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對(duì)于直管公房管理的一些淺見(jiàn)

  某市現(xiàn)有直管公房主要來(lái)源于解放初期由政府經(jīng)租、公私合營(yíng)、沒(méi)收、私改和統(tǒng)建、危改回遷及其它來(lái)源的房屋。目前,該市共有約80萬(wàn)平方米直管公房,居住人群收入都相對(duì)較低,房屋大多老舊,配套設(shè)施也不完善,有相當(dāng)部分的房屋已是危房,其存在的安全隱患,嚴(yán)重威脅著國(guó)家財(cái)產(chǎn)和人民生命的安全,政府每年都須投入大量資金予以維修,面臨的直管危舊公房改造任務(wù)比較繁重。
   一、主要存在的問(wèn)題
   1.直管公房底數(shù)不清,管理不到位。
   2.直管公房危舊房較多,維修工程質(zhì)量不高,工程質(zhì)量跟蹤檢查力度不夠,投訴較多。
   3.房租標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低,轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借現(xiàn)象較為嚴(yán)重,租金回收困難。
   二、管理的幾點(diǎn)建議
   為了真正管理好、利用好直管公房資源,最大限度地增加財(cái)政收入,必須加強(qiáng)直管公房租賃管理,理順公房租賃關(guān)系,使之符合價(jià)值規(guī)律,適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求,確保直管公房保值、增值,提出如下幾點(diǎn)建議:
   1.摸清公房底數(shù)。進(jìn)一步認(rèn)真核查公房底數(shù),對(duì)每一座房屋的建筑年代、安全狀況、維修情況、承租戶(hù)個(gè)人基本情況等進(jìn)行全面調(diào)查,將調(diào)查結(jié)果重新立賬造冊(cè),建立動(dòng)態(tài)電子檔案,并全部建立微機(jī)信息化管理系統(tǒng),為實(shí)現(xiàn)直管公房向保障性住房轉(zhuǎn)型,為直管公房全面納入公共租賃房體系做好準(zhǔn)備。
   2.建立和健全房屋安全管理工作責(zé)任制,做好房屋安全管理的日常工作。直管公房基礎(chǔ)差、底子薄,房屋建筑年代久遠(yuǎn),地質(zhì)情況復(fù)雜,各類(lèi)設(shè)施老化嚴(yán)重,存在極大的安全隱患,各管段房管員應(yīng)經(jīng)常入戶(hù)訪(fǎng)問(wèn)了解房屋情況,開(kāi)展全面安全檢查,做到責(zé)任到人,落實(shí)到位,以確保住戶(hù)安全。危房治理應(yīng)從治本入手,要進(jìn)行房屋安全鑒定并出具鑒定權(quán)威部門(mén)的鑒定報(bào)告,凡屬鑒定為危房的房屋采取果斷措施,該停用的堅(jiān)決停用,該拆除的堅(jiān)決拆除,有計(jì)劃有步驟地進(jìn)行翻建,要求不符合安全要求的房屋不得出租,還應(yīng)做好對(duì)小、散、遠(yuǎn)地區(qū)房屋的安全隱患排查,隨時(shí)掌握這些邊遠(yuǎn)地區(qū)房屋的安全狀況,防患于未然,保證國(guó)家和人民的生命財(cái)產(chǎn)安全。
   3.加大修繕力度,建設(shè)低碳節(jié)約型住宅。加強(qiáng)維修隊(duì)伍技術(shù)力量的培訓(xùn),規(guī)范維修施工隊(duì)伍的使用,統(tǒng)一建筑工程施工標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格建筑材料的采購(gòu),強(qiáng)化隱蔽工程質(zhì)量驗(yàn)收程序,把好工程款的結(jié)算管理,加強(qiáng)責(zé)任事故的處罰力度,同時(shí)建立工程質(zhì)量跟蹤檢查制度,進(jìn)一步規(guī)范維修工作程序。建筑行業(yè)是耗能的大戶(hù),據(jù)統(tǒng)計(jì)資料反映,我國(guó)每建成1m2房屋,將釋放0.8t碳。同時(shí),在建造、使用中,建筑采暖、空調(diào)、通風(fēng)、照明等方面的能源需求,也有碳的排放。房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施低碳戰(zhàn)略,住房者也可以獲得好處――住得更健康,用得更省錢(qián),也更有利于形成供需雙方的良性循環(huán)。因此,必須注重建設(shè)過(guò)程中的每一個(gè)環(huán)節(jié),盡快地建設(shè)低碳節(jié)約型住宅。低碳節(jié)約型建筑的興起對(duì)當(dāng)代建筑技術(shù)發(fā)展是一個(gè)很大的推動(dòng),是改善地球環(huán)境、堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展、營(yíng)造良好人居環(huán)境的必然選擇。
   4.適當(dāng)提高租金標(biāo)準(zhǔn)。自2000年以來(lái),直管公房一直執(zhí)行“按照使用面積每月每平方米1.40元”的租金標(biāo)準(zhǔn),相對(duì)低廉的租金與日漸高漲的管理、維修費(fèi)用相比,存在著嚴(yán)重的“倒掛”現(xiàn)象。公房租金水平和市場(chǎng)租金差距較遠(yuǎn),“以租養(yǎng)房”的缺口不斷加大。盡管租金低廉,但下崗職工增多導(dǎo)致租金難收,拆遷遺留問(wèn)題等引發(fā)抵交租金,受社會(huì)環(huán)境的影響,一些住戶(hù)惡意拒繳租金,危舊房逐漸增多等因素使得租金回收困難。除對(duì)公房進(jìn)行全面修繕外,為解決房屋租金與維修成本“倒掛”的問(wèn)題,直管公房的租金也應(yīng)有適當(dāng)調(diào)整。除房管部門(mén)作為主管部門(mén)要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)直管公房的管理外,公安部門(mén)、街道、社區(qū)等各相關(guān)單位在對(duì)外來(lái)人員管理中,都要根據(jù)相關(guān)政策做好工作,并將有關(guān)信息與主管部門(mén)進(jìn)行溝通,多部門(mén)協(xié)作,共同加強(qiáng)對(duì)直管公房的管理。
   5.開(kāi)展直管公房轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借專(zhuān)項(xiàng)治理。直管公房是與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的產(chǎn)物,主要作用是為了保障居住需求。目前相當(dāng)部分的居住者由于購(gòu)買(mǎi)了商品房等原因,居住條件改善后,原來(lái)居住的直管公房已轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借,這些直管公房已經(jīng)偏離了當(dāng)初保障居住的作用。因此,針對(duì)現(xiàn)狀,應(yīng)采取多種形式,加大宣傳力度,提高住用戶(hù)的法律意識(shí),樹(shù)立國(guó)有資產(chǎn)觀(guān)念,提高上繳租金意識(shí),提高房管人員的社會(huì)地位,增強(qiáng)房管人員的法律意識(shí)和責(zé)任意識(shí),認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)管理?xiàng)l例,做到依法管房,并進(jìn)一步推行責(zé)任制,加強(qiáng)房屋的租賃管理,做好房屋的維修養(yǎng)護(hù)工作,及時(shí)解決住戶(hù)的實(shí)際困難,以服務(wù)促租金,用租金搞好服務(wù),真正做到“管房為民,服務(wù)為民”。同時(shí)應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借的住戶(hù)進(jìn)行全面調(diào)查摸底,參照借鑒先進(jìn)省市好的做法,采取更加靈活的方式,制定切實(shí)可行的實(shí)施方案,擬定清理計(jì)劃,明確清理任務(wù),推行協(xié)議租金,逐步停止直管公房的轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租。政府可參照市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),對(duì)原居住者已搬離的直管公房予以收購(gòu),使直管公房的所有權(quán)與使用權(quán)相一致。
   6.解放思想、拓寬領(lǐng)域,打造物業(yè)管理精品工程。物業(yè)管理是隨著國(guó)家房地產(chǎn)業(yè),尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來(lái)的。當(dāng)人們的生活水平逐步提高后,人們就更關(guān)注生活的質(zhì)量,關(guān)注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護(hù),盡可能使住宅小區(qū)整潔,環(huán)境優(yōu)雅,生活便利,安全不受侵害。根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定,新建小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理制度,而直管公房舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過(guò)程中,遇到了很多困難和問(wèn)題。主要有以下幾個(gè)方面。(1)多年來(lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度,使很多居民還存在無(wú)償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀(guān)念,習(xí)慣了由房管所管房的模式,認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢(qián),如果實(shí)施物業(yè)管理需要收費(fèi),也應(yīng)該由單位交,住房消費(fèi)意識(shí)淡薄。(2)舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問(wèn)題,小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單,硬件條件相對(duì)落后,對(duì)舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造的資金缺口較大。隨著城市品位的提升、環(huán)境的優(yōu)化,特別是古城保護(hù)和改造力度的不斷加大,客觀(guān)上提高了直管公房的區(qū)位價(jià)值和區(qū)位優(yōu)勢(shì),為直管公房的經(jīng)營(yíng)和管理贏來(lái)了前所未有的機(jī)遇,在這種新形勢(shì)下,直管公房的物業(yè)管理工作應(yīng)面向社會(huì)、放寬眼光、展望未來(lái)、打造精品,要通過(guò)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平、管理素質(zhì),贏得社會(huì),贏得主動(dòng),贏得機(jī)遇,贏得特色,從真正意義上體現(xiàn)物業(yè)管理的特色,強(qiáng)力推進(jìn)直管公房轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展。
   7.實(shí)現(xiàn)“公租”模式。直管公房是以前特定歷史條件下的產(chǎn)物,從目前來(lái)看,它既不同于現(xiàn)在所提的保障房,更不同于商品房。居住人群收入都相對(duì)較低,房屋大多老舊,配套設(shè)施也不完善,政府每年都須投入大量資金予以維修。由于沒(méi)有一個(gè)完善的管理系統(tǒng)和退出機(jī)制,相關(guān)部門(mén)對(duì)公房的管理無(wú)據(jù)可依,更加劇了公房與現(xiàn)實(shí)社會(huì)環(huán)境的脫軌。盡管房管部門(mén)采取了大量措施,也取得了一些效果,但要真正消除危舊公房的安全隱患需要各部門(mén)的共同努力,強(qiáng)化對(duì)直管公房的制度建設(shè),在加大維修、保障安全的基礎(chǔ)上,形成完善的管理體制,力促直管公房管理向保障性的公共租賃房轉(zhuǎn)變,真正發(fā)揮出對(duì)低收入家庭的保障作用。
   三、結(jié)論
   房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)與民生關(guān)聯(lián)度最大,要從根本上改善居民的住房條件,必須有計(jì)劃地全面徹底地進(jìn)行改造,并加大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度。直管危舊公房的改造工作不僅是房管部門(mén)一家的事,還需要有關(guān)部門(mén)共同關(guān)注,統(tǒng)一協(xié)調(diào)。直管危舊公房改造要做的工作還很多,面臨的困難也不少,相信只要政府重視,各部門(mén)通力合作,一定可以把直管危舊公房的改造工作做好,進(jìn)一步加快直管危舊公房改造,發(fā)展低碳、節(jié)約、綠色、環(huán)保、智能型建筑,使城市面貌和人民群眾的居住環(huán)境得到顯著改善。

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