房地產(chǎn)投資是指投資者將其資金投放到房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營管理中，以獲得產(chǎn)業(yè)利潤的一種經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)投資活動中存在影響開發(fā)利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預(yù)料、控制，使開發(fā)商開發(fā)利潤可能與預(yù)計(jì)利潤發(fā)生背離，因而使之蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)動態(tài)過程，它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點(diǎn)，很難在一開始就對整個(gè)開發(fā)過程中的有關(guān)費(fèi)用和建成后的收益作精確的估計(jì)，即在開發(fā)過程中存在著不確定性，從而不可避免地帶有風(fēng)險(xiǎn)。
由于房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)具有明顯的層次性，且不同風(fēng)險(xiǎn)的評價(jià)及權(quán)重的確定具有較大的主觀不確定性，即模糊性，因此本文將層次分析法（Analytic hierarchy Process,AHP）和模糊評價(jià)（Fuzzy Evaluation）相結(jié)合，力爭建立一個(gè)適合于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)的多層次、多因素模糊綜合評價(jià)模型。
一、模糊綜合評價(jià)介紹
模糊綜合評價(jià)法，是一種運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)原理分析和評價(jià)具有“模糊性”事物的系統(tǒng)分析方法。它是一種以模糊推理為主的定性與定量相結(jié)合、精確與非精確相統(tǒng)一的分析評價(jià)方法。由于這種方法在處理各種難以用精確數(shù)學(xué)方法描述的復(fù)雜系統(tǒng)問題方面所表現(xiàn)出的獨(dú)特優(yōu)越性，近年來已經(jīng)在許多學(xué)科領(lǐng)域中得到了十分廣泛的應(yīng)用。
模糊綜合評價(jià)的基本步驟為：
第一步，構(gòu)建綜合評價(jià)指標(biāo)體系；
第二步，確定評語等級論域；
第三步，確定指標(biāo)權(quán)重W，建立模糊關(guān)系矩陣R；
第四步，計(jì)算模糊合成值；
第五步，進(jìn)行模糊綜合評價(jià)。
其中在基本步驟中對權(quán)重（W）的確定本文采用了層次分析法。層次分析法作為系統(tǒng)工程中對非定量事件一種評價(jià)分析方法是1973年由美國學(xué)者A.L.Satty最早提出來的。層次分析法是首先將復(fù)雜的問題層次化，根據(jù)問題和要達(dá)到的目標(biāo)，將問題分解為不同的組成因素，并按照因素間的相互關(guān)聯(lián)以及隸屬關(guān)系將因素按照不同層次聚集組合，形成一個(gè)多層次的分析結(jié)構(gòu)模型。根據(jù)系統(tǒng)的特點(diǎn)和基本原則，對各層的因素進(jìn)行對比分析，引入1－9比率標(biāo)度方法構(gòu)造出判斷矩陣，用求解判斷矩陣最大特征根及其特征向量的方法得到各因素的相對權(quán)重。
基于AHP的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的模糊綜合評價(jià)可按以下步驟進(jìn)行：
第一步，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系；
第二步，兩兩比較結(jié)構(gòu)要素，構(gòu)造出所有的權(quán)重判斷矩陣；
第三步，解權(quán)重判斷矩陣，得出特征根和特征向量，并檢驗(yàn)每一個(gè)矩陣的一致性，若不滿足一致性，則要修改判斷矩陣，直到滿意為止。計(jì)算出最底層指標(biāo)的權(quán)重組合。
第四步，建立多層次模糊評價(jià)模型，進(jìn)行模糊計(jì)算；
第五步，對評價(jià)對象進(jìn)行綜合評價(jià)。
為了順利而正確地對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估，必須建立和遵循一定的評價(jià)程序。
二、投資項(xiàng)目評價(jià)過程
（一）確定評估目的
這是整個(gè)評估工作的前提。在房地產(chǎn)開發(fā)過程，對風(fēng)險(xiǎn)評估具有不同目的要求，如通過評估為開發(fā)決策提供依據(jù)；為房地產(chǎn)置業(yè)投資確定風(fēng)險(xiǎn)損失與風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬；為開發(fā)活動進(jìn)行市場預(yù)測等等。只要確定了評估目的，才能根據(jù)評估目的收集材料，選擇合適的評估方法，準(zhǔn)確而合理地開展評估工作。
（二）風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境分析和收集評估資料
這是為了尋找風(fēng)險(xiǎn)源，以及定性分析風(fēng)險(xiǎn)程度所必須進(jìn)行的工作。風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境分析要抓住影響風(fēng)險(xiǎn)程度的主要環(huán)境因素進(jìn)行分析。
在風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，收集匯總可定性、定量評估風(fēng)險(xiǎn)的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)。評估資料將直接影響到風(fēng)險(xiǎn)評估的準(zhǔn)確性和可靠性。因此，評估資料的收集要作到全面、及時(shí)、準(zhǔn)確。此階段還要對收集的資料進(jìn)行初步分析，篩選和分類整理。
（三）建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)體系
1.指標(biāo)體系的建立。根據(jù)對房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素的構(gòu)成分析，可以得出房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上是一個(gè)由多層次、多因素構(gòu)成的系統(tǒng)如圖1。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)識別得出的主風(fēng)險(xiǎn)因素，進(jìn)一步查找各主風(fēng)險(xiǎn)因素的來源，從而得出相應(yīng)的子風(fēng)險(xiǎn)因素，即構(gòu)成本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)的指標(biāo)體系，指標(biāo)體系是以房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素為主要依據(jù)，建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)層次模型。
其中主風(fēng)險(xiǎn)因素Rk=（R1，R2，…，Rm）
子風(fēng)險(xiǎn)因素Rkp=（Rk1，Rk2，…，Rkp）
p表示主風(fēng)險(xiǎn)因素含有的子風(fēng)險(xiǎn)因素的數(shù)量。
2.指標(biāo)體系權(quán)重的確定。評價(jià)指標(biāo)權(quán)重是評價(jià)指標(biāo)相對重要性的定量表示。此指標(biāo)體系權(quán)重分為兩個(gè)層次：一是各主風(fēng)險(xiǎn)因素權(quán)重，二是每個(gè)主風(fēng)險(xiǎn)因素中各子風(fēng)險(xiǎn)因素權(quán)重，兩個(gè)層次的權(quán)重確定均采用專家法進(jìn)行，但選擇“專家”的標(biāo)準(zhǔn)不同。第一個(gè)層次即主風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重應(yīng)征詢項(xiàng)目管理專家、技術(shù)經(jīng)濟(jì)專家以及其他開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的意見；第二個(gè)層次即子風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重應(yīng)征詢對該主風(fēng)險(xiǎn)因素精通的專家以及其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該部分業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人。
由風(fēng)險(xiǎn)分析得出：
（1）主風(fēng)險(xiǎn)因素權(quán)重集為A=（a1,a2,…，am），其中ak（k=1，2，…，m）表示指標(biāo)Rk在R中的權(quán)重；
（2）子風(fēng)險(xiǎn)因素權(quán)重集為Ak=（ak1,ak2,…，akp），其中ak（i=1，2，…，p）表示指標(biāo)Rki在Rk中的權(quán)重。
3．房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)度評語集。由于風(fēng)險(xiǎn)度變量的變動范圍為[0,1]，如果將風(fēng)險(xiǎn)等級劃分為n級，則每個(gè)區(qū)間的長度為1/n，風(fēng)險(xiǎn)的等級區(qū)間為：
式中i=1，2，…，n。
分級的差異直接影響因素評價(jià)值，最終影響評價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，在房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)等級的評判中，一般都將風(fēng)險(xiǎn)等級劃分為五級，即很低風(fēng)險(xiǎn)、較低風(fēng)險(xiǎn)、中等風(fēng)險(xiǎn)、較高風(fēng)險(xiǎn)和很高風(fēng)險(xiǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)度取值范圍分別為[0,0.2]，[0.2,0.4]，[0.4,0.6]，[0.6,0.8]和[0.8,1]之間，從而構(gòu)成：定義評語集為U=u1，u2，…，un，其中uj（j=1，2，…，n）表示由小到大各級風(fēng)險(xiǎn)對投資項(xiàng)目的影響程度評語，取n=5，u1，u2，u3，u4，u5分別代表評語是風(fēng)險(xiǎn)影響程度很小、較小、中、較大、很大。
4．建立模型，進(jìn)行評估。
（1）評價(jià)矩陣Hk的確定。假設(shè)有n位專家對子風(fēng)險(xiǎn)因素的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行評判，對第Rki項(xiàng)指標(biāo)合計(jì)有mkij個(gè)人評判為Uj級，則可認(rèn)為專家組對該成片開發(fā)項(xiàng)目在Rki項(xiàng)指標(biāo)下評判為Uj級的可能性程度：
由此可得到一個(gè)子風(fēng)險(xiǎn)因素（單項(xiàng)指標(biāo)）評價(jià)的行向量：Hk1=（hki1,hki2,hki3,hki4,hki5）。
所有子風(fēng)險(xiǎn)因素評價(jià)的行矩陣組成評價(jià)矩陣HK：
下標(biāo)k為各評價(jià)指標(biāo)子集中含有指標(biāo)的數(shù)目。
（2）主風(fēng)險(xiǎn)因素風(fēng)險(xiǎn)綜合評價(jià)。根據(jù)模糊綜合評價(jià)模型，各主風(fēng)險(xiǎn)因素綜合評價(jià)向量為：
模糊子集Bk=（bk1,bk2,bk3,bk4，bk5）表示在各Rk（K=1，2，…m）因素下房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分別以百分之多少的程度處于風(fēng)險(xiǎn)各等級。
（3）風(fēng)險(xiǎn)綜合評價(jià)。通過上述運(yùn)算，得到是對評價(jià)指標(biāo)子集的綜合評價(jià)結(jié)果并B1,B2,…，Bm可構(gòu)成一個(gè)總的評價(jià)矩陣B，即：
權(quán)向量A=（a1，a2，…，am）
按照模糊綜合評價(jià)模型，再進(jìn)行綜合評價(jià)運(yùn)算，即：D=A・B或
則D=（d1,d2，d3，d4，d5）就是對該投資項(xiàng)目的綜合評價(jià)結(jié)果。按照最大隸屬度原則，dj（j=1，2，3，4，5）中的數(shù)值最大者djmax所對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)程度等級即Uj為該投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)等級。
四、評價(jià)結(jié)論
最終評價(jià)結(jié)果是一個(gè)代數(shù)值，表示對所有房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)的綜合主評分。分值越高，說明房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越高，在所有風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)的綜合表現(xiàn)越差；反之分值越低，說明房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越低。
當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)分析針對的是未來可能的風(fēng)險(xiǎn)，無論采用何種評價(jià)方法，都可能產(chǎn)生錯(cuò)誤的估計(jì)，因此評估報(bào)告須進(jìn)一步分析可能存在的評估誤差，以使風(fēng)險(xiǎn)決策有更為可靠的依據(jù)。
模糊綜合評價(jià)方法克服了以往只能衡量房地產(chǎn)投資中某單一風(fēng)險(xiǎn)的弊病，而是將房地產(chǎn)投資作為一個(gè)系統(tǒng)來衡量其整體不同階段風(fēng)險(xiǎn)程度，應(yīng)用模糊綜合評價(jià)理論建立的房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)模糊評價(jià)模型，可針對房地產(chǎn)原始信息的不確定性，將其轉(zhuǎn)換為模糊變量，利用模糊評價(jià)模型進(jìn)行評價(jià)得出的定量結(jié)果，對房地產(chǎn)投資決策有較高的參考價(jià)值。
