摘要：隨著我國房地產(chǎn)投融資體制的變化和央行關(guān)于住宅開發(fā)貸款和住宅按揭貸款限制性規(guī)定等政策出臺(tái)后，金融業(yè)門檻逐步加高，再加上土地招投標(biāo)政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力業(yè)已不再局限于產(chǎn)品本身，資本實(shí)力成為企業(yè)乃下整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展的決定性力量。本文以房地產(chǎn)股份有限公司為研究對(duì)象，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，運(yùn)用現(xiàn)代融資決策理論和多種財(cái)務(wù)分析與公司價(jià)值分析方法，為融資決策提供科學(xué)的方法和可行的方案。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；融資渠道；策略
我國上市公司的融資活動(dòng)一直是證券市場上的熱點(diǎn)話題之一。上市公司融資決策的研究對(duì)于推動(dòng)我國上市公司融資策略制定的規(guī)范化進(jìn)程和促進(jìn)我國關(guān)于資本結(jié)構(gòu)問題的深入探討具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。面對(duì)2007年下半年以來證券市場的不景氣，房地產(chǎn)企業(yè)是否施行再融資，如何再融資，以及不同融資方式帶給企業(yè)的影響，是擺在企業(yè)管理層面前待解決的重要問題。
1 房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道及現(xiàn)狀
所謂融資方式，是由資金供給部門向資金需求部門轉(zhuǎn)化的途徑和渠道。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高產(chǎn)出。房地產(chǎn)企業(yè)是否獲得足夠的資金支持，盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系，已成為企業(yè)發(fā)展的瓶頸。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資方式有兩種:一是內(nèi)部融資。即開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資余來支持項(xiàng)目開發(fā)，或通過多種途徑來擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。內(nèi)部融資不需要實(shí)際對(duì)外支付利息或股息，即不發(fā)生融資費(fèi)用，內(nèi)部融資的成本遠(yuǎn)低于外部融資，因此是首選的融資方式。內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。對(duì)開發(fā)企業(yè)來說，預(yù)收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購房者，雖可能會(huì)喪失一些未來利益，但相對(duì)于總體利益終究是微不足道的。房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足資金需求，更多的資金是通過外部融資獲得。二是外部融資。外部融資成為房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的主要方式，目前主要渠道有銀行信貸、上市融資、信托融資、債券融資、以及其他融資方式。不過在外部融資方式中，其還存在大量不足。
1.1 銀行信貸日趨嚴(yán)格
作為一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)近些年的發(fā)展與銀行金融資本的支持是分不開的。隨著商業(yè)銀行調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，逐步將發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)確立為重要發(fā)展戰(zhàn)略和新利潤增長點(diǎn)，金融住房政策有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的崛起。但是進(jìn)入到2008年，隨著住房產(chǎn)業(yè)和住房金融的發(fā)展，市場競爭日趨激烈，一些違規(guī)信貸行為屢屢發(fā)生。為了防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，我國不停要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件。日漸嚴(yán)格的企業(yè)貸款和個(gè)人房貸控制，抬高了房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門檻，對(duì)“虛火”上升的房地產(chǎn)市
場造成不小的影響。
1.2 資本市場門檻高
在貨幣市場融資日漸艱難之際，地產(chǎn)商們自然而然地將目光轉(zhuǎn)向資本市場。當(dāng)前我國房地產(chǎn)上市公司總體來說數(shù)量相當(dāng)小，說明證券監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)IPO的審核是較嚴(yán)格的，政策面并不寬松，上市是有相當(dāng)難度的。海外上市也是如此，海外資本市場對(duì)中國房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的反應(yīng)可以用冷淡來形容。。事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)商從來就不是海外股票市場的寵兒。房地產(chǎn)行業(yè)的地域性、產(chǎn)品的異質(zhì)化很強(qiáng)，比較和評(píng)估起來難度本來就更大。
1.3 融資新渠道欠規(guī)范
伴隨著市場的需求，近年來，房地產(chǎn)信托、類基金式的房地產(chǎn)投資公司、房地產(chǎn)私募基金等多種業(yè)務(wù)應(yīng)運(yùn)而生。事實(shí)上，在2003年央行給商業(yè)銀行的房貸戴上“緊箍咒”的時(shí)候，信托公司和房產(chǎn)商之間就開始了親密接觸。統(tǒng)計(jì)顯示，房地產(chǎn)信托成了信托公司的主流產(chǎn)品。今年以來，房地產(chǎn)信托已募資60多億元，為去年的一倍，其數(shù)量在所有信托產(chǎn)品中占了三分之一以上。比如上市公司金地房地產(chǎn)公司、深國商以及由幾家大國企聯(lián)手組成的世紀(jì)華夏集團(tuán)，已建立房地產(chǎn)投資基金和階段性股權(quán)投資業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)金融新業(yè)務(wù)的涌現(xiàn)無疑給資金短缺的開發(fā)企業(yè)提供了更多的融資機(jī)會(huì)，但很名做法不規(guī)卻給該種融咨方式帶來了很大風(fēng)險(xiǎn)。
2 房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化策略及結(jié)論
影響房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化決策的因索有國家宏觀寨企業(yè)自身兩個(gè)層面，在進(jìn)行決策時(shí)，應(yīng)該全面考慮這些因素，這樣做能降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。然而，要提高整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的決策能力，促使房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定增長，要從宏觀和微觀兩個(gè)層謠采取策略進(jìn)行全面改革。
2.1 樹立融資結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略管理觀念
房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的決策不但要考慮現(xiàn)實(shí)影響因素，還要考慮將來的影響因素，進(jìn)麗制定長遠(yuǎn)的、有利于全局的戰(zhàn)略決策，這樣才能支持公司的平穩(wěn)發(fā)展，因此，為保證公司融資結(jié)構(gòu)的最優(yōu)。同時(shí)，融資結(jié)構(gòu)的決策是由房地產(chǎn)企業(yè)的管理者做出來的，管理者的知識(shí)結(jié)構(gòu)、經(jīng)歷背景、風(fēng)險(xiǎn)偏好等都會(huì)對(duì)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理入員必須樹立融瓷結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略管理觀念。
2.2 建立完善的企業(yè)治理結(jié)構(gòu)
在完善的市場經(jīng)濟(jì)條件下，遙過投資者的財(cái)務(wù)約束及資本市場、經(jīng)理市場、銀行機(jī)構(gòu)等多種約束機(jī)制的共同作用，實(shí)行職權(quán)分離條件下對(duì)企業(yè)經(jīng)營者行為的控制，保證投資者的根本利益。我國應(yīng)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的扭曲，建立融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化機(jī)制，強(qiáng)化企業(yè)的預(yù)算約束，強(qiáng)化投資者對(duì)企業(yè)的監(jiān)督，建立利潤分享計(jì)劃，使公司形成有效的激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制，促使經(jīng)營者敢于有意識(shí)地負(fù)債籌資。
2.3 創(chuàng)新各種融資手段
在經(jīng)濟(jì)危機(jī)下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極探尋除銀行貸款以外其他融資方式，如上市、股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)基金等。房地產(chǎn)企業(yè)要抓住機(jī)遇，在現(xiàn)有渠道的基礎(chǔ)上向多元化方向發(fā)展。在融資渠道多元化的建設(shè)上，不少知名的大企業(yè)已經(jīng)探索出路徑，如首創(chuàng)的經(jīng)驗(yàn)就值得借鑒。首創(chuàng)融資除傳統(tǒng)的方法:自有資金、銀行貸款、客戶資金外，還有6個(gè)渠道:一是發(fā)債券:二是國內(nèi)上市公司，資本市場融資;二是海外上市，把公司重組起來到海外資本市場融資;四是吸收海外基金;五是施工企業(yè)墊資;六是房地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡快熟悉新的融資工其，建立多渠道的房地產(chǎn)融資體系用多種融資方式，制定合理的資本結(jié)構(gòu)政策，使資本結(jié)構(gòu)處于最佳狀態(tài)，使整體融資成本最小，以保證企業(yè)的健康發(fā)展。
2.4 完善融資結(jié)構(gòu)動(dòng)態(tài)優(yōu)化的機(jī)制
房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的決策從屬于企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略決策。因此，企業(yè)融資結(jié)構(gòu)應(yīng)與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相協(xié)調(diào)，不斷適應(yīng)發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)融資結(jié)構(gòu)的要求。對(duì)于任何一個(gè)企業(yè)來說，由于市場的供求關(guān)系處于經(jīng)常性的變化之中，資本的構(gòu)成情況也在不斷發(fā)生變化，黻資總是呈現(xiàn)動(dòng)態(tài)的狀況。對(duì)于融資結(jié)構(gòu)的管理，應(yīng)建立財(cái)務(wù)預(yù)警體系，時(shí)時(shí)適應(yīng)環(huán)境的變化，采取相應(yīng)的策略。同時(shí)，公司在選擇融資工具時(shí)，應(yīng)注意利用可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股、可贖回優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)換債券及可贖回債券等有較好彈
2.5 建立約束上市企業(yè)融資行為的市場環(huán)境
市場環(huán)境對(duì)于約束一個(gè)企業(yè)公司的融資行為起著重要的作用。在一個(gè)充分幫場化的資本市場上，投資者對(duì)企業(yè)有約束作用，市場化的融資成本對(duì)企業(yè)也有約束作用，因此，上市企業(yè)融資的市場環(huán)境改造是約束上市公司融資行為的一個(gè)重要方面。改造市場環(huán)境必須迸一步推迸發(fā)行的市場化改革。霞前上市公司之所漢認(rèn)為股票融資是一種沒有成本的資金，發(fā)行市盈率定得太高是一個(gè)重要的原因，在發(fā)行市盈率定得太高的情況下，上市公司可以籌得大筆資金，發(fā)行成本就顯得相對(duì)較低，因此，發(fā)行價(jià)應(yīng)是由投資者和融資者充分競爭的結(jié)果，這才是正常的資金價(jià)格形成機(jī)制。
房地產(chǎn)行業(yè)已是我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，研究房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化問題，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康的發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長都有重要的意義。
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