摘要：近年來，我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，帶動了我國房地產(chǎn)業(yè)的投資熱潮，也使得我國的房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展。財(cái)務(wù)管理在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理體系中有著極其重要的地位，是管理學(xué)的重要組成都分。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)程，財(cái)務(wù)工作的好壞關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的命脈，財(cái)務(wù)管理的重要地位也逐步為人們所認(rèn)識。本文首先分析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的組織方式，其次，闡述了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題。同時(shí)，從加大財(cái)務(wù)預(yù)算功能，規(guī)范資金使用；加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析和控制；以預(yù)算管理健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度；建立健全房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的規(guī)章制度等方面對如何規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理提出了自己的看法和建議，具有一定的參考價(jià)值。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；財(cái)務(wù)管理
1. 前言
在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)是一種商品，成為人們投資置業(yè)的良好對象。由房地產(chǎn)的投資開發(fā)、咨詢、估價(jià)、經(jīng)濟(jì)、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)。近年來，我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，帶動了我國房地產(chǎn)業(yè)的投資熱潮，也使得我國的房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展。財(cái)務(wù)管理在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理體系中有著極其重要的地位，是管理學(xué)的重要組成都分。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)程，財(cái)務(wù)工作的好壞關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的命脈，財(cái)務(wù)管理的重要地位也逐步為人們所認(rèn)識。我國相關(guān)法規(guī)陸續(xù)出臺，使約束房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)行為的條件發(fā)生變化：市場環(huán)境變化，使房地產(chǎn)企業(yè)間競爭加劇，房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造利潤和控制風(fēng)險(xiǎn)的手段也層出不窮，財(cái)務(wù)管理內(nèi)容也面臨更新。作為房地產(chǎn)企業(yè)管理者，必須經(jīng)常關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理。
2. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的組織方式
房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模及房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)不同，決定了房地產(chǎn)企業(yè)的管理方式和組織機(jī)構(gòu)設(shè)立的不同，因此，財(cái)務(wù)管理的組織方式也具有形式多樣性的特點(diǎn)。
（1）大型房地產(chǎn)企業(yè)
大型房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模、業(yè)務(wù)發(fā)展對財(cái)務(wù)管理的需求及房地產(chǎn)企業(yè)相對完善的組織機(jī)構(gòu)，決定了其財(cái)務(wù)管理的組織結(jié)構(gòu)會比較清晰地包含上面所談到的五橫三縱的管埋模式。由于大型房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)往來頻繁，涉及的財(cái)務(wù)處理復(fù)雜，且通常屬于股份公司形式，所以，內(nèi)部控制職能對其財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)可靠性，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)使用的有效性相減低違法違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)的重要性等方而顯得猶為突出，因此，大型房地產(chǎn)企業(yè)往往將內(nèi)部審計(jì)的職能機(jī)構(gòu)交由董事會控制，或者使其擁有向董事會直接報(bào)告的權(quán)利。另外、大型房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)往往具有跨地域甚至跨國經(jīng)營的特點(diǎn)，因此，其通常會有地區(qū)性的組織機(jī)構(gòu)，在這種情況下，為了保證財(cái)務(wù)管理的獨(dú)立性，其地區(qū)財(cái)務(wù)經(jīng)理應(yīng)該在對該地區(qū)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人匯報(bào)的同時(shí)，還應(yīng)該向總公司的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人直接匯報(bào)。
（2）高速發(fā)展中的中型房地產(chǎn)企業(yè)
這種類型的公司，其五橫三縱的組織結(jié)構(gòu)尚處于形成階段。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理正在從會計(jì)記賬的基本功能向完善的財(cái)務(wù)管理職能過渡的時(shí)期。對于成長中的中型公司，因其業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)對于財(cái)務(wù)管理的需求也越來越高。成長中的房地產(chǎn)企業(yè)往往面臨資金金短缺的壓力，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道和能力，如何利用合理的金融工具解決發(fā)展過程中的資本擴(kuò)張問題了，成為房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，而資金管理的職能成為房地產(chǎn)企業(yè)首先關(guān)注的重點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求這方的專業(yè)技術(shù)人員，或通過“外腦”即專業(yè)顧問公司首先完成資金管理的分立，并同時(shí)逐步將財(cái)務(wù)計(jì)劃和分析、會計(jì)處理系統(tǒng)、稅務(wù)計(jì)劃、內(nèi)部審計(jì)等職能進(jìn)行專業(yè)細(xì)分，使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理趨向?qū)I(yè)化分工。
同時(shí)，高速發(fā)展中的中型房地產(chǎn)企業(yè)開始將自己的縱向結(jié)構(gòu)從只有執(zhí)行層和運(yùn)營決策層的兩層形式向包含戰(zhàn)略決策層的三層演進(jìn)。房地產(chǎn)企業(yè)開始聘請具有財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)、能夠參與和承擔(dān)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略決策的高級財(cái)務(wù)管理人作為首席財(cái)務(wù)官或財(cái)務(wù)副總裁參加房地產(chǎn)企業(yè)的管理決策。
高速發(fā)展中的中型公司，因成本和人力的原因，有時(shí)雖然五橫的財(cái)務(wù)管理職能基本具備，但財(cái)務(wù)計(jì)劃和分析，會計(jì)處理系統(tǒng)、稅務(wù)計(jì)劃往往會合并在同一財(cái)務(wù)經(jīng)理的管理之下。值得一提的是，為了房地產(chǎn)企業(yè)的長期健康發(fā)展，內(nèi)部控制職能應(yīng)盡早分立。
3. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題
一是房地產(chǎn)企業(yè)成本信息核算失真。為達(dá)到某一目的人為調(diào)節(jié)數(shù)字，成本核算不實(shí)，潛虧嚴(yán)重，房地產(chǎn)企業(yè)虛贏實(shí)虧。二是有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)一味追求銷量和市場份額，忽視了財(cái)務(wù)管理的核心地位，使企業(yè)管理局限生產(chǎn)經(jīng)營型管理格局之中；同時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)受管理者素質(zhì)的限制，往往存在會計(jì)核算制度不健全，財(cái)務(wù)管理人員缺位的現(xiàn)象；企業(yè)財(cái)務(wù)管理的作用沒能得以充分發(fā)揮。
4.如何規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理
（1）加大財(cái)務(wù)預(yù)算功能，規(guī)范資金使用。
充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理預(yù)算和控制監(jiān)督的職能。財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)努力提高自身素質(zhì)，可以積極參與房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略計(jì)劃的制定，當(dāng)然這需要經(jīng)營者對財(cái)務(wù)管理的支持，采取能不斷調(diào)整的滾動式預(yù)算或全面動態(tài)預(yù)算制度，為管理者提供詳盡的資料，使預(yù)算能更多地服務(wù)于房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理的需要，使預(yù)算更接近于連續(xù)進(jìn)行的計(jì)劃過程。房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員應(yīng)該能通過財(cái)務(wù)信息做出相應(yīng)的決策。
（2）加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析和控制。
一方面要加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析，建立有效的財(cái)務(wù)監(jiān)督體系。保證房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)制定的財(cái)務(wù)政策得到有效執(zhí)行，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)、資產(chǎn)、投資回收、現(xiàn)金回流和資產(chǎn)增值等方面的財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督。加強(qiáng)財(cái)務(wù)控制，提高資金利用水平。房地產(chǎn)企業(yè)在利潤分配時(shí)應(yīng)優(yōu)先考慮積累，充實(shí)資本，保持良好的資本結(jié)構(gòu)，努力提高資產(chǎn)的運(yùn)用效率，形成合理的資本結(jié)構(gòu)，保持適當(dāng)?shù)牧鲃幽芰?，使資金運(yùn)用產(chǎn)生最佳效果，合理分配資金。加強(qiáng)對會計(jì)信息的分析，在決策上不能靠主觀感覺，在內(nèi)部管理上不能靠主觀喜好，必須踏實(shí)地進(jìn)行成本、利潤控制，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營目標(biāo)分析、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營策略分析、生產(chǎn)要素投入和產(chǎn)出分析、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的綜合分析，提高管理水平和經(jīng)濟(jì)效益。
（3）以預(yù)算管理健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度
全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的一個(gè)重要方法。房地產(chǎn)企業(yè)在處理經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，通過預(yù)算的編制、執(zhí)行、分析考核等的管理，明確預(yù)算項(xiàng)目，建立預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范預(yù)算的執(zhí)行和差異分析，建立、健全房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度。
內(nèi)部控制按其控制的方法不同，可分為：會計(jì)系統(tǒng)控制和預(yù)算控制。會計(jì)系統(tǒng)控制是依據(jù)《會計(jì)法》和國家的統(tǒng)一制度，通過發(fā)揮會計(jì)的監(jiān)督職能，保證財(cái)產(chǎn)、物資的安全性，會計(jì)信息的真實(shí)性、完整性，以及財(cái)務(wù)活動的合法性。預(yù)算控制（管理控制）是保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營方針、經(jīng)營決策的貫徹執(zhí)行，促進(jìn)經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。會計(jì)控制與預(yù)算控制是相輔相成的。同時(shí)，要加強(qiáng)企業(yè)各階層特別是管理決策層的預(yù)算管理理論學(xué)習(xí)，以達(dá)成共識，從思想上做好落實(shí)預(yù)算管理的準(zhǔn)備。現(xiàn)代企業(yè)預(yù)算管理體系的構(gòu)建是存在著內(nèi)在動因，傳統(tǒng)預(yù)算管理是公司治理的集中表現(xiàn)形式，預(yù)算管理體系集中體現(xiàn)公司治理的各個(gè)環(huán)節(jié)，涵蓋著委托-代理思想、控制思想、交易費(fèi)用理論、激勵理論等公司治理的主要框架體系。隨著戰(zhàn)略管理思想不斷在企業(yè)中實(shí)踐，預(yù)算管理日益成為企業(yè)戰(zhàn)略的集中載體，成為實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略的資源配置工具，現(xiàn)代企業(yè)全面預(yù)算財(cái)務(wù)管理均以戰(zhàn)略管理為基礎(chǔ)，構(gòu)建學(xué)習(xí)型組織是最近企業(yè)管理者的奮斗目標(biāo)。企業(yè)必須加強(qiáng)在公司治理、戰(zhàn)略管理和學(xué)習(xí)型組織構(gòu)建上的理論學(xué)習(xí)，提高全面預(yù)算認(rèn)識水平，并將其運(yùn)用于預(yù)算管理工作實(shí)踐，建立以學(xué)習(xí)型組織內(nèi)部戰(zhàn)略管理指導(dǎo)下的公司治理型預(yù)算管理體系。
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