一、物業(yè)稅開征的有利作用
1、可以有力的打擊房地產(chǎn)市場的投機行為。因為，物業(yè)稅的開征實際是將房地產(chǎn)開發(fā)階段的大部分稅費轉(zhuǎn)移到了保有階段，這樣一來那些通過囤積房產(chǎn)來炒房的人將會因為持有的房產(chǎn)付出高額的物業(yè)稅，就可以有效的抑制諸如此類房地產(chǎn)投機行為。
2、開征物業(yè)稅可以優(yōu)化現(xiàn)行稅制。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制呈現(xiàn)出重流轉(zhuǎn)、輕保有，稅基狹窄、稅收流失大，計稅依據(jù)不合理，重復(fù)征稅嚴(yán)重，內(nèi)外稅制有別等缺陷。集多稅合一的物業(yè)稅，既可避免稅負不公現(xiàn)象，也能降低稅收成本、提高稅收效率。同時，稅收征管立法、執(zhí)法方面都相當(dāng)嚴(yán)格。使我國征稅方式逐漸規(guī)范，體現(xiàn)“寬稅基、少稅種、低稅率、嚴(yán)征管”（3）。
3、開征物業(yè)稅可令地方財政收入“細水長流”。在我國現(xiàn)行的國有土地批租制下，用地者需一次性繳納40～70年的大部分稅費，地方政府往為了突出政績，增加財政收入，最大限度的出讓土地。然而土地資源是有限的，在地方政府竭澤而漁、丁吃卯糧之后，將面臨無地可批的窘?jīng)r，財政收入也將一落千丈，直接影響到地方政府正常運轉(zhuǎn)。開征物業(yè)稅，能夠為其提供持續(xù)、穩(wěn)定的稅收收入之源，并有利于土地的合理使用。關(guān)于物業(yè)稅是否替代土地出讓金也有一些爭議。筆者認為，國家是所有土地的唯一供應(yīng)方，壟斷了全國的土地供應(yīng)市場?，F(xiàn)階段房產(chǎn)企業(yè)均是以招拍掛的形式來確定土地出讓金，從而取得土地開發(fā)權(quán)，因而土地出讓金的金額是不確定的是一種市場行為，而一旦以相對固定的稅率固定下來讓消費者分期付款，那么這種定價則變成了行政行為。另外，如果以物業(yè)稅形式交納土地出讓金，那么開發(fā)商又是憑什么取得土地開發(fā)權(quán)?一旦房地產(chǎn)市場唯一的門欄被撤除，必然會形成土地需求與土地供給的巨大差距，土地利用率降低，房地產(chǎn)市場混亂。
4、開征物業(yè)稅可以優(yōu)化我國現(xiàn)行稅制。不僅可以進一步統(tǒng)一稅法，公平稅負，促進平等競爭，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，還可以提升稅法級次，提高稅法的透明度。
二、國外模式下的物業(yè)稅不能降低房價
物業(yè)稅的征收，在理論上是能夠大幅度降低房價的，全國人大代表、重慶市政協(xié)副主席陳萬志算了一筆賬：現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅種有12項之多，收費多達50項，這些稅費占到房地產(chǎn)價格的30%～40%（3）。如果物業(yè)稅征收后將相關(guān)稅費分70年繳，則意味著占住宅成本約40%的相關(guān)稅費，在銷售時只需失繳納1/70，下降了(70-1) /70=98·57%。表現(xiàn)在房價中，成本就下降了40%×98·57% =39.43%。以目前重慶主城房屋均價每平方米6000元的房價為例，屆時每平方米3549元即可盈利銷售。計算出的結(jié)果顯示房價顯著下降。但在實際操作中卻未必能夠達到政策目的。
1、在市場經(jīng)濟條件下，決定某種商品市場價格的關(guān)鍵因素并非成本，而是市場結(jié)構(gòu)及其供求關(guān)系。物業(yè)稅是否有益于抑制過高的房價必須從供給和需求兩方面來進行細致分析。也有專家在分析房價走勢時，以我國城市化水平會不斷提高，城市人口將占到總?cè)丝诘?0%以上為理由認為需求會不斷增加，構(gòu)成對房價直上的強力支撐，這實際上是混淆了經(jīng)濟學(xué)上的兩個基本概念“潛在需求”和“有購買力的需求”（4）。以國內(nèi)很多城市的房價和普通老百姓的收入比，相當(dāng)一部分潛在需求根本就不可能構(gòu)成有購買力的需求。
2、我們必須認識到，開發(fā)商能夠以更低的價格提供房產(chǎn)并不意味著他們愿意并且實際上會以更低的價格提供。開發(fā)商的行為選擇取決于市場結(jié)構(gòu)決定的開發(fā)商與購房者的博弈力量對比。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體體現(xiàn)為賣方市場的情況下，如果開發(fā)商的強勢地位沒有改變，那種奢望通過降低房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)政府收費、進而降低房價的想法是不太切合實際的，只會進一步提高開發(fā)商的利潤水平。
由此可見，如果只是單純的參照國外模式征收物業(yè)稅，政府的讓利，很可能最后落入開發(fā)商的口袋，這樣對抑制房價沒有太大的作用，還可能使轉(zhuǎn)嫁給消費者的物業(yè)稅，成為壓死駱駝的最后一根稻草。
目前我國房價一直居高不下，主要原因是投機性需求旺盛，潛在需求沒有得到有效釋放和滿足，造成房地產(chǎn)市場“供不應(yīng)求” 的繁榮假象，而部分自住房沒有得到解決等問題。
推出物業(yè)稅政策的重要目的之一是通過抑制投機性需求進而抑制房價。所以，必須將投機房與自住房分開，并對對“囤積”房地產(chǎn)等投機行為有力打擊，將投機性需求轉(zhuǎn)化為實際需求，促使虛高的房地產(chǎn)市場回歸理性。
三、奢侈稅模式下物業(yè)稅的設(shè)計
1、奢侈稅的概念。在此，筆者想引進一個概念：奢侈稅。奢侈稅，是NBA聯(lián)盟中的專業(yè)術(shù)語。指球隊的薪金總額如果超過工資帽，那么加上在工資帽基礎(chǔ)上設(shè)定的一系列額外條款總和就是奢侈稅的起征點，超過起征點部分的薪金將按照一定比例來支付聯(lián)盟罰金，這種罰金就被稱為奢侈稅。
將奢侈稅的概念套用在物業(yè)稅上，這樣物業(yè)稅的征收應(yīng)該設(shè)定一定人均面積的起征點，在這一起征點后所擁有的面積按照一定的稅率進行征收，以增加超面積“囤積”的成本，這樣對以投資為主的炒房客和開發(fā)商的沖擊最大，因為他們持有的房地產(chǎn)越多，在保佑階段就要為此付出更多的物業(yè)稅，從而抑制投機需求。
2、起征點的設(shè)計。按照國家統(tǒng)計局“2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報”中指出，全國人均住房面積為26.11平方米（5），各省市之間略有差異，以重慶為例，人均住房面積為30.68平方米，所以一個三口之家應(yīng)有住房面積為92.04平方米。如果超出此面積，就應(yīng)為超面積付物業(yè)稅。當(dāng)然，為了避稅，可能會有投機者增加戶籍上的人口數(shù)，但與此同時，此戶所有人不能再進行二次住房的購買，否則，同樣會因為超面積而付出物業(yè)稅。
因為現(xiàn)如今，以房產(chǎn)證來確定首次住房已不具備可行性，如果按照這種思路來征收物業(yè)稅，假離婚一定會出現(xiàn)，整個社會的誠信將被破壞。而我國現(xiàn)行的戶口登記和管理制度已經(jīng)經(jīng)歷相當(dāng)長的時間，資料比較齊全。以每個戶籍的人口數(shù)和人均住房面積加以抑制投機行為是個行之有效的方法。
3、物業(yè)稅如何調(diào)節(jié)房價。關(guān)于奢侈稅模式下的物業(yè)稅怎樣降低房價，筆者在這里有個設(shè)想。首先，從源頭出發(fā)，既然物業(yè)稅替代了房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的多項稅種，與此對應(yīng)的房產(chǎn)成本理應(yīng)降低，但不排除開發(fā)商的逐利本質(zhì)。房地產(chǎn)交易之所以成立，是因為購房者有需求。在營銷學(xué)中，需求可以用一個公式來表示：需求=購買欲望+購買力（6）。只有將房價控制在買者購買力范圍內(nèi)，才能將潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。有的人可能會質(zhì)疑，現(xiàn)在的房產(chǎn)無論多貴，都是皇帝的女兒不愁嫁，但是只要物業(yè)稅由“空轉(zhuǎn)”變?yōu)椤皩嵽D(zhuǎn)”后，炒房投機者及“惜賣”的房產(chǎn)商都會因此付出不菲的物業(yè)稅。如果投資一套100平方米的商品房，以重慶主城區(qū)5422元/平方米的均價來算（7），假定3%的稅率，可以讓投資者每年為此付出16266元的物業(yè)稅。開征物業(yè)稅增加了物業(yè)擁有者的持有成本，能夠有效地遏制住房市場上的炒房人，持有多套住房者的受益下降，就會主動拋售房屋，由于市場上大量的閑置住房的出售或轉(zhuǎn)讓，物業(yè)稅也間接帶動了二手房市場。一般百姓就會調(diào)整自己的開支預(yù)期和購房決策，更多考慮選擇適中的小戶型房子；而投資性購房者就會從多投資多持有，改成少持有；開發(fā)商他們也適應(yīng)這種需求結(jié)構(gòu)和需求量的調(diào)整，更多提供需求方要求的小戶型、低價位的房產(chǎn)，使置業(yè)投資和高檔豪華住宅需求受到一定壓制。同時也達到了集約利用土地的目的。
四、物業(yè)稅的開征必須遵循以下原則
1、“簡稅制，寬稅基”。簡稅制，一方面要求對現(xiàn)行稅種從數(shù)目上進行簡并，另一方面也要求對現(xiàn)行稅制從內(nèi)容上進行規(guī)范，包括稅率檔次的簡化、稅收優(yōu)惠的減少和征納程序的簡單化等內(nèi)容，這會大大減少稅收成本和提高征收效率，這也是數(shù)稅合一的有力依據(jù)。而寬稅基，一方面要求拓展征稅范圍，把應(yīng)該納入而沒納入的稅收調(diào)控的對象納入進來；另一方面要求清理稅收優(yōu)惠，規(guī)范和壓縮見面稅項目。這樣有利于減少稅收流失，公平稅收負擔(dān)。
為了抑制房地產(chǎn)投機者而實現(xiàn)的物業(yè)稅將成為民眾生活支出的一部分，這對于首次住房及處于平均生活水平一下的民眾是不公平的。也有人提議說劃定一塊免征區(qū)，但如何劃定將成為一個問題。中國人口眾多，如果單純以首次住房，低保戶等來劃定，必將產(chǎn)生許多投機行為。因此必須把首次住房、舊房及農(nóng)村宅基地納入征收范圍。
當(dāng)然，這會產(chǎn)生對舊房會產(chǎn)生重復(fù)征稅的問題。目前的買房人已經(jīng)承擔(dān)了政府批租后高昂的房價，政府事實上是一次性收取了70年的“物業(yè)稅”。如果將房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅費轉(zhuǎn)入物業(yè)稅，對所有的房地產(chǎn)一律按新稅法收稅，也就意味著重復(fù)計征（8）。而事實上，只要是首次住房，物業(yè)稅并不會占生活支出的多少，還是以一套100平方米的房屋計算，一個三口之家應(yīng)有住房面積為92.04平方米，超出的7.98平方米，7.98*5422*3%=1298，得出每年為超面積付出的物業(yè)稅為每年1298元。而且，舊房房價進行折舊后普遍比新建成區(qū)的房價低。
同樣，在城鄉(xiāng)統(tǒng)一征收物業(yè)稅是十分有必要的。不僅是為了與國際接軌，統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制，也克服現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制征稅范圍過窄。
2、“低稅率、嚴(yán)征管”。物業(yè)稅的目的是打擊投資性需求，還原正常的房地產(chǎn)市場。通過降低房價，有效地釋放民眾的潛在需求。而如果物業(yè)稅成為人們持有物業(yè)的負擔(dān)，讓居民“買得起、住不起”，過分影響了居民擁有自住房的愿望，形成不愿買房的形態(tài)，這也不是物業(yè)稅開征的初衷。因此，稅率的設(shè)置必須針對全民現(xiàn)實情況來設(shè)定。嚴(yán)征管，即要求通過強化稅收征管來保證稅制改革順利實施到位，也要求稅制改革方案設(shè)計必須與我國經(jīng)濟管理水平和稅收征管水平相協(xié)調(diào)，要具有較強的可操作性。
五、物業(yè)稅實施的條件
1、物業(yè)稅的征收，首先要有準(zhǔn)確可靠的稅基。由此需要培養(yǎng)一批房地產(chǎn)估價的專業(yè)技術(shù)人員。按房地產(chǎn)評估值征稅，能比較公平客觀的實現(xiàn)征稅，使多占有財產(chǎn)的納稅人多繳稅，少占有財產(chǎn)的少繳稅。同時，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，有了可靠的稅基，也能有效的防止偷稅漏稅現(xiàn)象的發(fā)生。為保證數(shù)據(jù)的時效性，建議由省、自治區(qū)、直轄市人民政府認定的房地產(chǎn)評估機構(gòu)每3年評估一次。
2、物業(yè)稅作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場需求的工具之一在操作技術(shù)上具有相當(dāng)難度，比如如何確定稅率才能對地方財政的正常運作及人民生活造成較小的影響；稅率是否采取分級累進制；對農(nóng)村宅基地征收物業(yè)稅后，如何對農(nóng)民實行補貼等。但是一個健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場應(yīng)該是實際有效需求得到充分滿足，而投機需求得到一定程度的抑制，使房地產(chǎn)價格處于穩(wěn)定狀態(tài)，利用市場這雙無形的手進行調(diào)節(jié)，使住房回歸消費功能
六、結(jié)語
從上述分析可知，物業(yè)稅已經(jīng)達到“箭在弦上，不得不發(fā)”的時刻，而在開征初期，勢必面臨一定困難，但不能知難而退，要攻堅攻難，本著循序漸進的原則，穩(wěn)步實施。
