房屋作為現(xiàn)代社會中個人和家庭的重要財產(chǎn)，其權(quán)利的設(shè)立、變更和消滅，是當(dāng)事人必須到房屋登記機構(gòu)辦理了登記才生效的，隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，房屋登記出現(xiàn)了新的登記類型，如何更好地保護房地產(chǎn)交易安全，切實保障房屋權(quán)利人合法權(quán)益，對房屋機構(gòu)提出的新的更高的要求，房屋登記機構(gòu)稍有不慎，就可能面臨行政訴訟的危險。對于不動產(chǎn)登記的審查方式，有觀點認為明確必須實質(zhì)審查，對合同的合法性、身份證件的真假等進行實質(zhì)審查。還有觀點認為，實質(zhì)性審查增加成本，有些問題登記機構(gòu)是無法進行實質(zhì)審查，容易出現(xiàn)導(dǎo)致賠償，主張形式審查。嚴格上講，《物權(quán)法》沒有回答不動產(chǎn)登記是實質(zhì)審查或是形式審查?！段餀?quán)法》在第12條對登記機構(gòu)的職責(zé)做了四個方面的規(guī)定，查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；就有關(guān)登記事項詢問申請人；如實、及時登記有關(guān)事項；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進一步證明的，登記機構(gòu)可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。
一、關(guān)于登記機構(gòu)的審查職責(zé)
1.《物權(quán)法》第十二條規(guī)定了登記機構(gòu)的審查義務(wù)及其職責(zé)。第十二條第一款為查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他的必要材料。對于“查驗”二字的理解，筆者認為查驗是指查看驗收的意思，而不是指查驗無誤，也就是說不要求登記登記機構(gòu)對申請人提供的相關(guān)材料的真?zhèn)巫鞒鰷蚀_無誤的判斷，這對于登記機構(gòu)也是不可能做到的。但也不是完全的形式審查，有一些材料是需要的，如對房屋權(quán)屬證書的真?zhèn)螒?yīng)該審查，因為房屋權(quán)屬證書是由登記機構(gòu)發(fā)出，審查其真?zhèn)螌τ诘怯洐C構(gòu)是一種責(zé)任。但對于假造的身份證、結(jié)婚證等證件，登記機構(gòu)是無法辨別其真假的，比如夫妻雙方的共有房產(chǎn)，由于夫妻鬧糾紛，房屋是登記在女方名下的，按照相關(guān)法律規(guī)定，共有的財產(chǎn)在處分時，需要共有人同意處分的書而意見。此時女方找來了一個持假身份證的假丈夫，將房屋賣給了善意第三人，并持假結(jié)婚證以夫妻名義向登記機構(gòu)提出賣房申請。此時，登記機構(gòu)在查驗申請人提供的材料時，登記機構(gòu)要對原來女方原登記檔案中留存的相關(guān)資料進行核對，如果女方的原登記檔案留存有其身份證復(fù)印件，登記機構(gòu)工作人員通過比對，只要盡到勤勉謹慎的審查，是可以核對出申請人與檔案留存的復(fù)印件的人是否是同一人，但是對于那個假丈夫的身份證，由于登記機構(gòu)的工作人員不具備檢驗身份證真假的專業(yè)知識，不可能辨認出身份證的真假，也無法辨認結(jié)婚證件的真假。據(jù)此，登記機構(gòu)為當(dāng)事人辦理轉(zhuǎn)移登記，在此種情形下，登記機構(gòu)是沒有過錯的，再比如如果是某人撿到了某人遺失的房證，并偽造了權(quán)利人的身份證，持房屋權(quán)屬證書，又賣給了第三人，第三人由于相信了房證，和當(dāng)事人到登記機構(gòu)申請轉(zhuǎn)移登記，此種情形下，如果登記機構(gòu)的工作人員沒有認真核對原來的登記檔案資料，或者雖然進行了比對，但沒有將檔案中真實權(quán)利人留存的證件和申請人進行比對而辦理了轉(zhuǎn)移登記，登記機構(gòu)是否有過錯的，還需要區(qū)別對待。因此，登記機構(gòu)在盡到合理審慎的職責(zé)時，也不能做到完全比對，如二代身份證與一代身份證頭像因年代長而發(fā)生了變化，當(dāng)事人簽字也會因時間不同而有很大差別，登記機構(gòu)不可能具備做筆跡鑒定的能力。
因此，《房屋登記辦法》第十一條規(guī)定，“申請人應(yīng)當(dāng)對申請登記材料的真實性、合法性、有效性負責(zé)，不得隱瞞真實情況或提供虛假材料申請房屋登記。”但在具體要求實踐中，一旦因此發(fā)生行政訴訟，各地法院對登記機構(gòu)的審查責(zé)任，究竟到審查到什么范圍，也有不同的審判標準，會出現(xiàn)不同的判決結(jié)果。
2.第十二條第二款是就有關(guān)登記事項詢問申請人。對于“詢問”二字的理解，是指詢問就與登記事項有關(guān)的問題向申請人詢問。只要是與登記事項有關(guān)的問題，登記機關(guān)都有權(quán)向登記申請人詢問，比如申請登記的事項是否是申請人的真實意思表示、房屋是否有共有人、是否有產(chǎn)權(quán)糾紛等。因此詢問是法律賦予登記機構(gòu)的一種權(quán)力，同時也是一種義務(wù)。也就是說，登記機關(guān)詢問時，申請人就應(yīng)該如實回答；如果不詢問而發(fā)生了錯誤的登記，就是沒有盡到職責(zé)。由于登記機構(gòu)工作人員的素質(zhì)和業(yè)務(wù)熟練程度不一，對同一事項的詢問會出現(xiàn)不同的結(jié)果，對于詢問的事項，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)做詢問記錄，并且詢問完之后，要經(jīng)申請人簽章確認。如果不進行詢問記錄，一旦因為申請人在申請登記時沒有如實回答登記機構(gòu)的詢問，并發(fā)生了錯誤登記，引發(fā)了糾紛，申請人極可能說當(dāng)時是如實回答，造成的登記錯誤完全是登記機構(gòu)的責(zé)任，從而引起不必要的糾紛。
3.第十二條第三款為如實、及時登記。登記機構(gòu)將登記申請的事項進行及時準確的登記，將應(yīng)當(dāng)記載的事項及時準確地記入房屋登記簿，提高工作效率，同時登記機構(gòu)應(yīng)增加內(nèi)部審查環(huán)節(jié)，確保登記正確，避免發(fā)生登記記載的事項與登記申請的不一致。如果登記機構(gòu)將登記申請事項登記錯誤，從而引發(fā)了紛紛，登記機構(gòu)是有過錯的。
第十二條第四款為法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。該款還需要相應(yīng)的法律法規(guī)予以細化。
二、關(guān)于登記機構(gòu)的責(zé)任
《物權(quán)法》第21條專門規(guī)定了登記機關(guān)的責(zé)任:當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；從該款可以看出，由于登記申請人自己弄虛作假而登記機關(guān)已經(jīng)盡到了自己的職責(zé)而登記錯誤，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)不承擔(dān)責(zé)任；因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。該款規(guī)定了由于登記機構(gòu)工作人員的失職等而登記錯誤，登記機構(gòu)要承擔(dān)責(zé)任?？梢?，如果登記機構(gòu)要承擔(dān)實質(zhì)審查的責(zé)任，則登記機關(guān)不僅應(yīng)當(dāng)對當(dāng)事人提交的申請材料進行形式要件的審查，而且應(yīng)當(dāng)負責(zé)審查申請材料內(nèi)容的真?zhèn)?，對相關(guān)法律關(guān)系的真實性也要進行審查。一旦沒有盡到審查義務(wù)就都要承擔(dān)全部責(zé)任，但是在實踐中登記機關(guān)是不可能進行實質(zhì)審查，那樣登記機構(gòu)的工作效率將大大降低，職責(zé)和責(zé)任都會加重，在目前情形下，登記機構(gòu)是不能承擔(dān)如此重的責(zé)任，也是不可能做到的。否則對于不動產(chǎn)的善意取得的登記，對于真實權(quán)利人來說，就可以起訴登記機構(gòu)承擔(dān)審查不嚴的責(zé)任。如果登記機構(gòu)完全承擔(dān)形式審查的責(zé)任，登記機構(gòu)僅對當(dāng)事人所提交的材料進行形式審查。只確定這些申請登記的材料符合形式要件，就為當(dāng)事人辦理了登記手續(xù)。如此，將會產(chǎn)生很多的錯誤，從而大大減弱了登記的公信力，對于交易安全帶來了不穩(wěn)定因素，權(quán)利人的合法權(quán)益權(quán)利很難切實得到保障。
三、房屋登記機構(gòu)應(yīng)盡到合理審慎職責(zé)
從《物權(quán)法》中規(guī)定的登記機構(gòu)的職責(zé)和責(zé)任中可以看出，登記機構(gòu)承擔(dān)的責(zé)任既不是完全的實質(zhì)審查，也不是完全的形成審查。在實踐中發(fā)生的不動產(chǎn)登記的行政案件，各地人民法院在審理此類案件時，審判的標準也不盡相同，各地登記機構(gòu)在辦理不動產(chǎn)登記時所要求和所審查相關(guān)材料也不盡相同。因此，房屋登記機構(gòu)應(yīng)盡到合理審慎職責(zé)。
1.對于申請材料的查驗。查驗房地產(chǎn)權(quán)屬證書和房屋登記證明、登記證明是否真實、有效。查驗申請登記事項與登記簿記載信息是否沖突。申請人、代理人為自然人的，申請書等有關(guān)申請材料上相應(yīng)姓名、簽名應(yīng)與身份證明上的姓名相符。申請人為非自然人的，申請書等有關(guān)申請材料上相應(yīng)名稱、印章與單位名稱相符。申請材料內(nèi)容應(yīng)與申請登記的事項相互對應(yīng)；申請材料之間的內(nèi)容應(yīng)相互對應(yīng)；詢問結(jié)果與申請材料相互對應(yīng)。權(quán)利來源證明材料、其他有關(guān)證明材料應(yīng)為依法有管理職權(quán)部門出具。證明材料應(yīng)在規(guī)定的有效使用期限內(nèi)。查驗申請人或代理人在申請書、詢問記錄等申請材料上是否簽名（章）。收取的申請材料按照規(guī)定齊全完整，并符合法定形式。
2.詢問申請人。申請人是否與身份證明記載的主體信息相符；對共有情況詢問。申請登記的房屋是否有共有人；共有性質(zhì)是按份共有還是共同共有，屬按份共有的，應(yīng)詢問申請人的共有份額；按份共有人處分本人所擁有份額，其他共有人是否知情。需要進一步詢問的其他有關(guān)事項。申請人應(yīng)當(dāng)在詢問筆錄上簽字。
3.按照相關(guān)規(guī)定進行公告和實地查看。需公告的，公告期屆滿且無異議或異議不成立。需實地查看的房屋，實地查看結(jié)果應(yīng)與申請材料記載房屋信息一致。
4.合法性審查。一是申請所有權(quán)初始登記、在建工程抵押權(quán)登記的房屋在規(guī)劃驗收證明或建設(shè)工程規(guī)劃許可證明的范圍內(nèi)，申請預(yù)購商品房預(yù)告登記的房屋在預(yù)銷售許可證范圍內(nèi)，申請其它登記的房屋在登記簿記載的范圍內(nèi)。二是申請登記事項符合法律、法規(guī)、規(guī)章的要求。三是申請登記事項與登記簿的記載不沖突。四是不存在不予登記情形。
