內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭能力，必須提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平。本文首先分析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式，接著分析了現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)狀，最后提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施。
關(guān)鍵字：表現(xiàn)形式；現(xiàn)狀；采取措施
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，面對(duì)激烈的競(jìng)爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭能力，必須提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式
狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指由于利用財(cái)務(wù)杠桿給企業(yè)帶來的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)或普通股收益發(fā)生大幅度變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)在籌資、投資、資金營運(yùn)及利潤分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種原因而導(dǎo)致的對(duì)企業(yè)的存在、盈利及發(fā)展等方面的重大影響?！蔼M義”的觀點(diǎn)立足于企業(yè)籌資時(shí)過多舉債或舉債不當(dāng)引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；“廣義”的觀點(diǎn)則是立足于企業(yè)全局，是全方位的，它避免了只重視企業(yè)籌資過程的風(fēng)險(xiǎn)而忽視其他方面的風(fēng)險(xiǎn)，更有利于認(rèn)識(shí)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的全貌。從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)分析，一般的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：
１．無力償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖也實(shí)行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本比例相當(dāng)?shù)?，大量的開發(fā)資金來源于借貸，有的企業(yè)甚至注冊(cè)資本也只是空轉(zhuǎn)中，根本沒有自有資本，如果公司用負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回并取得預(yù)期收益，公司必將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，其結(jié)果不僅導(dǎo)致公司資金緊張，也會(huì)影響公司信譽(yù)度，甚至還可能因不能支付而遭受滅頂之災(zāi)。
２．利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營期間，由于通貨膨脹等的影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。最近，經(jīng)常在報(bào)紙上看到關(guān)于房價(jià)和利率緊密相聯(lián)系的文章和報(bào)導(dǎo)。例如２００４年１０月１２日《金融時(shí)報(bào)》上一篇題為“全球房地產(chǎn)”泡沫“面面觀＂的文章中說，“近年，發(fā)達(dá)工業(yè)化國家的居民房地產(chǎn)價(jià)格快速上升，……主要源于二十一世紀(jì)初全球經(jīng)濟(jì)衰退和利率同步下降至幾十年歷史最低點(diǎn)這樣一個(gè)結(jié)果”。又如同年１０月１３日《國際金融報(bào)》上一篇題為”全球房地產(chǎn)繁榮終結(jié)”的文章中說：”房地產(chǎn)在多大程度上是安全的？答案取決于利率的提高有多快以及提高到什么水平，因?yàn)閺臍v史上說，房地產(chǎn)價(jià)格往往隨著利率的上升而直線下降?！?br />
3. 再籌資風(fēng)險(xiǎn)
再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)最常使用的辦法。由于負(fù)債經(jīng)營使公司負(fù)債率加大，相應(yīng)地對(duì)債權(quán)人的債權(quán)保證程度降低，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道增加負(fù)債籌資的能力。在一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的一環(huán)斷裂，再籌資風(fēng)險(xiǎn)的效應(yīng)會(huì)放大，從而給集團(tuán)經(jīng)營帶來致命威脅?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)的上述財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能否被盡早識(shí)別、發(fā)現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、良性發(fā)展具有重大的意義。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀分析
１．缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理意識(shí)
有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為只要工程能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)伍按設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期竣工交付使用，就會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有從財(cái)務(wù)預(yù)算方面去考慮分析，對(duì)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目沒有從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率上作細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測(cè)算及分解落實(shí)工作，就可能造成在資金管理上盲目進(jìn)行運(yùn)作，財(cái)務(wù)管理工作只停留在單純的會(huì)計(jì)核算，疏忽了成本控制，從而加大項(xiàng)目成本的投資，影響了經(jīng)濟(jì)效益。
２．盲目舉債加重成本負(fù)擔(dān)
房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資，需要大量的資金參與投入運(yùn)作，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了使項(xiàng)目上馬，沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累和設(shè)法追回外欠的債款，而是千方百計(jì)地向銀行貸款和向其他單位借款，加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)度。房地產(chǎn)項(xiàng)目上馬后，沒有對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金使用作全盤計(jì)劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重緩急，考慮了個(gè)別項(xiàng)目的用款，影響了整體的利益。還有就是銀行貸款上盲目抵押，既影 響了銷售收入的實(shí)現(xiàn)，又影響償還貸款能力，成本負(fù)擔(dān)加重。
３．成本管理不力影響財(cái)務(wù)控制
有的房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的成本管理，沒有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢(shì)。為了工程進(jìn)度和質(zhì)量，在財(cái)務(wù)的成本核算上簡單、粗糙，沒有尋找自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，使企業(yè)的財(cái)務(wù)人員成為簡單的機(jī)械算賬，致使整個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的成本核算無從做起。有些房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)總認(rèn)為成本管理和核算是財(cái)務(wù)部門的事情，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程的成本核算的重要作用，致使財(cái)務(wù)部無法收集第一線 成本管理的基礎(chǔ)資料，導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏差大，資金管理跟不上，影響了企業(yè)效益。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施
１．搞好資金管理，提高資金利用率
要保證房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的正常進(jìn)行，企業(yè)必須擁有滿足開發(fā)活動(dòng)所需要的資金，因此，籌集資金理所當(dāng)然成為開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的首要任務(wù)。所以，在資金管理中要做好以下工作：
（１）注重現(xiàn)金的管理，制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃，保持現(xiàn)金收支平衡，并保證企業(yè)日益經(jīng)營對(duì)現(xiàn)金的需要。加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性研究，確保所投資金的安全、高效，避免項(xiàng)目投資的盲目性。
（２）要加強(qiáng)建筑材料的管理。首先，要把好建筑材料采購關(guān)，在保證開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，采購到價(jià)廉物美的建筑材料；其次，要搞好建筑材料的驗(yàn)收及各種在用建材的管理。一方面要做好入庫材料的驗(yàn)收和登記工作，杜絕不合格材料進(jìn)入工地；另一方面要加強(qiáng)對(duì)屯積在工地的各種建材的管理，采取各種措施盡量減少因管理不善及某些存放露天的材料（沙、石磚瓦等）被盜而造成的損失。
（３）要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業(yè)壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)，并且要盤活存量資金，逐步降低商品房空置率，減少資金占用量，加速資金的周轉(zhuǎn)，提高資金利用率，使開發(fā)企業(yè)盡快步入資金良性循環(huán)的軌道?？傊?，開發(fā)企業(yè)要建立科學(xué)合理的籌資、投資和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的理財(cái)機(jī)制，保證企業(yè)供血和造血功能。
２．加強(qiáng)成本管理，降低消耗提高效益
成本管理也是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好壞，不僅影響企業(yè)自身的利益，而且直接影響著以成本為定價(jià)基礎(chǔ)的房地產(chǎn)商品的價(jià)格。因此，開發(fā)企業(yè)既要重視成本管理，又要切實(shí)搞好成本管理。
（１）確定開發(fā)成本項(xiàng)目和成本開發(fā)范圍，不得擅自擴(kuò)大開支范圍，提高開支標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確地計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本。
（２）建立二級(jí)成本核算管理體系，實(shí)行成本責(zé)任制。開發(fā)企業(yè)應(yīng)遵循統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)， 分級(jí)管理的原則，在財(cái)務(wù)部門下設(shè)立二級(jí)成本核算單位，如向材料部門、工程部門、經(jīng)營部門等部門委派成本核算員，負(fù)責(zé)做好各部門的成本核算工作，協(xié)助各部門完成財(cái)務(wù)部門下達(dá)的各項(xiàng)成本計(jì)劃指示。同時(shí)明確規(guī)定各核算單位的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，實(shí)行利益與效益掛鉤。二級(jí)成本核算管理體系可以為企業(yè)經(jīng)營管理者提供科學(xué)、可靠的決策信息。
（３）實(shí)行全過程的成本管理，努力實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)。在成本管理中，不僅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即對(duì)擬建項(xiàng)目的成本預(yù)測(cè)和成本計(jì)劃的制定；對(duì)投建項(xiàng)目在執(zhí)行成本計(jì)劃中實(shí)行監(jiān)督和控制，檢驗(yàn)計(jì)劃的科學(xué)性、合理性， 發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)修正，保證成本計(jì)劃的有利實(shí)施，以及對(duì)已完工項(xiàng)目的各項(xiàng)成本指標(biāo)完成情況進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，發(fā)現(xiàn)問題，找出差距，提出改進(jìn)成本管理的措施，尋求降低成本的途徑。
３．建章立制，規(guī)范財(cái)務(wù)行為
企業(yè)管理重在財(cái)務(wù)，財(cái)務(wù)管理重在制度。企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平不高，很重要的一個(gè)原因是內(nèi)部管理制度不完善，財(cái)務(wù)管理隨意性較大。為使企業(yè)財(cái)務(wù)管理迅速改變現(xiàn)有狀況，制定一套行之有效的規(guī)章制度并嚴(yán)格按章操作是強(qiáng)化內(nèi)部管理的最根本的前提。因此，一方面，要求企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員根據(jù)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，積極探索從征地動(dòng)遷工程建設(shè)商品房營銷到物業(yè)管理整個(gè)開發(fā)經(jīng)營全過程的財(cái)務(wù)管理制度，形成標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、制度化的企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制。另一方面，鑒于我國開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理是一個(gè)全新的領(lǐng)域，無直接可應(yīng)用的、較為成熟的管理理論和方法，因此，要求財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)適當(dāng)借鑒其他企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)及國外同行的管理經(jīng)驗(yàn)，以加快我國開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)的步伐。
