一、文獻(xiàn)綜述
銀行信貸可以通過流動(dòng)性效應(yīng)影響房地產(chǎn)價(jià)格。信貸可得性和貸款態(tài)度的變化對(duì)房地產(chǎn)需求和新建筑的投資有相當(dāng)大的影響，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的變化。Krugman（1999）認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，有泡沫都有一個(gè)共同點(diǎn)，即都是通過銀行融資的。CollyIls和seIIlladji(2001)發(fā)現(xiàn)，在許多亞洲國(guó)家中信貸增長(zhǎng)對(duì)住宅價(jià)格有顯著的同期影響。
早期的實(shí)證研究以個(gè)案研究為主，因而解釋力顯得不強(qiáng)。近期的實(shí)證研究則側(cè)重于以跨國(guó)家、跨年度的數(shù)據(jù)為研究對(duì)象,其結(jié)果更富于解釋力。Boris Hofmann(2003)對(duì)20個(gè)國(guó)家的銀行信貸數(shù)據(jù)和不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行了協(xié)整檢驗(yàn)，他們認(rèn)為從短期來看，二者則相互影響,相互加強(qiáng)。Nada Mora(2005)利用日本47個(gè)道縣的縱向和橫向數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)在1981到1991年期間，某個(gè)道縣的貸款額占總貸款額的比例只要上升1％。它的土地價(jià)格相對(duì)于其他道縣就會(huì)上升14％~20％。謝經(jīng)榮、朱勇等(2002)通過一個(gè)包括房地產(chǎn)商和銀行兩方的資本市場(chǎng)局部均衡模型說明了資產(chǎn)價(jià)格與信貸數(shù)量相關(guān)。資產(chǎn)回報(bào)的不確定性將導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升，而人們對(duì)未來信貸擴(kuò)張的預(yù)期以及信貸擴(kuò)張程度的不確定性將提高價(jià)格上升幅度。Nan一Kuang Chen(2001)對(duì)1973―1992年之間的我國(guó)臺(tái)灣股票價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行了檢驗(yàn)。利用的方法包括VAR模型、格蘭杰因果檢驗(yàn)以及脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分鷦技術(shù)，實(shí)證結(jié)果表明，銀行貸款對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)具有顯著的預(yù)測(cè)作用。
二、銀行信貸擴(kuò)張推動(dòng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的理論分析――Carey模型分析
（一）Carey模型具有的假定條件
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量在一定時(shí)期內(nèi)是固定的，該供給量為S。
2.在市場(chǎng)中有M個(gè)潛在投資者，他們的期望同質(zhì)。但由于所掌握的信息量多少不同，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)格P0計(jì)算不同，并使他們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的保留價(jià)格P持不同意見，且P為均勻分布閉函數(shù)，P0為其均值，函數(shù)為連續(xù)的凸集。
3.P與P0之間的離差為h，基于上述假設(shè)，P服從于F分布，即P ~F(P0-h,P0+h)。
（二）Carey模型的推出
假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資者能夠使用的資源量為L(zhǎng)（如貸款額），M為潛在投資者人數(shù)，S為房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，則房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量由P≥P0的投資者占市場(chǎng)全部投資者的比例決定，總需求為M（1－F(P)）L。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量為PS,根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，市場(chǎng)均衡狀態(tài)下市場(chǎng)供給等于市場(chǎng)需求，所以得出均衡價(jià)格為：
P=M（1－F(P)）L/S
因?yàn)镻~F(P0-h,P0+h),對(duì)上式整理可得Carey模型的基本形式如下：
P=（M（P0+h）L）/（2hs+ML）
通過該公式可以看出，房地產(chǎn)價(jià)格受到多方面因素的影響，為了判斷各因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向，對(duì)其各變量求偏導(dǎo)。本文側(cè)重考察銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，所以假定其他條件不變，唯一變量就是投資者所擁有的資源數(shù)量，對(duì)L求偏導(dǎo)可得：
■=■
由此可知，投資者擁有的資源量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有正向影響，L越多房地產(chǎn)價(jià)格越高。而投資者擁有的資源量多為銀行信貸，所以，銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響。銀行擴(kuò)張，利率降低，投資者融資便利，會(huì)增加其持有的金融資源，推進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上升。當(dāng)一國(guó)緊急處于上升期，銀行信貸規(guī)模相應(yīng)擴(kuò)大，投資者擁有的資源量增加，在銀行信貸刺激下，房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升。
（三）Carey模型結(jié)論的現(xiàn)實(shí)意義
目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于上行期，沒有經(jīng)歷過一個(gè)完整的經(jīng)濟(jì)周期，未出現(xiàn)過經(jīng)濟(jì)危機(jī)，房地產(chǎn)業(yè)也并未有過房地產(chǎn)泡沫破滅的現(xiàn)象，我國(guó)商業(yè)銀行將房地產(chǎn)市場(chǎng)視為優(yōu)質(zhì)貸款，不斷擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的信貸規(guī)模，使房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，同時(shí)作為抵押物的房屋價(jià)值的上升，增加了銀行的資本額，又進(jìn)一步擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸規(guī)模。所以，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的高漲，銀行信貸對(duì)其具有推動(dòng)作用。
三、我國(guó)銀行信貸推高房?jī)r(jià)的實(shí)證分析
（一）數(shù)據(jù)采集
為了更清晰地了解我國(guó)近幾年銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響彈性，本文通過建立回歸模型來加以實(shí)證分析。由于房地產(chǎn)商品的購(gòu)買需要占用普通購(gòu)買者絕大部分的收入，所以居民可支配收入也將成影響房屋銷售價(jià)格的重要因素納入到模型中，該指標(biāo)用SR來表示。房地產(chǎn)價(jià)格本文用全國(guó)商品房銷售額除以銷售面積得出，用JG表示。銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模在經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)中并非獨(dú)立項(xiàng)，所以用擬估算的房地產(chǎn)開發(fā)貸款額與個(gè)人住房抵押貸款額的和來計(jì)算，該指標(biāo)用XD來表示。本文三個(gè)指標(biāo)所采用的數(shù)據(jù)均為季度數(shù)據(jù)，樣本長(zhǎng)度為2005年1月至2010年12月（詳見下表）。由于三個(gè)變量的計(jì)量單位不同，本文以2005年第一季度數(shù)據(jù)做基準(zhǔn)數(shù)據(jù)（100），對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了無量綱處理，另外，對(duì)所有的數(shù)據(jù)都做了取對(duì)數(shù)的處理，以避免數(shù)據(jù)過于劇烈的波動(dòng)。
（二）銀行信貸推高房?jī)r(jià)的實(shí)證分析
1.單位根檢驗(yàn)。首先本文用ADF檢驗(yàn)法對(duì)時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，其結(jié)果如表1及2所示：
從單位根檢驗(yàn)結(jié)果中可以看出，三個(gè)變量序列均為非平穩(wěn)序列,經(jīng)過一階差分后變?yōu)槠椒€(wěn)序列，因此三個(gè)變量序列都是一階單整序列。
2.時(shí)間序列的協(xié)整檢驗(yàn)。根據(jù)ADF檢驗(yàn)結(jié)果，我們可以對(duì)SR、XD、JG三個(gè)變量進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。本文采用Johansen-Juselius協(xié)整檢驗(yàn)法檢驗(yàn)變量間是否存在協(xié)整關(guān)系，其結(jié)果如表3所示：
經(jīng)檢驗(yàn)存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系，次方程可表達(dá)為：
JG=0.727XD-0.592SR
該方程反映了房地產(chǎn)價(jià)格與貸款、收入之間存在的長(zhǎng)期均衡關(guān)系。房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸成正比例關(guān)系，當(dāng)銀行對(duì)房地產(chǎn)的信貸支持時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)相應(yīng)上升。因?yàn)橐环矫?，銀行信貸對(duì)于房地產(chǎn)的支持，包括兩個(gè)方面，個(gè)人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款。當(dāng)銀行增加個(gè)人住房貸款發(fā)放時(shí)，對(duì)消費(fèi)者而言，會(huì)刺激其對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)，增加了商品房需求，促進(jìn)商品房?jī)r(jià)格的提升。與此同時(shí)，銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸規(guī)模的擴(kuò)大，也提升了市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的預(yù)期，銀行行為對(duì)市場(chǎng)形成一種暗示，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給雙方的預(yù)期，消費(fèi)者和投資者（投機(jī)者）紛紛加入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)需求進(jìn)一步提升，使得商品房?jī)r(jià)格不斷被推高。
從長(zhǎng)期趨勢(shì)來看，銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)信貸規(guī)模的擴(kuò)大是商品房銷售價(jià)格上漲的原因，銀行音帶規(guī)模越大，房地產(chǎn)價(jià)格上漲得越厲害。我國(guó)的銀行房地產(chǎn)貸款對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響彈性為0.727，因此，在制定房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策時(shí)，要注重銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格之間的相關(guān)性，才能保證房地產(chǎn)金融調(diào)控政策制定的合理性，從資金源頭加以控制，抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快。
