摘要：
隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，以及國(guó)家相關(guān)政策的宏觀調(diào)控，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)由成長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)入到成熟階段，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)也因此趨于透明化和均衡化。在依然激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，哪一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)能夠在保證工程質(zhì)量及進(jìn)度的前提下控制好工程項(xiàng)目的造價(jià)，以最低的開發(fā)成本獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益，哪一個(gè)企業(yè)就能獲取競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)。因而，如何有效、合理地實(shí)現(xiàn)企業(yè)開發(fā)成本的管理與控制已經(jīng)成為每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)丞需解決的重要課題。本文主要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理及控制問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析及探討。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本管理；成本控制
項(xiàng)目的成本是項(xiàng)目的全過(guò)程所耗用的各種費(fèi)用的總和。項(xiàng)目的成本管理和控制對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)非常重要，它不僅是對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行加總計(jì)算和記錄，而且還對(duì)成本數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，以發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的成本隱患和問(wèn)題，在項(xiàng)目遭受可能的損失之前采取必要的行動(dòng)。它對(duì)于推進(jìn)項(xiàng)目順利開展、保證質(zhì)量、提高企業(yè)管理水平具有重大意義。項(xiàng)目成本管理和控制，是希望節(jié)約項(xiàng)目的費(fèi)用，但并不意味著要一味減少成本。因此要結(jié)合具體的項(xiàng)目對(duì)成本進(jìn)行全面的分析和控制。
不同于其他的生產(chǎn)制造行業(yè)，作為一個(gè)資金密集型的特殊行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目投資行為具有工期較長(zhǎng)、涉及面較廣及工序復(fù)雜等特點(diǎn)，所以其投資項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程中涉及到資金支出的項(xiàng)目也異常繁雜，這也直接決定了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本控制的復(fù)雜性和多變性。房地產(chǎn)企業(yè)想要在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中求的發(fā)展，就必須提升自身成本管理及控制水平，從項(xiàng)目籌劃、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工及竣工決算四個(gè)階段進(jìn)行開發(fā)成本的全面管理及控制，切實(shí)降低企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的投資成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益的最大化，推動(dòng)企業(yè)在整個(gè)行業(yè)中的發(fā)展。
一、項(xiàng)目籌劃階段的成本控制與管理
項(xiàng)目籌劃階段對(duì)于成本的管理主要體現(xiàn)在對(duì)投資項(xiàng)目目標(biāo)成本編制的控制上。一般情況下目標(biāo)成本的具體編制是依照項(xiàng)目籌劃中土地使用以及以往的成本數(shù)據(jù)來(lái)完成的。目標(biāo)成本包含的內(nèi)容主要包括以下四個(gè)方面：
（一）土地成本
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)所需支付的土地成本主要包含土地的出讓金、拆遷補(bǔ)償金、市政配套費(fèi)用以及土地稅費(fèi)這幾個(gè)方面。
（二）公共配套設(shè)施成本
公共設(shè)施成本主要是指那些與企業(yè)投資項(xiàng)目相配套的學(xué)校、醫(yī)院及娛樂(lè)場(chǎng)所的建設(shè)費(fèi)用，具體包括幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院、會(huì)所、廣場(chǎng)等設(shè)施場(chǎng)所的建設(shè)費(fèi)用。
（三）借款費(fèi)用
所謂的借款費(fèi)用主要是指房地產(chǎn)企業(yè)因借款所發(fā)生的各種利息、折價(jià)以及溢價(jià)的攤銷及輔助費(fèi)用，另外還包含因外幣借款所產(chǎn)生的匯率差額等，這一成本費(fèi)用所反映出的是房地產(chǎn)企業(yè)因借入資金而付出的代價(jià)。
（四）其他項(xiàng)目成本
這里說(shuō)說(shuō)的額其他項(xiàng)目成本又分為四部分的內(nèi)容，即：前期成本、建安成本、市政及環(huán)境成本、間接成本。
第一，前期成本。這里所說(shuō)的前期成本主要是指工程的報(bào)建報(bào)批費(fèi)用、測(cè)量費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、三通一平費(fèi)以及臨時(shí)設(shè)施的費(fèi)用等各種成本費(fèi)用。
第二，建安成本。建安成本包括室內(nèi)建筑安裝的裝修工程及設(shè)備安裝工程這兩項(xiàng)工程中所涉及到的費(fèi)用，這一成本費(fèi)用的確立通常是依照企業(yè)以往相同層次開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來(lái)獲取。
第三，市政及環(huán)境成本。這部分成本是指開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中各種基礎(chǔ)建設(shè)及綠化建設(shè)所花費(fèi)的成本，具體來(lái)看主要包含供電、供水、供氣工程的成本；給水排污、市政道路工程的成本以及園林綠化工程的成本等各種支出的費(fèi)用。
第四，間接成本。在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)像監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)、消防檢測(cè)、環(huán)境檢測(cè)以及各種咨詢費(fèi)用等間接的開發(fā)成本。
以上四個(gè)部分的成本都在目標(biāo)成本的編制之內(nèi)，所以在項(xiàng)目籌劃階段，房地產(chǎn)企業(yè)要樹立系統(tǒng)管理意識(shí)，必須要在成本管理過(guò)程中從全局和整體角度出發(fā)，采用科學(xué)合理的成本預(yù)測(cè)方法，并且注意新的工藝技術(shù)和人員變動(dòng)對(duì)成本預(yù)測(cè)方法的影響。相關(guān)財(cái)會(huì)人員要依照最新的費(fèi)用數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行目標(biāo)成本的編制，確保目標(biāo)成本的科學(xué)性及可行性。目標(biāo)成本不能過(guò)于寬松，以免造成企業(yè)成本資金的浪費(fèi)；當(dāng)然也不能太過(guò)嚴(yán)苛，否則會(huì)影響整個(gè)工程的施工質(zhì)量。作為項(xiàng)目開發(fā)成本的整體規(guī)劃，項(xiàng)目籌劃階段對(duì)目標(biāo)成本的控制可以說(shuō)是成本控制中的基礎(chǔ)所在，所以，必須從源頭上做好對(duì)企業(yè)投資成本的有效管理和控制。在確定目標(biāo)成本時(shí)要注意避免幾個(gè)常見的錯(cuò)誤：一是成本估算過(guò)于草率；二是過(guò)于樂(lè)觀或者保守；三是進(jìn)行估算的時(shí)間不當(dāng)和依據(jù)不規(guī)范。
二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本管理與控制
項(xiàng)目設(shè)計(jì)是對(duì)整個(gè)投資項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，出具具體的施工圖、制定詳細(xì)準(zhǔn)確的成本預(yù)算、明確崗位職責(zé)，要在這一階段對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行相應(yīng)的控制，就必須嚴(yán)格施工圖的設(shè)計(jì)、預(yù)算概算及明確崗位職責(zé)三個(gè)角度來(lái)分析。
（一）施工圖設(shè)計(jì)
如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠在最短的時(shí)間內(nèi)設(shè)計(jì)完成施工圖，就能夠?yàn)槠髽I(yè)購(gòu)地?cái)?shù)量的基本測(cè)算行為提供依據(jù)，在拍賣土地的時(shí)候，能夠極大地提升叫地價(jià)格的空間；減少圖紙的修改優(yōu)化過(guò)程，從而避免因圖紙變化而造成成本費(fèi)用的不斷修減或是增加，保證成本管理的穩(wěn)定性。一般情況下，大型的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)都有標(biāo)準(zhǔn)的圖庫(kù)設(shè)置，這在很大程度上提升了施工圖的標(biāo)準(zhǔn)化程度，是成本控制更為精確。所以房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的有效管理和控制，必須在發(fā)展進(jìn)程中積累并構(gòu)建起企業(yè)內(nèi)部高質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)圖庫(kù)，為成本管理及控制提供保障。
（二）預(yù)算概算
可以說(shuō)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的預(yù)算概算工作與施工圖的設(shè)計(jì)是相輔相成的。對(duì)項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行大致的估算是依照施工圖來(lái)完成的。在這一階段對(duì)于施工成本的預(yù)算概算要隨著施工設(shè)計(jì)圖的修改優(yōu)化而作出相應(yīng)的調(diào)整，從變更及修改的數(shù)量上進(jìn)行預(yù)算費(fèi)用的增加或減少，保證整個(gè)施工成本都能得到最有效的管理和控制。另外，項(xiàng)目的成本除了物質(zhì)耗費(fèi)，還包括人力成本，因此要對(duì)工藝、材料、人力和設(shè)備的使用情況進(jìn)行全面的預(yù)測(cè)和核查，制定較為完善的預(yù)算編制體系。
（三）明確崗位職責(zé)
明確崗位職責(zé)可以說(shuō)是為接下來(lái)施工階段及竣工驗(yàn)收階段施工成本的控制提供基礎(chǔ)的人員保障。因而，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，應(yīng)當(dāng)對(duì)每一個(gè)部門、各個(gè)崗位的職責(zé)范圍進(jìn)行明確的規(guī)定，并通過(guò)狗將相應(yīng)的監(jiān)督及獎(jiǎng)懲機(jī)制，使每一個(gè)崗位、每一項(xiàng)工作都能夠在相互監(jiān)督、相互制約的基礎(chǔ)上得到有效的發(fā)揮，從而是施工及竣工階段每一個(gè)涉及成本管理的環(huán)節(jié)都能夠通過(guò)相關(guān)職責(zé)人員的管理得到有效的控制。
三、項(xiàng)目施工階段的成本管理與控制
項(xiàng)目進(jìn)入施工階段后，對(duì)于成本的管理與控制就主要體現(xiàn)在對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)各種固定資產(chǎn)的控制上。這一階段是項(xiàng)目成本管理和控制的重點(diǎn)，是堵塞漏洞、降低成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，所以，要對(duì)項(xiàng)目收入、成本、費(fèi)用、資金撥付金額進(jìn)行全面的核實(shí)，重點(diǎn)對(duì)施工階段的成本進(jìn)行管理，加強(qiáng)對(duì)材料入庫(kù)、出庫(kù)的數(shù)量的管理；提升對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)物料使用及各種機(jī)械臺(tái)班設(shè)備的管理水平；做好合同的管理工作。
（一）材料入庫(kù)、出庫(kù)數(shù)量管理
要控制好施工成本，就必須對(duì)施工所需各種建筑材料入庫(kù)及出庫(kù)的數(shù)量進(jìn)行全面的清點(diǎn)，并對(duì)材料入庫(kù)及出庫(kù)的情況進(jìn)行相應(yīng)的記錄，以避免因建筑材料丟失而造成企業(yè)施工成本的增加。
（二）物料使用及設(shè)備管理
施工現(xiàn)場(chǎng)各種建筑物料的使用行為應(yīng)當(dāng)?shù)玫接行У囊?guī)范，避免因各種人為的浪費(fèi)行為而造成目標(biāo)物料無(wú)法滿足施工的需求，導(dǎo)致施工過(guò)程中需要進(jìn)行物料的二次購(gòu)置，如此一來(lái)就必然會(huì)增加企業(yè)的施工成本；與此同時(shí)，對(duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)各種機(jī)械臺(tái)班設(shè)備的使用及管理工作也必須做好，避免因使用或管理不當(dāng)而造成設(shè)備的損壞或者丟失，防止因設(shè)備故障而導(dǎo)致工期延長(zhǎng)，進(jìn)而加重企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)。所以，施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)于物料及機(jī)械設(shè)備的使用及管理行為必須進(jìn)行規(guī)范，以保證成本管理及控制的有序進(jìn)行。
（三）做好合同的管理
做好合同的管理，加強(qiáng)對(duì)施工合同費(fèi)用的控制，可以說(shuō)是施工階段成本控制的重要內(nèi)容，施工現(xiàn)場(chǎng)，相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)做好各種涉及到索賠的證據(jù)及資料的收集管理工作，對(duì)于各種可能引起索賠糾紛的問(wèn)題應(yīng)當(dāng)具備一定的敏感性，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，避免因索賠糾紛的發(fā)生而加重企業(yè)的成本投入。
四、竣工決算階段的成本管理與控制
工程進(jìn)入到竣工決算階段，項(xiàng)目的成本控制也接近尾聲，但是這一階段對(duì)于成本的控制往往被很多企業(yè)忽略。在這一階段由于疏于監(jiān)管，和受利益驅(qū)使，在成本管理和控制中可能會(huì)存在一些違規(guī)行為，造成了資金的損失。比如人為的主觀故意，虛增成本，加大大工程支出，抬高項(xiàng)目造價(jià)?；蛘叱杀竞怂愕馁Y料不完整，沒(méi)有進(jìn)行全面成本管理，缺乏對(duì)一些必要的項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，使得真正的成本無(wú)法確知，失去了成本管理的意義。
因此，為了有效避免上述情況，當(dāng)工程進(jìn)入到竣工決算階段的時(shí)候，首先，相關(guān)人員必須做好施工現(xiàn)場(chǎng)剩余施工物料的回收、清點(diǎn)及入庫(kù)工作，避免這部分固定資產(chǎn)的流失，做好成本的管理工作；其次，除了施工所需物料的回收之外，相關(guān)人員還必須對(duì)所有的施工設(shè)備進(jìn)行清點(diǎn)及檢修，在保證設(shè)備完整性的基礎(chǔ)上，避免因設(shè)備損壞而增加額外的成本費(fèi)用。同時(shí)要按照固定資產(chǎn)管理規(guī)定，對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行賬務(wù)處理。再次，竣工決算階段應(yīng)當(dāng)做好成本執(zhí)行的評(píng)價(jià)工作，要對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行的過(guò)程資料進(jìn)行全面的審查，對(duì)項(xiàng)目施工中成本的具體執(zhí)行情況進(jìn)行詳細(xì)、完整、科學(xué)、客觀的評(píng)價(jià)，保證建設(shè)成本的經(jīng)濟(jì)性、合理性。最后，審查項(xiàng)目資金的使用情況，重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目資金預(yù)算的執(zhí)行和財(cái)務(wù)收支情況作出核定，從而為以后項(xiàng)目建設(shè)中的成本管理工作提供參考依據(jù)。
結(jié)論：
房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的開發(fā)施工行為本身就是一個(gè)很復(fù)雜的過(guò)程，要在這個(gè)工期較長(zhǎng)的復(fù)雜過(guò)程中做好對(duì)開發(fā)成本的管理及控制工作，不管是從工作量還是從工作強(qiáng)度上來(lái)看，任務(wù)都相當(dāng)艱巨。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深化，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理和控制工作必須從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)際出發(fā)，所以房地產(chǎn)企業(yè)成本管理必須堅(jiān)持內(nèi)容、方法、對(duì)象的全面性原則，采取科學(xué)的成本管理控制的策略和方法。相關(guān)人員必須從投資項(xiàng)目進(jìn)行的每一個(gè)環(huán)節(jié)入手，實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)工程的成本控制，從而在保證質(zhì)量的前提下，實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本的有效降低，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展謀取更大的利潤(rùn)空間。
參考文獻(xiàn)：
[1]洪天配.淺談房地產(chǎn)成本控制[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),,2010,(12).
[2]宋丹.淺談如何提升房地產(chǎn)成本的控制與管理[J].中國(guó)商界(下半月),2010,(10).
[3]陳素芳.房地產(chǎn)成本管理及控制[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè),2011,(02).
