1 注重決策階段財(cái)務(wù)成本控制?
開發(fā)項(xiàng)目成本的控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過程。但是，決策階段的決策是否正確尤為重要，如果決策失誤，成本控制已經(jīng)失去作用。因此，要達(dá)到工程造價(jià)的合理性，就要以保證項(xiàng)目決策的正確性為前提。針對(duì)以上問題，應(yīng)做好以下三個(gè)方面的工作。?
?。?）市場研究，主要是解決上馬商品房開發(fā)項(xiàng)目的“必要性”問題。商品房作為特殊商品，其開發(fā)的大額性、固定性及建設(shè)周期長等特點(diǎn)，決定生產(chǎn)該產(chǎn)品具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。所以，做好市場研究就顯得尤為重要。市場研究包括市場調(diào)查和預(yù)測分析兩個(gè)方面。市場調(diào)查包括開發(fā)區(qū)域內(nèi)住宅分布、人均收入、住宅現(xiàn)狀。預(yù)測分析包括住宅未來發(fā)展趨勢預(yù)測、房屋銷售預(yù)測及價(jià)格分析，同時(shí)判斷開發(fā)產(chǎn)品市場競爭能力及發(fā)展前景。?
（2）技術(shù)研究，主要解決開發(fā)項(xiàng)目在技術(shù)上的“可行性”問題。技術(shù)研究包括開發(fā)條件、地址選擇、規(guī)劃及設(shè)計(jì)方案優(yōu)選、企業(yè)組織、開發(fā)計(jì)劃及進(jìn)度要求等。在技術(shù)研究上應(yīng)突出商品房開發(fā)的特點(diǎn)，既要滿足居民生活、工作和生產(chǎn)基本要求，又要?jiǎng)?chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境，同時(shí)體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特面貌。?
?。?）效益研究，主要是解決開發(fā)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的“合理性”問題。效益研究包括投資估算，資金籌措和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)價(jià)等。投資估算含主體工程、輔助配套工程、拆遷補(bǔ)償及前期工程費(fèi)用估算等。通過項(xiàng)目費(fèi)用、資金籌措等相關(guān)指標(biāo)的計(jì)算，進(jìn)行項(xiàng)目盈利能力、償還能力等分析，得出經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論。?
2 加強(qiáng)以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)的財(cái)務(wù)成本控制?
據(jù)資料顯示，設(shè)計(jì)費(fèi)雖然只占工程總費(fèi)用不到1%，但在決策正確的條件下，它對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá)75%以上。顯然，設(shè)計(jì)是有效控制工程成本的關(guān)鍵。?
?。?）商品住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)小區(qū)的基本功能要求確定小區(qū)構(gòu)成部分的合理層次和關(guān)系，據(jù)此安排住宅建筑、公共建筑、管網(wǎng)、道路及綠地布局，確定合理的人口與建筑密度、房屋間距與建筑層數(shù)，合理布置公共設(shè)施項(xiàng)目的規(guī)模及服務(wù)半徑。?
（2）商品住宅建筑的平面布置。在多層次建筑中，墻體所占比重較大，是影響造價(jià)高低的主要原因。因此，在住宅建筑中往往采用墻體面積系數(shù)控制住宅建造成本，盡量減少墻體面積系數(shù)。?
?。?）商品住宅的層高。住宅的層高直接影響工程造價(jià)，因?yàn)閷痈咴黾樱瑝w面積增大，柱體積增加，并帶來基礎(chǔ)、管線、采暖等因素增加，使成本加大。?
（4）商品房住宅單元組成以每棟住宅單元數(shù)3-4個(gè)單元較為經(jīng)濟(jì)，戶型要達(dá)到居室、客廳、廚房及衛(wèi)生間的合理布置，單位組成及戶型設(shè)計(jì)做到結(jié)構(gòu)面積系數(shù)愈小愈好。?
