對于開發(fā)商來說,項目的成本管理和控制意義重大,在房產(chǎn)市場中,哪個開發(fā)商能控制好成本就更具有競爭力,不容易被市場淘汰。前幾年房地產(chǎn)市場的外部環(huán)境良好,銷售非?；鸨?筆者所在城市有的售樓處都出現(xiàn)一套房幾個人搶著買的現(xiàn)象,由于房地產(chǎn)開發(fā)的利潤太高,很少有人去關(guān)注開發(fā)成本的問題。隨著國家的宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)銷售開始滑坡,房子不好賣了,房產(chǎn)開發(fā)商的利潤逐漸開始下降,業(yè)內(nèi)的競爭不斷加劇,房地產(chǎn)企業(yè)要想在這種激烈的競爭的環(huán)境中謀求生存和發(fā)展,就必須加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理。只有控制成本,提升管理水平,才能維系經(jīng)營。
下面我簡單的探討目前房地產(chǎn)開發(fā)成本管理控制存在的問題以及解決的辦法:
一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目成本管理的內(nèi)容
(一)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的成本構(gòu)成
房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成因素非常復雜,包含了外部和內(nèi)部因素,涉及環(huán)境、經(jīng)營、技術(shù)、管理等各個方面。
1、土地成本。包括土地征用及拆遷費,土地購置費、出讓金、七通一平費等。土地成本投入比重較大,是造成開發(fā)商的啟動資金壓力的重要因素。
2、前期費用。各個城市有所不同,以南京為例,包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費、新墻體材料費、散裝水泥費、白蟻防治費、施工圖審查費等。
3、建安工程費。指新建全部建筑物、構(gòu)筑物的施工及設(shè)備購置費用。此費用根據(jù)市場競爭確認,在一定的建筑結(jié)構(gòu)特征下,成本基本固定,浮動不大。
4、配套設(shè)施成本。主要是指建設(shè)公共配套設(shè)施的費用,包括道路、供水、供電、排污管網(wǎng)、環(huán)保等。
5、管理費用。主要由人力資源成本、資金成本、稅務成本及銷售費用構(gòu)成,對于開發(fā)商而言,資金鏈是影響投資成敗的關(guān)鍵,只要是融資成本低于銷售利潤,則就可適當融資降低自有資金壓力,此因素為影響成本的敏感性因素。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制的內(nèi)容
房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制的內(nèi)容主要有以下幾個方面:
1、項目策劃階段。項目策劃主要是指可行性研究,也就是尋找項目、市場調(diào)查和投資評估的成本核算與管理。
2、項目設(shè)計階段。設(shè)計是工程建設(shè)的關(guān)鍵,它對工程造價、建設(shè)工期、工程質(zhì)量以及在建成以后能否獲得較好的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。按國際上一些數(shù)據(jù),設(shè)計費一般只占建設(shè)項目總投資的1%以下,但設(shè)計工作對工程造價的影響程度達75%以上,由此可見設(shè)計在整個工程建設(shè)成本控制中具有何等重要的作用。
3、施工階段。施工階段是資金投入的最大階段,是招投標工作的延伸,是合同的具體化。加強施工控制,就是加強履約行為的管理。在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實行有效控制,技術(shù)措施是實施項目投資的必要保證。
4、項目銷售階段。這一階段的成本控制主要是銷售費用。一般情況下,房地產(chǎn)銷售費用為房地產(chǎn)銷售價格的2—4%,費用數(shù)額大,對房地產(chǎn)開發(fā)利潤的高低有直接影響。
5、技術(shù)創(chuàng)新與工藝調(diào)整階段。在工程施工中,進行技術(shù)創(chuàng)新和可持續(xù)創(chuàng)新,包括新材料、新技術(shù)、新工藝“三新”的運用,對于企業(yè)在市場經(jīng)濟的競爭中取得有利地位非常重要。
二、目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目成本管理存在的問題
(一)不重視成本控制
由于近十年來房地產(chǎn)市場火爆,很多房地產(chǎn)公司都不重視決策成本的控制,一些房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏成本管理意識,比如有的公司沒有專門的部門控制成本,由其他部門兼顧。另外很多房產(chǎn)公司成本管理人員沒有法律意識、責任意識和合同觀念,最終導致成本控制責任不落實,工作不到位,無法實施切實有效的成本控制措施。
(二)制度不健全,分工不合理
目前,我國的房地產(chǎn)施工企業(yè)普遍存在一種現(xiàn)象,搞技術(shù)的只負責技術(shù)和質(zhì)量,搞工程的只負責施工生產(chǎn)和工程進度,搞材料的只負責材料的采購及進場點驗工作。這樣表面上看來職責清晰,分工明確,但實際上經(jīng)常會造成一些不必要的浪費。
(三)合同過程管理不到位,變更難以控制
主要是合同缺乏規(guī)范化管理,缺少合同分類授權(quán)與審批機制,變更難,付款效率低。變更控制難在兩個方面:一是,時效性強;二是難以及時測算。付款管理效率底。
(四)成本核算流于形式
在工程施工過程中,許多企業(yè)沒有將成本預算和成本核算結(jié)合起來,沒有階段成本分析,沒有分部分項成本分析,沒有實際成本與預算成本、計劃成本的比較,因此對工程項目成本控制指導意義不大,部分工程邊設(shè)計,邊報批,邊施工,致使工程成本無法控制,導致工程成本嚴重超支?！∪⒓訌姺康禺a(chǎn)企業(yè)成本管理的措施
(一)健全成本管理機制
成本管理是一項科學化、系統(tǒng)化的管理科學,健全的管理內(nèi)容、完善的管理程序,科學化的管理方法是提高企業(yè)整體管理水平的關(guān)鍵所在。首先,企業(yè)應建立起責任成本體系的基本框架,把責任落實到崗位,落實到人,最大程度地減少“目標與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn),真正做到“權(quán)責明晰,有據(jù)可依”。其次,要建立明確的獎罰機制。房地產(chǎn)項目涉及規(guī)劃設(shè)計、招標,簽約、施工、竣工結(jié)算、銷售、物業(yè)管理等,每個環(huán)節(jié)都涉及到成本控制,如果施工項目成本管理體制沒有很好地將責權(quán)利三者結(jié)合起來,就會對成本管理造成很大影響。
企業(yè)應全面推行現(xiàn)代成本意識,現(xiàn)代成本意識是指企業(yè)管理人員對成本管理和控制有足夠的重視與理解,其目的是從成本與效益的對比中尋找成本最小化。
(二)做好工程竣工結(jié)算的審查
工程竣工結(jié)算的審查首先是對施工單位所報結(jié)算資料的審查。施工單位報送圖紙、變更單、簽證單、結(jié)算書應首先報給項目部,由項目部審查上述資料的真實性、完整性,對不符合實際的資料應剔除,不完整的資料應在移交給投控部之前補齊,同時應由項目部出具一份移交給投控部的結(jié)算資料屬實的簽字證明,以示負責。另外就是對結(jié)算書的審核,由于公司項目較多,結(jié)算人員有限,為了保證結(jié)算的質(zhì)量和公正性,最好采用三級審查方式,即首先由造價咨詢公司(或監(jiān)理公司)初審,剔除結(jié)算書中不合理之處,再由開發(fā)公司投控部作好復審工作,最后送到集團公司經(jīng)營部終審。這樣即可以互相監(jiān)督,也可以保證結(jié)算的準確性。
(三)做好合同管理
對合同的管理就是成本控制的過程。合同管理融合了財務,預算、工程等多個部門。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際情況,合同分工程合同、材料合同兩大類。
公司所有重大經(jīng)濟合同的實施均從合同匯簽開始。合同管理到位,所涉及的工程造價和材料價格合理,成本控制就有了一個扎實的平臺。成本會計在合同匯簽中側(cè)重合同資金的安排,尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排,要與公司現(xiàn)有資金和未來資金計劃相統(tǒng)一,避免合同管理與資金管理脫節(jié)。工程部側(cè)重材料設(shè)備的質(zhì)量標準、到場時間、工程進度等內(nèi)容,避免合同管理與工程管理不協(xié)調(diào)。
(四)優(yōu)化業(yè)務流程和管理結(jié)構(gòu)
提升企業(yè)成本管理水平,無可避免地要對業(yè)務流程和管理架構(gòu)進行優(yōu)化和整合。程序上而言,首先要理順業(yè)務關(guān)系、摸清數(shù)據(jù)的來龍去脈。理順業(yè)務關(guān)系,就應對某些業(yè)務流程和業(yè)務關(guān)系進行改造,盡量簡化、填補、整合、自動化中間環(huán)節(jié),從而最大程度地減少浪費,收取最佳效益。
綜上所述,房地產(chǎn)公司要有效地進行成本管理和控制,主要在于公司內(nèi)部預算部門、財務部門等相關(guān)部門有意識的加強管理和融通,強化各自職能,運用合同軟件、財務軟件等統(tǒng)一整合企業(yè)資源,重視合同管理、資金管理,這樣才能有效地進行成本管理和控制。
