影響房地產價格高位上漲的因素較多,但工程造價企高無疑是最重要的因素之一,所謂建設工程造價,是指進行某項工程建設所預期花費或實際花費的全部費用。它由設備、工器具購置費、建筑安裝工程費和工程建設其他費用組成。衡量項目投資效益大小最重要的指標是建設工程造價。工程造價的確定是一個非常復雜的過程,尤其在房地產領域,其產品的多樣性和復雜性,決定了計價方法的多樣性和復雜性。在房地產開發(fā)建設項目過程中,工程造價的管理顯得尤為重要,既要保證好房地產開發(fā)項目的建筑物滿足高質量高要求,又要采取嚴格及有效的措施合理控制與管理工程造價。房地產企業(yè)的管理水平,特別是其對投資的決策和控制,直接關系到企業(yè)的生存和發(fā)展?，F從以下四個方面來闡述房地產開發(fā)中工程造價的管理魚控制方法。
一、當前房地產開發(fā)工程造價中存在的問題
通過近段時間的研究,筆者總結目前房地產開發(fā)工程造價存在以下問題:(1)忽視部門間溝通、協調,變更、返工現象屢見不鮮,從而使造價不合理偏高;(2)施工隊伍素質較差,施工方難以執(zhí)行合同條款而停工,致使工期延長或返工,(3)開發(fā)商管理制度存在缺陷,無法及時、快捷地確定原材料的加工定貨價格;(4)工程決算不規(guī)范,竣工結算中洽商漏洞多;(5)開發(fā)商管理中輕視人的因素,上級常常不能對各部門人員的工作表現及時總結和獎懲。
二,設計階段
2.1建立必要的設計競爭機制
改進和完善現行的設計方案招標辦法,通過設計招投標來選擇優(yōu)秀的設計單位,從而保證設計的先進性、合理性、準確性,避免因設計質量問題出現的工程洽商。同時通過招投標還可以選擇到優(yōu)秀的設計方案,避免因建筑產品設計落后影響銷售,造成資金長期得不到回收,經濟效益無法保證。改革現行的設計取費標準,按造價計算設計取費的基數不超過限額設計的基數。在具體實施中可針對不同情況,制定相應的獎罰措施。
2.2利用價值工程原理優(yōu)化和評價設計方案
設計方案競選中可以以中選方案為基礎,吸取未中選方案的優(yōu)點,取長補短,以價值工程的原理:v(價值)=F(功能)/c(成本),從五個途徑提高設計產品的價值,使設計更完美。利用價值工程原理優(yōu)化設計方案后,需要對設計方案的項目功能、造價、工期和設備、材料、人工消耗等方面進行定量與定性分析相結合的綜合評價,從而擇優(yōu)確定技術經濟效果最好的設計方案。
2.3盡可能減少設計變更
首先,應嚴禁通過設計變更擅自擴大建設規(guī)模、提高設計標準、增加建設內容,一般情況下不允許設計變更,除非不變更會影響項目功能的正常發(fā)揮,其次,認真對待必須發(fā)生的設計變更,及時核算有關設計變更的造價,對于有問題或者費用偏高的項目可重新考慮,進行多方案比較,不能一味求快,而應求精。
2.4實施設計監(jiān)理制度,加強躅紙會審工作
主管部門應在搞好政府監(jiān)管的同時,一方面應盡快建立設計監(jiān)理單位資質的審批條件,加強設計監(jiān)理人才的引進、培訓、考核和注冊工作,制定設計監(jiān)理工作的職責、收費標準等。同時組織總工辦、開發(fā)部、工程部、資產經營部等相關部門,對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經濟性進行審核。從各個不同角度對設計圖紙進行全面的審核管理工作,以求提高設計質量。避免因設計考慮不周或失誤給施工帶來洽商造成的經濟損失。
2.5實行限額設計
項目設計的優(yōu)劣將直接影響建設費用的多少和建設工期長短,同樣也影響建設項目以后的使用價值和經濟效益,對于一個建設項目,開發(fā)商要做到心中有數。而作為設計單位,在設計中凡是能進行定量分析的設計內容,均要通過計算,要用數據說話,充分考慮施工的可能性和經濟性,在設計技術與經濟分析上要改變設計完后再算賬、功能決定造價的習慣作法。開發(fā)商應對設計方案提出限額設計要求,并為之創(chuàng)造外部條件。
三、招標階段
3.1嚴密、嚴肅編制招標文件
招標文件既是投標單位編制投標文件的依據,又是招標單位與中標單位簽訂工程承包合同的基礎和合同的重要組成部分,招標文件中提出的各項要求對整個招標工作乃至承發(fā)包雙方都有約束力,對工程造價具有重大影響,因此,不論是開發(fā)商自己,還是其委托的咨詢機構編制、發(fā)布招標文件,都必須嚴密、嚴肅、完整,按照規(guī)范要求進行編制和發(fā)布。
3.2科學合理地編制標底
標底是建設單位擬建工程投資的底數。單位沒有條件,應請有資格的咨詢單位代編;有條件的單位盡量自行編制。編制標底時要與市場的實際變化相吻合,采取合理低價中標的原則,要實事求是、切合實際。保證標底編制質量,選擇技術能力強、管理水平高、資信可靠且報價合理的承建單位,把工程標底控制在合理造價的下限。
3.3注重資格預審,謹防串標
我國的招投標法規(guī)尚不健全、投標報價缺乏規(guī)范、評標定標不夠科學,造成有標底招標時,標底泄漏現象時有發(fā)生;無標底招標時,投標人相互串標、圍標,使工程價格嚴重失實。為預防此類事件發(fā)生以及中標后,在施工過程中,出現千方百計索賠增加造價,在資格預審中把不誠信、業(yè)績不佳,施工資源差的企業(yè)淘汰出局。
3.4確定適合的發(fā)包方式
可根據工程的規(guī)模、性質、特點,確定合適的發(fā)包方式來控制工程造價。當然,不管采用哪種發(fā)包方式都應該進行招標,引進競爭機制,使各施工方在保證最低的企業(yè)利潤情況下,報出非常優(yōu)惠的價格,杜絕議標或變相議標。實踐證明,凡是先開工后定價的工程多半造價偏高。
3.5慎重地選擇施工隊伍
必須根據工程規(guī)模、技術要求,認真挑選施工單位。
四,實施階段
4.1編制實施資金使用計劃,糾正投資偏差
編制并控制資金使用計劃,在房地產整個開發(fā)管理中處于重要而獨特的地位,對造價具有重要的影響,它是合理確定和控制造價總目標值、各階段分目標值的依據,通過與實際造價進行定期和不定期比較,找出偏差、分析原因,適時以組織措施、經濟措施、技術措施或合同措施進行糾偏,使總造價控制在目標之內。
4.2施工中設計變更的控制
建設單位、設計單位和施工單位在開工前認真審核設計圖紙,嚴格遵守設計規(guī)范,把可能在施工中出現的問題,在圖紙會審階段進行解決,避免在施工過程中影響工程進度和質量,或發(fā)生返工等現象,造成不必要的人力、物力和財力的浪費。
4.3工程索賠管理
索賠是合同雙方妊履行合同的過程中,根據法律、法規(guī)和規(guī)范,因一方存在過錯并給另一方帶來損失,由損失方要求過錯方賠償這一損失 的經濟現象。索賠的內容可以是資金,也可以是工期。當索賠發(fā)生時,應該多方取證,查閱雙方簽訂的施工合同、相關的法律法規(guī)、施工圖、施工組織設計、招標文件標底、定標書、施工備忘錄、有關工程隱蔽驗收記錄、工程例會及各專題會議紀要,要仔細查證,詳細分析,以保證索賠的合理性。
4.4加大施工監(jiān)理的現場管理力度
在實際工作中,工程監(jiān)理對工程質量的監(jiān)控應該是堅決的、嚴格的,但在實踐中當涉及工程造價的控制和協調時往往充當“門神”和“和事佬”,怕得罪人,這和工程監(jiān)理的職業(yè)道德是不相符的。工程監(jiān)理應嚴格執(zhí)行其“三控、兩管、一協調”的職責,堅持公平、公正、公開的原則。平等對待甲乙雙方,積極參與到工程造價的確定和控制中來,在工程管理中發(fā)揮更大作用。
4.5工程進度款的支付
工程進度款的支付也是施工階段造價管理的一個重要內容。我國現行支付方法常見的有:按月支付、分段支付、竣工后一次支付等。無論實行何種支付方式,結算的條件都應該是質量合格、符合合同條件、變更單簽證齊全,特別是要實行質量一票否決權制度,不合格的工程決不付款。
五,竣工結算階段
竣工決算這最后一道關口的主要目的就是促進建設單位強化管理意識、完善管理制度、改進管理方法等。凡進行竣工結算的工程要有竣工驗收手續(xù),從多年工作的經驗來看,在工程竣工結算中洽商漏洞很多,有的是有洽商沒有施工,有的是施工沒有進行應核減,卻沒有洽商,還有的是洽商工程量遠遠大于實際施工工程量-諸如此類舉不勝舉,因此結算時,要求我們的人員要有耐心、細致的工作方法,認真核算工程量,不要怕麻煩,多下現場核對,同時,為了保證工作少出紕露,應實行工程結算復審制度和工程尾款會簽制度,確保結算質量和投資的收益。同時而預算專業(yè)人員更應加強學習。拓寬自身的知識面,把自己培養(yǎng)成一專多能的復臺型技術人員,以適應工程造價全過程動態(tài)控制的要求。
六、小結
工程造價的控制與管理是一個從投資決策到竣工決算的全過程管理,任何環(huán)節(jié)都缺一不可。隨著我國社會主義市場經濟改革的不斷深化,從客觀上要求我們發(fā)揮主觀能動性,借鑒國內外的先進經驗,只有做好工程造價的有效控制,才能使企業(yè)立足于競爭市場,使開發(fā)成本降到最低,進而為控制商品房價格提供空間,取得更好的效益。
