摘要：本文首先分析財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用存在的問(wèn)題，然后分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，最后提出加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理 措施
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作運(yùn)用的現(xiàn)狀
目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基本的會(huì)計(jì)核算的階段，尚沒(méi)有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用。主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題：
1、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足。許多房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目公司、項(xiàng)目部核算體系互不相同，財(cái)務(wù)軟件和核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財(cái)務(wù)信息。
2、由于缺乏統(tǒng)一明確的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制，有些企業(yè)的二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司各自為政，自成體系，母公司無(wú)法有效地進(jìn)行管理，造成公司的管理控制能力下降。
3、財(cái)務(wù)管理行為不規(guī)范，主觀隨意性大。不少房地產(chǎn)企業(yè)不注意做好投資可行性研究，憑主觀隨意性辦事，沒(méi)有對(duì)資金來(lái)源、籌資成本、資金回收期、資金利潤(rùn)率等做出科學(xué)的測(cè)算。結(jié)果不但得不到合理的資金報(bào)酬，而且上千萬(wàn)的投資也有“有去無(wú)回”的危險(xiǎn)。
4、財(cái)務(wù)管理“被動(dòng)反映型”的現(xiàn)象較突出，預(yù)測(cè)、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業(yè)不同程度上建立了工程預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算等基本機(jī)制，但其內(nèi)容和管理方法距實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。
5、在會(huì)計(jì)核算方面，缺乏用于支持管理和決策的信息，僅停留在記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表的階段。且存在不正確的會(huì)計(jì)核算，比如，在成本核算時(shí)，期間費(fèi)用和開發(fā)成本混淆，不能真實(shí)反映成本。
6、財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不適應(yīng)工作需要。就財(cái)務(wù)人員隊(duì)伍狀況來(lái)說(shuō)，雖然一般都吸收和配備具有專業(yè)知識(shí)的人員，但也吸收了許多對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度都不熟悉的人員。這種組織結(jié)構(gòu)和知識(shí)結(jié)構(gòu)狀況，就難以適應(yīng)工作的需要，尤其是在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，更難以承擔(dān)起企業(yè)“管家”的作用，影響了企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。
二、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)
1、財(cái)務(wù)形式多樣化
多種財(cái)務(wù)關(guān)系帶來(lái)的財(cái)務(wù)形式也是多種多樣的。僅就房屋購(gòu)買一項(xiàng)而言，有一次性現(xiàn)金購(gòu)買的形式，有分期付款的形式。在對(duì)外支出方面，有貨到付款的原料供應(yīng)形式，也有承包商在工程建設(shè)完畢后的一次性付款形式，可見房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)形式是多樣的。
2、財(cái)務(wù)關(guān)系復(fù)雜，管理難度大
房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)關(guān)系包含投資者、債權(quán)者、承包單位、被遷單位和居民、勘察設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)單位、房屋購(gòu)買者、土地轉(zhuǎn)讓單位等多種，甚至還包括工商、稅務(wù)等政府部門，如此繁雜的財(cái)務(wù)關(guān)系可見其管理難度之大。
3、房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)、籌資任務(wù)重
房地產(chǎn)開發(fā)公司往往忽視房地產(chǎn)開發(fā)所需要的大量投資及隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)要求的一次性投入資金大，所以籌資任務(wù)較重。不僅如此，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、中間環(huán)節(jié)多、預(yù)算難以準(zhǔn)確控制。房地產(chǎn)企業(yè)一般都是跨時(shí)間、跨地域滾動(dòng)開發(fā)，會(huì)同時(shí)開發(fā)幾個(gè)項(xiàng)目，而房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目決算要等到整個(gè)項(xiàng)目工程通過(guò)驗(yàn)收之后才能進(jìn)行。項(xiàng)目的科學(xué)管理、準(zhǔn)確的市場(chǎng)分析、高效的工作運(yùn)轉(zhuǎn)以及規(guī)范有效的業(yè)務(wù)流程管理，依賴于對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)信息的科學(xué)分析，依賴于企業(yè)資源的合理配置及企業(yè)文化的建立和企業(yè)知識(shí)的積累。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的具體措施
大量事實(shí)證明，企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作，直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)實(shí)際情況加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作，可以具體從以下幾個(gè)方面著手：
1、加快有關(guān)規(guī)則制度的建設(shè)
財(cái)務(wù)管理需要國(guó)家相關(guān)單位制定規(guī)則措施。一方面企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員要主動(dòng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索從征地、動(dòng)遷、工程建設(shè)、商品房營(yíng)銷到物業(yè)管理整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程的財(cái)務(wù)管理制度，并在實(shí)踐中注意根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。另一方面，鑒于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理是一個(gè)比較新的領(lǐng)域，無(wú)直接可應(yīng)用的、較為成熟的管理理論和方法。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門可適當(dāng)借鑒其他企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)及國(guó)外同行的管理經(jīng)驗(yàn)，以加快我國(guó)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)的步伐。
2、加強(qiáng)資金管理，提高資金的利用效率
資金管理是財(cái)務(wù)管理的中心。在資金使用過(guò)程中，企業(yè)要統(tǒng)籌安排、合理調(diào)度、把資金用活。房地產(chǎn)公司應(yīng)建立結(jié)算中心形式的資金管理機(jī)構(gòu)，以起到統(tǒng)籌安排使用資金的作用。通過(guò)合理調(diào)度，充分發(fā)揮貨幣的時(shí)間價(jià)值，把原來(lái)分散的資金集中起來(lái)，有利于用活資金。
在企業(yè)的資金管理中，對(duì)所有的財(cái)務(wù)往來(lái)都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行。要把一切發(fā)生的貨幣資金收支、物資發(fā)出和轉(zhuǎn)移，據(jù)實(shí)填制憑證，認(rèn)真進(jìn)行審核，及時(shí)登記賬簿；并按照經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，定期清查，發(fā)現(xiàn)帳實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)責(zé)任。這樣就可以避免出現(xiàn)問(wèn)題。
3、加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)行為規(guī)范，切實(shí)克服企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策中的主觀隨意性
房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身的開發(fā)能力和房地產(chǎn)市場(chǎng)需求,合理安排房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。企業(yè)的財(cái)務(wù)行為,一定要符合規(guī)范的要求,切忌主觀隨意,特別重要的是對(duì)投資開發(fā)的項(xiàng)目,一定要嚴(yán)格按照程序作好可行性研究。由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè),投資都比較大,對(duì)重大項(xiàng)目只有在慎重地進(jìn)行可行性研究之后決策,才能比較有利于避免失誤導(dǎo)致的損失。至于企業(yè)其他各項(xiàng)財(cái)務(wù)行為也都必須規(guī)范操作,使資金管理嚴(yán)格按制度規(guī)定運(yùn)行,以保證企業(yè)的合理經(jīng)濟(jì)效益。比如,添置必要的固定資產(chǎn)時(shí),必須用自有資金作鋪墊,并具備補(bǔ)償能力；在商品房開工基礎(chǔ)上向購(gòu)房者預(yù)收的購(gòu)房定金,應(yīng)該用于建造商品房；特別是對(duì)小區(qū)的開發(fā),要有周密計(jì)劃,要收支平衡，這樣才不至于因缺乏資金而中途停工。
4、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)工作，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)建立在比較扎實(shí)的基礎(chǔ)上
搞好企業(yè)的財(cái)會(huì)基礎(chǔ)工作,是加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的前提條件。大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置總會(huì)計(jì)師,建立總會(huì)計(jì)師的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。小型企業(yè)也應(yīng)指定一名企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人行使總會(huì)計(jì)師的職責(zé)。要建立分級(jí)管理、分級(jí)核算的體制,這對(duì)大型的跨地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別重要。根據(jù)核算體制與開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理體制相適應(yīng)的原則,給分散在不同地區(qū)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位以一定的權(quán)限,有利于及時(shí)處理財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作中的問(wèn)題。在企業(yè)財(cái)會(huì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部,要合理分工,建立崗位責(zé)任制。對(duì)于各種會(huì)計(jì)憑證、帳簿、報(bào)表的填制、登記、審核、保管和分析,都要有明確的分工,使各項(xiàng)核算工作都有專人負(fù)責(zé)。這樣,企業(yè)有了比較完整的核算體系,必然有利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者及時(shí)掌握各種必要的信息,及時(shí)解決問(wèn)題,改善工作,提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
5、加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的修養(yǎng)
鑒于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特殊性，凡地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員除了需要了解相應(yīng)的業(yè)務(wù)知識(shí)外，還需要學(xué)習(xí)其他的如工程管理、成本控制等知識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)可以開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使他們適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問(wèn)題和新情況。除了業(yè)務(wù)水平之外，相關(guān)財(cái)務(wù)人員還要加強(qiáng)職業(yè)道德修養(yǎng)。震驚世界的美國(guó)世界通信公司和安答信公司的財(cái)務(wù)丑聞就是有關(guān)人員職業(yè)道德修養(yǎng)不夠的直接后果。這種情況在中國(guó)的證券市場(chǎng)上也時(shí)有發(fā)生。規(guī)章制度是死的，人是活的，再好的規(guī)章制度也需要人來(lái)遵守。除了提高相關(guān)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)修養(yǎng)以外，企業(yè)還需要加強(qiáng)這些人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。只有加強(qiáng)兩方面的管理，企業(yè)財(cái)務(wù)人員的水平才能確保提高。
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