摘要：房地產(chǎn)行業(yè)具有不同于一般工商業(yè)企業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)開發(fā)成本核算是房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，它直接影響到企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，同時對企業(yè)稅收也產(chǎn)生一定的影響。本文對對房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中可能遇到的共性問題進行了一些思考，以期加強房地產(chǎn)開發(fā)的成本核算管理。
關(guān)鍵詞：控制 房地產(chǎn)開發(fā) 成本核算
隨著經(jīng)濟建設(shè)的不斷發(fā)展，以及城市住房制度的改革，房地產(chǎn)開發(fā)日益活躍，其規(guī)模也越來越大，業(yè)已成為經(jīng)濟生活中的一個亮點，為城市建設(shè)做出了應(yīng)有的貢獻。但是不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算存在較多問題。因此，應(yīng)采取有效措施，對房地產(chǎn)企業(yè)成本核算進行有效控制，才能堵住房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的漏洞。
一、 房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算
（一） 房地產(chǎn)開發(fā)成本
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房而在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。
開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類：
(1)土地開發(fā)成本,指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項費用支出。
(2)房屋開發(fā)成本,指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。
(3)配套設(shè)施開發(fā)成本,指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。
(4)代建工程開發(fā)成本,指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。
（二） 房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算
房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。
要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。基于以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：
(1)土地征用及拆遷補償費或批租地價,指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。
(2)前期工程費,指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。
(3)基礎(chǔ)設(shè)施費,指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。
(4)建筑安裝工程費,指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費。
(5)配套設(shè)施費,指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。
(6)開發(fā)間接費,指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
二、 我國房地產(chǎn)開發(fā)成本核算存在的問題
房地產(chǎn)行業(yè)的核算并不復(fù)雜，但由于企業(yè)管理水平和會計人員水平的原因，一些房地產(chǎn)公司成本核算不遵循財政部及城市的政策規(guī)定，致使財務(wù)指標(biāo)扭曲，成本不實，企業(yè)財務(wù)狀況及經(jīng)營成果無從體現(xiàn)。具體表現(xiàn)為:
（1）隨意設(shè)立成本對象。成片開發(fā)的小區(qū)應(yīng)根據(jù)合同或同時開工的工程名稱在“開發(fā)成本”科目下設(shè)不同的成本對象。但有的小區(qū)卻往往將原應(yīng)歸屬同一工程的項目分成多個對象。當(dāng)工程竣工驗收后，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)將發(fā)生的全部成本均計入建設(shè)項目成本，做為商品住宅的成本，而每個建設(shè)項目并不分類核算經(jīng)營用房和居民住宅。同時將機動車庫的成本計入商品住宅的大成本，將物業(yè)管理用房計入住宅成本。房地產(chǎn)商通過這些手段，無形中抬高了房價，最終受害的還是廣大業(yè)主。
（2）動遷差價調(diào)房的補償收入直接沖減動遷成本。
（3）用于動遷的商品房成本不根據(jù)實際去向和用途轉(zhuǎn)出；在同一筆費用用于支付不同成本對象時，相關(guān)部門有時根本不作任何分配。凡此，都造成成本不進行分配或隨意分配。
（4）在外購或自建動遷用房、商品房內(nèi)部調(diào)撥或轉(zhuǎn)自用以及商品房的銷售上，沒有一套規(guī)范的業(yè)務(wù)操作規(guī)程，實物與帳面成本結(jié)轉(zhuǎn)不一致。
（5）因不能及時取得發(fā)票或者公建配套設(shè)施不按預(yù)算計提的原因，造成成本未打足。
（6）不能正確解決在產(chǎn)品向完工產(chǎn)品的結(jié)轉(zhuǎn)問題。
（7）結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品時任意預(yù)計銷售成本或按照內(nèi)部所謂計劃成本結(jié)轉(zhuǎn)。
三、 控制我國房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的措施
我國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了狂熱和低迷的大起大落后，目前正處于復(fù)蘇階段。經(jīng)過這些年的整頓，有關(guān)法規(guī)制度已比較完善，房地產(chǎn)開發(fā)將在有序、規(guī)范的道路上運作，房產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項費用支出。筆者擬對房地產(chǎn)開發(fā)成本在組織核算中遇到的一些問題談些粗淺的解決措施。
（一）企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)成本管理和內(nèi)部經(jīng)濟責(zé)任制的要求，建立相應(yīng)的成本核算組織體系，加強成本核算工作的領(lǐng)導(dǎo)，配備必要的成本核算人員，認(rèn)真開展成本核算工作，并實行成本核算責(zé)任制。同時要廣泛開展群眾性的部門經(jīng)濟核算，本著干什么、管什么、算什么的要求，采用簡便可行的核算形式和方法，核算各部門或個人直接掌握的單項消耗指標(biāo)。
（二）運用網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)(計劃評審技術(shù)，PERT)，大力降低工程成本。
網(wǎng)絡(luò)圖是表示一項工程各個工作環(huán)節(jié)或各道工序的先后關(guān)系和所需要時間的網(wǎng)狀圖。它不僅能反映出工程所有作業(yè)(工序)之間的相互關(guān)系，而且能表明工程的時間進度，突出工程中的關(guān)鍵作業(yè)和關(guān)鍵路線，從而使項目管理人員集中精力抓住關(guān)鍵，合理調(diào)配資源，尋求以最小的工程費用獲得最佳工期。網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)尤其適用于建筑工程項目的時間一成本控制。
（三）企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照費用歸口管理的要求，核算各職能部門發(fā)生的各項管理費用，嚴(yán)格控制費用開支。
（1）正確劃分工程項目。
由于房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模大、生產(chǎn)周期長，往往成片分期開發(fā)，而且建筑產(chǎn)品是非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，因此在核算時對同一小區(qū)內(nèi)的各工程項目應(yīng)分別進行核算。為便于成本的分配和分析，筆者認(rèn)為應(yīng)以竣工區(qū)域另設(shè)立工程項目的依據(jù)，并單獨設(shè)立須進行共同分配的成本對象。
（2）準(zhǔn)確進行成本分配。
成本分配主要有四個標(biāo)準(zhǔn): (1)因果關(guān)系法。追溯成本發(fā)生的原因據(jù)以分?jǐn)偝杀?。如基礎(chǔ)設(shè)施費的分?jǐn)偂?2)受益程度。以受益比例將成本分?jǐn)傊潦芤鎸ο?。如分?jǐn)偣ㄅ涮踪M，按預(yù)算面積分配。(3)公平合理。有時盡管與某項特定成本并無直接聯(lián)系，但為示公平合理，仍將間接成本分配給無關(guān)聯(lián)的對象，其依據(jù)為從公司角度出發(fā)，該間接成本是大家應(yīng)接受的成本。(4)承受能力。按成本對象的負(fù)擔(dān)能力分?jǐn)傞g接成本。要求慶利能力高的獨立核算項目吸收更多的成本，能產(chǎn)生納稅收益，對整個企業(yè)集團有利。
（3）正確劃分開發(fā)間接費與期間費用。
按照規(guī)定，只有在施工現(xiàn)場設(shè)立的管理機構(gòu)(如指揮部等)的費用方可列入開發(fā)間接費。但有些企業(yè)將公司工程部等與現(xiàn)場有聯(lián)系的部門費用均列入開發(fā)間接費，以達到減少期間費用、提高利潤的目的，或借此提高土地增值稅扣除項目的金額基數(shù)。
（四）分析項目差異。項目差異與竣工的時間和成本的節(jié)超密切相關(guān)。項目差異=進度差異+成本差異。其中，進度差異=按實際進度截止至當(dāng)日的預(yù)算成本-按計劃進度截止至當(dāng)日的預(yù)算成本；成本差異=按實際進度截止至當(dāng)日的實際成本-按實際進度截止至當(dāng)日的預(yù)算成本。
通過項目差異的分析，可促使企業(yè)縮短項目的開發(fā)周期，降低項目的成本或修證預(yù)算，使之更加切實可行。
（五）算管結(jié)合，算為管用。算管結(jié)合，算為管用就是成本核算應(yīng)當(dāng)與加強企業(yè)經(jīng)營管理相結(jié)合，所提供的成本信息應(yīng)當(dāng)滿足企業(yè)經(jīng)營管理和決策的需要。
