研究與分析,充分考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地域性特點(diǎn),準(zhǔn)確定位消費(fèi)群體。財(cái)務(wù)部、預(yù)算部、工程部等部門(mén)應(yīng)當(dāng)參與可行性研究工作,對(duì)項(xiàng)目所需的資金、預(yù)期的凈現(xiàn)金流量、資金的時(shí)間價(jià)值、資金的機(jī)會(huì)成本、投資收益以及投資的安全性等進(jìn)行綜合分析和測(cè)算。其次是對(duì)已設(shè)立項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估,比較選擇項(xiàng)目方案,提出對(duì)項(xiàng)目投資決策的建議。應(yīng)注意將可行性研究分析與項(xiàng)目的可行性評(píng)估交由不同的部門(mén)或人員進(jìn)行,以使不相容的崗位互相分離;必要時(shí)應(yīng)從企業(yè)外部聘請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估。最后由董事會(huì)行使集體審議決策權(quán)。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的控制
1.設(shè)備及材料采購(gòu)的控制
對(duì)普通材料應(yīng)按照請(qǐng)購(gòu)與審批、采購(gòu)與檢驗(yàn)的程序辦理,并將不相容的崗位分離開(kāi),以相互牽制,防止舞弊,降低采購(gòu)成本。對(duì)設(shè)備與大宗材料的采購(gòu)應(yīng)建立嚴(yán)格的請(qǐng)購(gòu)審批制度:對(duì)預(yù)算內(nèi)的采購(gòu)項(xiàng)目應(yīng)由工程部根據(jù)施工進(jìn)度與工程預(yù)算提前向項(xiàng)目部提出采購(gòu)申請(qǐng);對(duì)預(yù)算外的采購(gòu)項(xiàng)目在提起申請(qǐng)時(shí)還應(yīng)提供有關(guān)工程設(shè)計(jì)變更及施工變更的有關(guān)批文,經(jīng)批準(zhǔn)后再由采購(gòu)部門(mén)通過(guò)市場(chǎng)分析與尋價(jià),確定潛在供應(yīng)商。應(yīng)充分考慮以往的合格供方記錄以及生產(chǎn)廠家是否通過(guò)IS0國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證,以期從最初環(huán)節(jié)控制開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量。要在充分了解潛在供應(yīng)商的信譽(yù)、供貨能力等基礎(chǔ)上進(jìn)行公開(kāi)、公平、公正的招標(biāo),且應(yīng)將項(xiàng)目中所有涉及的要求在招標(biāo)邀請(qǐng)文件中清楚陳述,最后由項(xiàng)目主管部門(mén)確定合適的供應(yīng)商,并在咨詢(xún)法律顧問(wèn)的基礎(chǔ)上正式簽定采購(gòu)合同,確保雙方的合法權(quán)益。對(duì)重要的或技術(shù)性較強(qiáng)的采購(gòu)業(yè)務(wù)還應(yīng)組織專(zhuān)家進(jìn)行論證,實(shí)行集體決策和審批。在實(shí)際操作中還應(yīng)考慮重要性與成本效益性的原則,對(duì)一般材料可采用定單采購(gòu)或合同訂貨的方式,對(duì)零星材料的采購(gòu)可采取直接購(gòu)買(mǎi)的方式,并應(yīng)制定緊急需求的特殊采購(gòu)業(yè)務(wù)的處理程序。對(duì)采購(gòu)回來(lái)的普通材料由倉(cāng)庫(kù)部門(mén)驗(yàn)收,對(duì)技術(shù)上要求較強(qiáng)的材料應(yīng)會(huì)同技術(shù)質(zhì)檢部門(mén)驗(yàn)收,對(duì)設(shè)備則應(yīng)由技術(shù)質(zhì)檢部門(mén)進(jìn)行開(kāi)箱驗(yàn)收,并出具驗(yàn)收證明。要建立設(shè)備與大宗材料采購(gòu)驗(yàn)收責(zé)任制,將采購(gòu)成本在保質(zhì)、保量的基礎(chǔ)上降為最低,以期使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本從基礎(chǔ)環(huán)節(jié)得到控制。
