摘要：在新準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)引用了公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式,進(jìn)一步明確了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量及其信息披露,對(duì)企業(yè)相關(guān)資產(chǎn)處理,特別是上市公司相關(guān)投資性資產(chǎn)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將產(chǎn)生較大影響,從而帶動(dòng)對(duì)上市公司資產(chǎn)的價(jià)值重估。
關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；對(duì)策
一、新準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定的差異
（一）投資性房地產(chǎn)所涵蓋的范圍
國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)所涉及的“土地”是指土地所有權(quán)，而我國(guó)由于土地屬于公有制性質(zhì)。因此，我國(guó)新準(zhǔn)則中的“土地”則是指土地使用權(quán)；國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將融資租入的房地產(chǎn)和以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入后轉(zhuǎn)租的房地產(chǎn)均納入投資性房地產(chǎn)的范圍，而我國(guó)新準(zhǔn)則將其納入租賃準(zhǔn)則的范疇。
（二）投資性房地產(chǎn)確認(rèn)和計(jì)量的選擇
我國(guó)對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件和計(jì)量規(guī)定是，與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益可能流入企業(yè)，該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計(jì)量；并要求按照成本進(jìn)行初始計(jì)量，與國(guó)際準(zhǔn)則基本一致。該準(zhǔn)則最大的變化是在后續(xù)計(jì)量上引入了公允價(jià)值，在保留現(xiàn)行成本模式的同時(shí)，規(guī)定“在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的”，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，兩種模式可以進(jìn)行選擇；選用公允價(jià)值計(jì)價(jià)時(shí)，以期末公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，二者的差額計(jì)入當(dāng)期損益，不得計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備；在計(jì)量模式變更上，作了嚴(yán)格的規(guī)定，這些都將有效防止上市公司操作利潤(rùn)。與國(guó)際準(zhǔn)則相比，國(guó)際準(zhǔn)則未強(qiáng)調(diào)適用公允價(jià)值的條件，而要求所有企業(yè)為計(jì)量目的或?yàn)榕赌康?成本模式)而確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值；在如何計(jì)量上，國(guó)際準(zhǔn)則認(rèn)為公允價(jià)值就是市場(chǎng)價(jià)值，它是在資產(chǎn)負(fù)債表日符合公允價(jià)值定義的、在市場(chǎng)上可以合理取得最可能的價(jià)格。
（三）投資性房地產(chǎn)信息披露的要求
我國(guó)要求披露投資性房地產(chǎn)的種類、金額和計(jì)量模式；采用成本模式的，披露折舊或攤銷，以及減值準(zhǔn)備的計(jì)提情況；采用公允模式的，披露其確定方法和依據(jù)以及公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)損益的影響等等。與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相比，披露內(nèi)容簡(jiǎn)化，減少對(duì)公允價(jià)值計(jì)量下投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益和相應(yīng)費(fèi)用、投資性房地產(chǎn)變現(xiàn)能力限制、公允價(jià)值對(duì)評(píng)估師的依賴等披露要求。
二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與我國(guó)會(huì)計(jì)制度相關(guān)規(guī)定的差異
（一）會(huì)計(jì)科目的差異
此前，我國(guó)未針對(duì)投資性房地產(chǎn)單獨(dú)制定相關(guān)準(zhǔn)則，有關(guān)業(yè)務(wù)根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)用于對(duì)外出租的，通過(guò)“存貨——出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目核算；非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)對(duì)外出租的，在“固定資產(chǎn)”科目核算，土地使用權(quán)在“無(wú)形資產(chǎn)”科目核算。鑒于投資性房地產(chǎn)具有高收益高風(fēng)險(xiǎn)的特性，有別其他價(jià)值逐期減損的無(wú)形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)，新準(zhǔn)則單獨(dú)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”科目，用于核算企業(yè)為賺取租金或獲得資本增值為目的的房地產(chǎn)。
（二）后續(xù)計(jì)量方法的差異
會(huì)計(jì)制度對(duì)列入“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”科目的具有投資性質(zhì)的房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)價(jià)，按期計(jì)提折舊或攤銷，會(huì)計(jì)期末以扣除折舊、攤銷及資產(chǎn)減值準(zhǔn)備后的金額作為賬面價(jià)值。在此模式下，“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”的賬面價(jià)值隨折舊和攤銷而不斷減少，無(wú)法體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的增值部分，無(wú)法客觀反映資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。
新準(zhǔn)則中在成本法的基礎(chǔ)上，引入了公允價(jià)值模式，并對(duì)其使用條件進(jìn)行了限制，只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才能用公允價(jià)值模式。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不計(jì)提折舊、攤銷或計(jì)提減值準(zhǔn)備，以會(huì)計(jì)期末的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整期初賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額，計(jì)入當(dāng)期損益。在此模式下，投資性房地產(chǎn)的價(jià)值能夠客觀體現(xiàn)，不再受初始成本的約束，資產(chǎn)的增值能體現(xiàn)在報(bào)表上，從而有利于企業(yè)為相關(guān)信息使用者提供更客觀、更真實(shí)的資產(chǎn)信息。
三、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)政策選擇
（一）科學(xué)選擇投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)的時(shí)機(jī)
當(dāng)企業(yè)選擇以成本計(jì)價(jià)模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)價(jià)時(shí),無(wú)論何時(shí)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)均不會(huì)產(chǎn)生轉(zhuǎn)換損益。但當(dāng)企業(yè)選擇以公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)價(jià)時(shí),不同的時(shí)機(jī)選擇會(huì)產(chǎn)生不同的結(jié)果。當(dāng)企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)在活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上的價(jià)格處于上升趨勢(shì)時(shí),企業(yè)應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)。一方面,由于市場(chǎng)價(jià)值的不斷提升,租金的價(jià)格可以相應(yīng)地提高,從而獲得較高的租金回報(bào)。另一方面,待市場(chǎng)價(jià)格到達(dá)一個(gè)相對(duì)高點(diǎn)時(shí)再將其轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn),從而獲得一個(gè)更高的轉(zhuǎn)換收益,增加轉(zhuǎn)換當(dāng)期的利潤(rùn)。反之,當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格處于下降趨勢(shì)時(shí)則應(yīng)選擇盡快轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn),從而回避轉(zhuǎn)換損失。
（二）合理選擇成本計(jì)價(jià)與公允價(jià)值計(jì)價(jià)
采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)是目前國(guó)際上比較通行的做法,這樣使得公司的資產(chǎn)增值信息更透明,有利于公司在資本市場(chǎng)獲得正確的定價(jià),也有利于公司再融資,獲得資本市場(chǎng)的種種便利。從這個(gè)角度看,公允價(jià)值計(jì)價(jià)可以幫助企業(yè)更好地借助資本市場(chǎng)的力量來(lái)獲得發(fā)展。但是,會(huì)計(jì)核算方法的改變,只是讓公司的隱性價(jià)值顯性化,并沒(méi)有改變公司的真實(shí)價(jià)值。因?yàn)闆Q定公司價(jià)值的應(yīng)該是企業(yè)的核心盈利能力和真實(shí)的資產(chǎn)價(jià)值,而非賬面利潤(rùn)與賬面價(jià)值。成本法下,雖然要計(jì)提折舊或按期攤銷,減少了企業(yè)的賬面盈利,但卻可以起到抵稅的效果,減少了企業(yè)的現(xiàn)金支出,從而將價(jià)值保留在了公司內(nèi),維護(hù)了股東利益。因此,投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下是選擇成本計(jì)價(jià)還是公允價(jià)值計(jì)價(jià)值得房地產(chǎn)企業(yè)探討。
1、根據(jù)管理層對(duì)企業(yè)價(jià)值的判斷標(biāo)準(zhǔn)選擇相應(yīng)的計(jì)價(jià)方式
如果管理層側(cè)重對(duì)利潤(rùn)的考核,以利潤(rùn)最大化作為企業(yè)價(jià)值最大化的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn),那么對(duì)那些擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司而言,在所持物業(yè)持續(xù)升值的情況下會(huì)考慮將成本計(jì)價(jià)改為公允價(jià)值計(jì)價(jià)。因?yàn)檫@樣會(huì)形成公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的正差,增加當(dāng)期利潤(rùn)。但是在當(dāng)今社會(huì),越來(lái)越多的人不僅關(guān)注公司的盈利狀況,還關(guān)注公司良好的現(xiàn)金流量狀況。如果管理層側(cè)重對(duì)現(xiàn)金流量的考核,那么采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)就不會(huì)帶來(lái)好處。相反,由于利潤(rùn)總額的增加,企業(yè)繳納的所得稅會(huì)增加,總收入不變,納稅增加,意味著現(xiàn)金支出增加,公司賬面的價(jià)值不能變成實(shí)際利潤(rùn),企業(yè)反而要付出大量的現(xiàn)金,這樣企業(yè)就不會(huì)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)。
2、根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的類型選擇相應(yīng)的計(jì)價(jià)方式。
（1）主要經(jīng)營(yíng)普通居民住宅的企業(yè)
投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則主要是針對(duì)那些擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司而制定的,對(duì)主要經(jīng)營(yíng)普通居民住宅的企業(yè)來(lái)說(shuō),除部分投資性土地儲(chǔ)備外,作為存貨的房地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資性房地產(chǎn),因而受投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的影響較小。投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第十六條規(guī)定,自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià),轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的,其差額計(jì)入當(dāng)期損益;轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的,其差額計(jì)入所有者權(quán)益。根據(jù)此規(guī)定,這種類型的開(kāi)發(fā)公司在選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)時(shí),一方面,如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值,其差額計(jì)入當(dāng)期損益(實(shí)為損失),降低了公司的凈利潤(rùn),反而將成本計(jì)價(jià)模式下隱性虧損變成了顯性。另一方面,如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值,其差額計(jì)入所有者權(quán)益,在當(dāng)期盈利能力不變的情況下,反而降低了公司的凈資產(chǎn)收益率,選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)方式對(duì)這類公司無(wú)明顯益處。
（2）擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司
投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第七條明確規(guī)定,企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量。但第十條規(guī)定,在同時(shí)滿足以下幾個(gè)條件的情況下有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得,可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量:①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。第十一條規(guī)定,采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。由此可見(jiàn),即使對(duì)那些擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司來(lái)說(shuō),在取得投資性房地產(chǎn)時(shí)也應(yīng)當(dāng)以成本計(jì)價(jià),只有在后續(xù)計(jì)量滿足一定的條件時(shí)才可采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)。
（三）正確選擇自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的時(shí)機(jī)
1、依據(jù)企業(yè)的現(xiàn)金償債能力進(jìn)行選擇
如果一家公司面臨兩種選擇,將房地產(chǎn)作為存貨以供未來(lái)銷售,或?qū)⑵渥鳛橥顿Y性房地產(chǎn)供出租或增值后轉(zhuǎn)讓,則需要考慮當(dāng)前的負(fù)債狀況及償債能力?？紤]到兩者在現(xiàn)金流量上的區(qū)別,作為存貨時(shí),可能在一定時(shí)期內(nèi)全部或大部分變現(xiàn),由此獲得的現(xiàn)金流量可以用于清償債務(wù)。作為投資性房地產(chǎn)時(shí),因出租獲得的現(xiàn)金流量頗為有限,由此獲得的現(xiàn)金流量難以用于清償債務(wù)。因此,高負(fù)債公司通常不宜選擇將金額巨大的自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
2、依據(jù)企業(yè)的持有目的進(jìn)行選擇
如果一家公司自用房地產(chǎn)或存貨客觀上已存在巨額重估盈余,那么是否應(yīng)將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)呢?這往往取決于企業(yè)持有的目的。如果說(shuō)企業(yè)持有是為了近期轉(zhuǎn)讓,并且比較容易實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓,那么好的選擇是繼續(xù)作為自用房地產(chǎn)或存貨。因?yàn)檫@樣絲毫不影響它們按照公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓,獲得巨額賬面利潤(rùn),并獲得現(xiàn)金流量。而選擇轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的結(jié)果是,絕大部分的重估盈余在采用公允價(jià)值模式進(jìn)行初始計(jì)量的同時(shí)確認(rèn)為股東權(quán)益,而不能確認(rèn)為賬面利潤(rùn)。為此,只有在不打算近期轉(zhuǎn)讓的情況下,公司才會(huì)選擇將重估盈余巨大的自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
參考文獻(xiàn)：
[1]王瑞.公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的影響[J].財(cái)會(huì)研究, 2008(16)
[2]王廣軍.簡(jiǎn)析《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的影響[J].現(xiàn)代商業(yè),2008(29)
[3]吳海華.投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則探析[J].現(xiàn)代商業(yè),2008(29)
[4]呂崇.投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的探討[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào),2008(25)
[5]賈曉冬.投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的應(yīng)用現(xiàn)狀與問(wèn)題[J].財(cái)政監(jiān)督,2008(14)
[6]時(shí)軍.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益會(huì)計(jì)處理[J].財(cái)會(huì)通訊(綜合版) ,2008(9)
