資產(chǎn)重估給上市公司帶來的影響
一般認(rèn)為，資產(chǎn)重估升值對(duì)股價(jià)是利好。但是，倘若資產(chǎn)重估升值不能因?yàn)樾聲?huì)計(jì)準(zhǔn)則的采用（主要就是指投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)），而導(dǎo)致上市公司EPS（每股收益）增加，則上升的股價(jià)意味著PE（市盈率）值的提高。
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的投資性房地產(chǎn)指：（一）已出租的土地使用權(quán)；（二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；（三）已出租的建筑物。有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
但上市公司中，真正擁有投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)的，其實(shí)并不多。比如房地產(chǎn)商、開發(fā)區(qū)、商場(chǎng)、酒店、機(jī)場(chǎng)等，它們的多數(shù)房地產(chǎn)不是用于投資（主要應(yīng)指出租），而是對(duì)外銷售（土地成片開發(fā)對(duì)外轉(zhuǎn)讓）或留為自用。企業(yè)可以選擇是否采用公允價(jià)值法。采用公允價(jià)值法導(dǎo)致EPS提高的原因在于：1.投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊，毛利增加；2.近年來，我國(guó)房?jī)r(jià)在上漲之中，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格通常會(huì)高于賬面值，評(píng)估增值部分可增加當(dāng)期收益。
根據(jù)新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則：（1）單獨(dú)以“投資性房地產(chǎn)”列在資產(chǎn)負(fù)債表，不提取折舊；（2）企業(yè)應(yīng)于會(huì)計(jì)期末按照有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)、同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格對(duì)“以投資為目的而擁有的土地使用權(quán)及房屋建筑物”進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，對(duì)評(píng)估增值部分增加資產(chǎn)，增加收益；（3）投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)可以互相轉(zhuǎn)換，其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)值超過賬面價(jià)值部分，記入資本公積。
交易性金融資產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)方向不太好預(yù)測(cè)，可能向上（增加EPS），也可能向下（減少EPS），因此很難理解成為利好。除券商、銀行、保險(xiǎn)公司外，多數(shù)上市公司也很少持有此類資產(chǎn)（參股金融機(jī)構(gòu)并不是交易性金融資產(chǎn)）。新準(zhǔn)則規(guī)定，“對(duì)于交易性金融資產(chǎn)，取得時(shí)以成本計(jì)量，期末按照公允價(jià)值對(duì)金融資產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，價(jià)值變動(dòng)差異計(jì)入當(dāng)期損益?！彼?，投資者應(yīng)該進(jìn)行仔細(xì)的區(qū)分，不能籠統(tǒng)地認(rèn)為所有房地產(chǎn)、開發(fā)區(qū)、商場(chǎng)、酒店、機(jī)場(chǎng)、金融類個(gè)股均會(huì)受益于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。
若資產(chǎn)重估升值不能帶來EPS的增加，其利好又體現(xiàn)在哪兒呢？1.提高上市公司的并購(gòu)價(jià)值，成為股價(jià)上漲的由頭；2.對(duì)于潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而言，資產(chǎn)重估升值往往意味著行業(yè)進(jìn)入門檻及產(chǎn)品售價(jià)的提升。
比如說，煤炭采礦權(quán)價(jià)格上漲，會(huì)導(dǎo)致煤炭生產(chǎn)成本提升，支撐煤價(jià)。再如，房租、地價(jià)上漲會(huì)導(dǎo)致擬建酒店的投資金額提高，新開業(yè)的酒店成本增加。
但它同時(shí)也會(huì)帶來利空（盡管這利空小于利好）：1.地產(chǎn)及金融資產(chǎn)重估升值之后，上市公司利潤(rùn)增加，現(xiàn)金流入?yún)s沒有增加，會(huì)增加所得稅支出；2.妨礙了上市公司作為行業(yè)內(nèi)的優(yōu)勢(shì)企業(yè)進(jìn)行外向型擴(kuò)張（比如并購(gòu)），擴(kuò)張成本會(huì)增加。以煤炭股為例，大同煤業(yè)、潞安環(huán)能、天安平煤等均有采礦權(quán)方面的未盡事宜，將購(gòu)買或租賃采礦權(quán)。故，采礦權(quán)價(jià)格上漲，意味著它們可能不得不增加相關(guān)支出。
為了減少稅收支出，相信會(huì)有不少上市公司不愿意采取公允價(jià)值法。除非上市公司要進(jìn)行再融資，屆時(shí)就會(huì)有采取公允價(jià)值法的意愿，把報(bào)表做得更好看，以求更易融資。按照擬定中的《關(guān)于做好與新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息披露工作的通知》，上市公司在計(jì)算過往三年業(yè)績(jī)是否符合有關(guān)再融資財(cái)務(wù)指標(biāo)規(guī)定時(shí)，按舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則處理；但在計(jì)算第4年（新的一年，2007年），可按新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則處理。有地產(chǎn)租賃收入的公司，人們通常會(huì)想到寫字樓及公寓出租類個(gè)股、開發(fā)區(qū)類個(gè)股、商品市場(chǎng)類個(gè)股。
（作者為西南證券研究發(fā)展中心分析師）
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公允價(jià)值計(jì)量的
納稅問題
據(jù)報(bào)道，《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則需要協(xié)調(diào)的有關(guān)所得稅處理問題》（征求意見稿）中規(guī)定，對(duì)于以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)，包括交易性金融資產(chǎn)和指定為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)在進(jìn)行所得稅處理時(shí)，在處置前因公允價(jià)值上升產(chǎn)生的收益不計(jì)入應(yīng)納稅所得，因公允價(jià)值下降產(chǎn)生的損失也不得從應(yīng)納稅所得中扣除。實(shí)際處置時(shí)，應(yīng)將處置取得的價(jià)款與該項(xiàng)資產(chǎn)按照稅法規(guī)定確定的成本之間的差額計(jì)入應(yīng)納稅所得額。納稅人對(duì)于以公允價(jià)值計(jì)量的金融負(fù)債、投資性房地產(chǎn)、套期保值業(yè)務(wù)中套期工具和被套期項(xiàng)目等，其所得稅處理比照上述原則辦理。
如果該政策最終定稿采用上述納稅方法的話，將使得房地產(chǎn)上市公司更有動(dòng)力采用“公允價(jià)值”計(jì)量入賬。但也有專家指出，若采用有利于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則推廣的稅收政策，一些公司治理結(jié)構(gòu)較差的上市公司利用“公允價(jià)值”操縱報(bào)表的動(dòng)機(jī)會(huì)更強(qiáng)烈，從而為實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后的市場(chǎng)監(jiān)管提出挑戰(zhàn)。
哪些公司可能采用“公允價(jià)值計(jì)量”？
目前，房地產(chǎn)板塊中擁有較多出租性物業(yè)的地產(chǎn)股包括：中國(guó)國(guó)貿(mào)（600007.SH）、招商地產(chǎn)（000024.SZ）、北辰實(shí)業(yè)（601588.SH）、金融街（000402.SZ）、天房發(fā)展（600322.SH）、中華企業(yè)（600675.SH）等，2006年前三季度的租賃收入分別為5.95億元、2.23億元、2.28億元、0.31億元（據(jù)2006年上半年數(shù)據(jù)）、0.32億元、0.37億元。按照金融街的規(guī)劃，未來該公司租賃收入會(huì)有較大的增長(zhǎng)。
開發(fā)區(qū)類個(gè)股，如陸家嘴（600663.SH）、浦東金橋（600639.SH）、張江高科（600895.SH）、外高橋（600648.SH）、津?yàn)I發(fā)展（000897.SZ）等，2006年前三季度的租賃收入分別為0.83億元（未含土地批租收入）、3.91億元、0.76億元（2006年上半年數(shù)據(jù)）、0.30億元（2006年上半年數(shù)據(jù)）、1.09億元。從2006年三季報(bào)來看，蘇州高新（600739.SH）、南京高科（600064.SH）這類收入極少或沒有。
商品市場(chǎng)類個(gè)股：小商品城（600415.SH）、絲綢股份（000301.SZ）、農(nóng)產(chǎn)品（000061.SZ）、輕紡城（600790.SH）。從2006年三季報(bào)來看，絲綢股份尚無房產(chǎn)租賃收入。小商品城2006年前三季度的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入（租賃收入）高達(dá)6.95億元，輕紡城2006年前三季度的租賃收入約為1.00億元，農(nóng)產(chǎn)品今年前三季度的農(nóng)批市場(chǎng)業(yè)務(wù)收入（市場(chǎng)攤位租售收入）約3.45億元。
由表1可知，倘若采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的公允價(jià)值法計(jì)賬，表中8只個(gè)股當(dāng)年EPS（每股收益）增加值均相當(dāng)可觀，尤其是小商品城、農(nóng)產(chǎn)品、中國(guó)國(guó)貿(mào)、浦東金橋；若不考慮一次性的非經(jīng)常性損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益），經(jīng)常性損益EPS增加值較為可觀的是小商品城、浦東金橋、中國(guó)國(guó)貿(mào)、招商地產(chǎn)。
其中，有再融資需求（負(fù)債率比較高，擬建項(xiàng)目較多、擴(kuò)張意愿較強(qiáng)烈），或有促成轉(zhuǎn)債轉(zhuǎn)股需求，或當(dāng)前業(yè)績(jī)太差，并因此較為可能采取公允價(jià)值法的個(gè)股是：招商地產(chǎn)、小商品城、輕紡城、農(nóng)產(chǎn)品。
一個(gè)投資家眼里的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則
在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則抽象的條文之下所隱藏的涵義豐富的財(cái)務(wù)技巧，在那些資深股票投資人眼中到底意味著什么？記者就此采訪到了一位在投資圈里頗為有名的私人證券投資家陳先生，他對(duì)此有著獨(dú)道的看法。
在成為職業(yè)私人投資家之前，陳先生曾在一家大型國(guó)有企業(yè)長(zhǎng)期從事財(cái)務(wù)管理工作，對(duì)會(huì)計(jì)制度之于證券市場(chǎng)的意義有著極為深刻的理解。陳先生認(rèn)為，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則會(huì)給特定的上市公司（比如股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)復(fù)雜的）的財(cái)務(wù)報(bào)表增加了“彈性系數(shù)”。
“總體上，新準(zhǔn)則大大降低了市場(chǎng)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，以及行政干預(yù)的風(fēng)險(xiǎn)，其對(duì)證券市場(chǎng)的影響，深刻而長(zhǎng)遠(yuǎn)。”采訪一開始，陳先生拋出的這個(gè)觀點(diǎn)讓記者有些意外，記者趕忙追問“彈性系數(shù)”和“行政干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)”是指什么。陳先生表示，就市場(chǎng)最關(guān)注的“投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中，上市公司可選擇是否依據(jù)房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量入賬”這一條來看，像陸家嘴（600663.SH）這樣因土地儲(chǔ)備多，預(yù)期土地的公允價(jià)值將給明年公司資產(chǎn)大幅增值而受到市場(chǎng)追捧的公司，其實(shí)市場(chǎng)的這種追捧很難持續(xù)。因?yàn)椤吧鲜泄臼欠襁x擇采用公允價(jià)值入賬，其實(shí)是一個(gè)雙估選擇的過程。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則賦予企業(yè)進(jìn)行選擇的權(quán)利，正體現(xiàn)出新準(zhǔn)則的制度性的改變。公允價(jià)值入賬可能導(dǎo)致的價(jià)值虛估，其實(shí)恰恰是市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)與魅力。如果會(huì)計(jì)準(zhǔn)則令所有企業(yè)呈現(xiàn)給投資者的財(cái)務(wù)報(bào)表都是千篇一律的，那么這種‘單調(diào)’的風(fēng)險(xiǎn)更大，而且是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。以往這個(gè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是政府替企業(yè)承擔(dān)的，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則把選擇權(quán)利還給企業(yè)，其實(shí)是不再替企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槿绻髽I(yè)操縱報(bào)表過度，那它‘早晚要還的’?！?br />
那么有多少房地產(chǎn)上市公司有動(dòng)力去采用“公允價(jià)值計(jì)量”呢？對(duì)此，陳先生認(rèn)為，地產(chǎn)類上市公司，除了少數(shù)素質(zhì)特別低、管理特別差的公司以外，早就在關(guān)注新準(zhǔn)則了。“理由是不用說的，誰不希望報(bào)表彈性更大一些？這是基本功?！?br />
“不過”，談到這里，陳先生提醒到，“應(yīng)該留意更具體的準(zhǔn)則運(yùn)用情況，比如‘投資性收益的后續(xù)計(jì)量’就是一門大學(xué)問，而且需要一定的財(cái)務(wù)實(shí)力以及現(xiàn)金流量的支持。它既能提供短期業(yè)績(jī)大幅飆升的機(jī)會(huì)，也能從根上損害企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表。在沒有該項(xiàng)利潤(rùn)稅收優(yōu)惠的前提下，把‘硬的’現(xiàn)金流量變?yōu)椤浀摹蕛r(jià)值，是非常不明智的?！?br />
對(duì)于市場(chǎng)上很多投資者擔(dān)心新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則配套的稅收政策出臺(tái)緩慢的看法，陳先生的觀點(diǎn)更為與眾不同。“有準(zhǔn)則而無稅收政策，我不認(rèn)為這是配套政策落后。恰恰相反，為了防止企業(yè)利用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則把‘尾巴翹到天上去’，利用稅收政策牽制企業(yè)的胡作非為，未嘗不是個(gè)好的選擇?！?br />
作為投資者，陳先生又是怎么看2007年房地產(chǎn)板塊走勢(shì)的呢？他表示，該板塊的三大利好因素在2007年并未消退，一是因?yàn)榻鹑趧?chuàng)新，還會(huì)有更多的資金注入市場(chǎng)；二是因?yàn)楣筛暮蠡久孀兊帽纫郧案】?；三是房地產(chǎn)板塊已經(jīng)被炒熱、激活了。
看來，在陳先生眼里，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則因素給房地產(chǎn)股票帶來的股價(jià)上揚(yáng)只是市場(chǎng)短期的非理性追捧。新準(zhǔn)則的長(zhǎng)期影響需要投資者更深入地了解和持續(xù)地關(guān)注。在采訪結(jié)束后陳先生發(fā)給記者的一封郵件中，陳先生補(bǔ)充了一句意味深長(zhǎng)的話：“我決不吝惜以最大的熱情，建議業(yè)界對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則繼續(xù)進(jìn)行深入研究，深入挖掘其中的潛在價(jià)值，提高公司治理水平，畢竟，只有企業(yè)，是投資市場(chǎng)的‘基石’?！?br />
上市公司謹(jǐn)慎看待“公允價(jià)值”
2007年1月1日起正式實(shí)施的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，準(zhǔn)則第3號(hào)“投資性房地產(chǎn)”引入了公允價(jià)值計(jì)量入賬的方式。公允價(jià)值模式對(duì)房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)價(jià)值影響最大。而據(jù)記者了解，自2006年中新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則出臺(tái)以來，各家房地產(chǎn)上市公司的會(huì)計(jì)部門都投入了巨大的精力對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施進(jìn)行調(diào)研。那么，新準(zhǔn)則實(shí)施后到底將給上市公司帶來什么樣的變化？記者就此專訪了北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司（天鴻寶業(yè)，600376.SH）會(huì)計(jì)部門主管李民先生。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，提出可依據(jù)房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量入賬，同時(shí)并沒有要求上市公司必須采用公允價(jià)值計(jì)量。你認(rèn)為采用公允價(jià)值的上市公司股價(jià)會(huì)受到什么樣的影響？若采用公允價(jià)值調(diào)整后，價(jià)值重估給上市公司帶來股價(jià)變化，會(huì)產(chǎn)生什么風(fēng)險(xiǎn)？
李民：一般情況下，擁有大量持有型物業(yè)的公司（如中國(guó)國(guó)貿(mào)、金融街、陸家嘴），對(duì)投資型房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量，會(huì)大幅提高賬面凈資產(chǎn)金額，相應(yīng)能更真實(shí)反映企業(yè)實(shí)際價(jià)值，進(jìn)而會(huì)在股價(jià)上有所反映。從目前情況來看，以上公司股價(jià)也已經(jīng)大幅上漲，但是否已漲到位，還無法確定；采用公允價(jià)值調(diào)整后，公允價(jià)值的確定是否合理對(duì)股價(jià)影響很大，但關(guān)于公允價(jià)值如何確認(rèn)目前還沒有具體的、權(quán)威的規(guī)定，因此這方面會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：據(jù)你了解，哪些地產(chǎn)類上市公司更有動(dòng)力采用公允價(jià)值計(jì)量？采用公允價(jià)值計(jì)量會(huì)給這類地產(chǎn)上市公司帶來什么好處？哪些地產(chǎn)類上市公司不太愿意采用？
李民：對(duì)于此類問題不能一概而論，以開發(fā)銷售住宅為主的公司不會(huì)愿意采用公允價(jià)值（如天鴻寶業(yè)），因?yàn)閷?duì)公司價(jià)值影響不大，而且會(huì)給財(cái)務(wù)工作帶來較大影響；只有擁有大量持有型物業(yè)的公司有動(dòng)機(jī)采用公允價(jià)值，但這也要具體問題具體分析，如是否有股權(quán)激勵(lì)政策，是否有平滑利潤(rùn)的需求等等。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：公允價(jià)值的確定在很大程度上決定著新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施的成效，但目前業(yè)界還是存在分歧。比如，位于上海浦東的張江高科技園區(qū)，由于整個(gè)園區(qū)都是該公司的物業(yè)。這種在缺少合適參照物的前提下，取得公允的市場(chǎng)價(jià)值將是難點(diǎn)，如何解決其中的技術(shù)難題？有無國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)可參考？
李民：我對(duì)這方面的情況不甚了解，但我想隨著準(zhǔn)則的實(shí)施，什么事情都有一個(gè)過程，而且市場(chǎng)總是最有效的，能夠認(rèn)識(shí)公司的真正價(jià)值，即便是上市公司使用的價(jià)值不公允，市場(chǎng)也是會(huì)做出自己的判斷的。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：12月14日，國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)以2249點(diǎn)突破了16年來以來的紀(jì)錄，其中地產(chǎn)股的表現(xiàn)也很搶眼。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則施行是否會(huì)引發(fā)投資者對(duì)地產(chǎn)的投資熱情，從而引發(fā)市場(chǎng)炒作行為？
李民：這方面有一定的影響，如陸家嘴、中國(guó)國(guó)貿(mào)、金融街就是典型的例子。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：目前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)水平來看，即將施行的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)工作提出哪些挑戰(zhàn)？
李民：首先，要求財(cái)務(wù)人員具備戰(zhàn)略眼光，要能夠從公司發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮問題，靈活運(yùn)用會(huì)計(jì)政策， 因?yàn)楣驹诓煌陌l(fā)展階段的目標(biāo)是不同的，而相應(yīng)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略也是不同的，這就需要公司的財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)做好戰(zhàn)略規(guī)劃，配合公司戰(zhàn)略的實(shí)施；其次，從房地產(chǎn)行業(yè)的角度來看，需要財(cái)務(wù)人員不僅要具備豐富的財(cái)會(huì)專業(yè)知識(shí)，還要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境有全面深入的了解，要與公司相關(guān)部門進(jìn)行良好的溝通，這樣，才能取得完成本質(zhì)工作所需要的各種數(shù)據(jù)，因?yàn)樨?cái)務(wù)工作雖然反映的只是結(jié)果，但僅靠財(cái)務(wù)部門是根本無法得出的。
