的身邊。如同水、電、煤氣等政府服務(wù)單位所提供的服務(wù)一樣，物業(yè)管理已被公眾熟知和接受。
2004年1月1日國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)與建設(shè)部聯(lián)合頒布了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)辦法）?！掇k法》中第九條明確指出了物業(yè)管理收費(fèi)所采取的形式：即業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
根據(jù)定義，包干制就是指業(yè)主向物業(yè)公司支付規(guī)定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)公司自負(fù)盈虧、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)的一種計(jì)費(fèi)方式。這也是目前大部份物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)用的收費(fèi)形式。隨著大型商務(wù)樓宇、高端住宅小區(qū)、高檔別墅小區(qū)如雨后春筍般的冒出，許多業(yè)主方已不滿(mǎn)足包干制這種單一的計(jì)費(fèi)方式。而在國(guó)外及香港地區(qū)被廣泛運(yùn)用的酬金制，也漸漸被國(guó)內(nèi)大型物業(yè)管理企業(yè)所運(yùn)用。但由于國(guó)家及地區(qū)之間財(cái)稅體制的不同，使得酬金制下的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題也相繼產(chǎn)生，本文通過(guò)某物業(yè)公司現(xiàn)行酬金制幾種不同的核算方法展開(kāi)討論，簡(jiǎn)要闡述各核算方法時(shí)所面臨的財(cái)稅問(wèn)題。
二、酬金制特點(diǎn)
根據(jù)酬金制定義，采取酬金制計(jì)費(fèi)方式的物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主方在簽定合同的時(shí)候就已經(jīng)約定了物業(yè)管理企業(yè)的酬金或者酬金比例。物業(yè)管理企業(yè)只需要對(duì)預(yù)收的物業(yè)管理資金在扣除相關(guān)稅費(fèi)及物業(yè)管理企業(yè)約定酬金后剩余部分加以合理使用，并將使用情況公布于眾就好。由于酬金制計(jì)費(fèi)形式的獨(dú)特性，這部分預(yù)收的物業(yè)管理資金歸屬也不同，說(shuō)到底這些資金是代為業(yè)主收取并用于小區(qū)管理服務(wù)之中，正所謂取之于民、用之于民。但如何將這些資金管好、用好，這就需要廣大業(yè)主、業(yè)主大會(huì)成員和物業(yè)公司共同對(duì)資金做好年度預(yù)算、費(fèi)用公布、年終決算等工作。因此選擇酬金制計(jì)費(fèi)方式對(duì)物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主來(lái)說(shuō)都是有利的。對(duì)全體業(yè)主而言，選擇酬金制不僅可以保障全體業(yè)主的切身利益，提高業(yè)主參與小區(qū)管理的意識(shí)，而且對(duì)物業(yè)企業(yè)在使用服務(wù)資金方面起到積極的監(jiān)督作用。同樣選擇酬金制計(jì)費(fèi)方式對(duì)物業(yè)公司而言，可以保障物業(yè)公司固定的盈利水平，有助于物業(yè)管理企業(yè)更加專(zhuān)注服務(wù)本身，提高服務(wù)質(zhì)量。隨著通貨膨脹壓力不斷加劇，物價(jià)水平持續(xù)上升，物業(yè)管理企業(yè)人力成本及其他管理成本不斷增加（上海近年來(lái)最低工資線(xiàn)每年以10%～15%的速度上漲）已讓許多的物業(yè)管理企業(yè)感到巨大的生存壓力。這也導(dǎo)致一些小型的物業(yè)管理企業(yè)壓縮服務(wù)人員數(shù)量，削減人員開(kāi)支及服務(wù)預(yù)算，從而滿(mǎn)足企業(yè)自身的盈利的需求。但長(zhǎng)此以往勢(shì)必造成物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生巨大的利益糾紛和服務(wù)危機(jī)。
三、酬金制下的會(huì)計(jì)核算方式
既然酬金制計(jì)費(fèi)方式對(duì)業(yè)主及物業(yè)公司雙方都為有利，但為何在行業(yè)內(nèi)并沒(méi)有被廣泛運(yùn)用？由于酬金制計(jì)費(fèi)方式對(duì)國(guó)內(nèi)物業(yè)公司而言是一個(gè)新興事物，對(duì)其會(huì)計(jì)核算沒(méi)有一個(gè)明確的規(guī)定，只能參照《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（1998年3月12日，中華人民共和國(guó)財(cái)政部）《物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定（試行）》（1999年12月1日，中華人民共和國(guó)財(cái)政部）的相關(guān)規(guī)定。因此許多物業(yè)管理企業(yè)只能選擇財(cái)務(wù)核算相對(duì)健全的包干制。在實(shí)際工作中，被財(cái)務(wù)人員所困撓的就是酬金制計(jì)費(fèi)方式下的收入及利潤(rùn)的確認(rèn)等問(wèn)題。
目前，實(shí)行酬金制的物業(yè)管理企業(yè)中確認(rèn)收入大致分為以下三種情形：
1．只將酬金確認(rèn)收入
將酬金制下的物業(yè)服務(wù)收支視作代全體業(yè)主收取的費(fèi)用，所有業(yè)務(wù)活動(dòng)均在其他應(yīng)付款（二級(jí)明細(xì)）中反映，物業(yè)管理企業(yè)將酬金確認(rèn)為企業(yè)收入。這種賬務(wù)處理方式看似符合酬金制的定義，但與現(xiàn)行的財(cái)稅法規(guī)有較大的沖突，根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定：從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃㈦?、燃?xì)?、房屋租金的價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額。而且酬金制項(xiàng)目的收入均是開(kāi)具物業(yè)管理企業(yè)的票據(jù)，不將所開(kāi)發(fā)票確認(rèn)為企業(yè)收入不僅不符合現(xiàn)行財(cái)務(wù)核算要求，同時(shí)也不能真實(shí)反映企業(yè)的管理規(guī)模。
2．項(xiàng)目留存收益即為酬金
將合同規(guī)定酬金收入視作酬金制項(xiàng)目收支結(jié)余，即根據(jù)“收入－成本－稅金＝酬金”的原則，調(diào)整酬金制項(xiàng)目的物業(yè)管理成本。從理論上說(shuō)，這種賬務(wù)處理方法是可行的，但實(shí)際工作中，很難將收入與成本做到如此精確的匹配。
3.將酬金支出視為項(xiàng)目成本支出
將酬金制合同規(guī)定的酬金收入視為酬金制項(xiàng)目成本的一部分。即根據(jù)“收入－成本（含酬金）－稅金＝利潤(rùn)”的原則，調(diào)整酬金制項(xiàng)目的物業(yè)管理成本。這種方式即滿(mǎn)足了財(cái)稅的相關(guān)規(guī)定，又能真實(shí)的反映酬金項(xiàng)目的盈利情況。由于這種核算方式計(jì)算出來(lái)的稅后利潤(rùn)沉淀在股東權(quán)益中（根據(jù)酬金制的定義酬金下結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)）當(dāng)業(yè)主要求這部分剩余利潤(rùn)的時(shí)候，由于不存在投資關(guān)系，如何滿(mǎn)足業(yè)主的要求是個(gè)難題。
四、酬金制下的會(huì)計(jì)核算舉例
以某物業(yè)公司酬金制業(yè)務(wù)為例，具體說(shuō)明三種核算方式的差別：
A業(yè)主大會(huì)代表某項(xiàng)目大樓全體業(yè)主，通過(guò)招投標(biāo)方式，B物業(yè)管理公司取得該大樓的物業(yè)管理資格。B物業(yè)管理公司是國(guó)家物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。雙方合同約定，采用酬金制核算方式。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)收入10000萬(wàn)元，其中B物業(yè)公司享有酬金7%（700萬(wàn)元），預(yù)計(jì)項(xiàng)目利潤(rùn)3%（300萬(wàn)元）歸屬A業(yè)主大會(huì)（即全體業(yè)主所有），B物業(yè)公司采取酬金制下的三種核算方法如下：
1．只將酬金確認(rèn)收入
B物業(yè)公司將10000萬(wàn)元的物業(yè)管理費(fèi)視作代全體業(yè)主的代收費(fèi)用，用以支付該大樓發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用開(kāi)支。物業(yè)公司在其他應(yīng)付款下開(kāi)設(shè)該項(xiàng)目的二級(jí)明細(xì)，用以核算該項(xiàng)目的所有收支情況。
向業(yè)主開(kāi)具發(fā)票時(shí)：
借：銀行存款―A酬金專(zhuān)戶(hù)
10000萬(wàn)元
貸：其他應(yīng)付款―A酬金制項(xiàng)目
10000萬(wàn)元
支付該項(xiàng)目成本費(fèi)用及流轉(zhuǎn)稅稅金時(shí)
借：其他應(yīng)付款―A酬金制項(xiàng)目
9000萬(wàn)元
貸：銀行存款―A酬金專(zhuān)戶(hù)
9000萬(wàn)元
期末，根據(jù)合同約定B物業(yè)公司所享有的酬金收入10000×7%＝700（萬(wàn)元），并以該收入繳納B物業(yè)公司該項(xiàng)目的各項(xiàng)稅金。由此形成了B物業(yè)公司的利潤(rùn)來(lái)源。
借：銀行存款―B公司賬戶(hù) 700萬(wàn)元
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入―A酬金項(xiàng)目
700萬(wàn)元
A酬金項(xiàng)目在支付700萬(wàn)酬金時(shí)賬務(wù)處理
借：其他應(yīng)付款―A酬金制項(xiàng)目
700萬(wàn)元
貸：銀行存款―A酬金專(zhuān)戶(hù)
700萬(wàn)元
A酬金項(xiàng)目剩余利潤(rùn)即為其他應(yīng)付款―A酬金制項(xiàng)目300萬(wàn)元
B物業(yè)公司通過(guò)A酬金項(xiàng)目形成的利潤(rùn)總額為700×(1－5.55％)＝661.15（萬(wàn)元）
這種核算方法看似符后酬金制的定義，但實(shí)際上A酬金項(xiàng)目300萬(wàn)的剩余利潤(rùn)并未在B公司當(dāng)期的利潤(rùn)表反映出來(lái)，從而也未對(duì)這部分的利潤(rùn)交納企業(yè)所得稅。同時(shí)B物業(yè)公司開(kāi)具了10000萬(wàn)元的發(fā)票，卻只確認(rèn)了700萬(wàn)元的收入，嚴(yán)重低估了B公司物業(yè)管理的收入水平，不利于客觀(guān)反映B物業(yè)公司的真實(shí)情況。
2．項(xiàng)目留存收益既為酬金
將合同規(guī)定酬金收入視作酬金制物業(yè)收支結(jié)余，根據(jù)“收入―成本―稅金＝酬金”的原則，調(diào)整酬金制項(xiàng)目的物業(yè)管理成本。即10000―9300＝700（萬(wàn)元）
向業(yè)主開(kāi)具發(fā)票時(shí)：
借：銀行存款 10000萬(wàn)元
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入―A酬金制項(xiàng)目
10000萬(wàn)元
支付該項(xiàng)目成本費(fèi)用及流轉(zhuǎn)稅稅金時(shí)
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本―A酬金制項(xiàng)目
8745萬(wàn)元
營(yíng)業(yè)稅金及附加―A酬金制項(xiàng)目
555萬(wàn)元
貸：銀行存款 9300萬(wàn)元
B物業(yè)公司通過(guò)A酬金項(xiàng)目形成的利潤(rùn)總額為10000―8745―555＝700（萬(wàn)元）自然沉淀在B公司的利潤(rùn)表中。這種核算方法需要對(duì)各項(xiàng)成本費(fèi)用做精確計(jì)算，在實(shí)際工作中有一定難定。
3．酬金支出視為項(xiàng)目成本支出
將酬金制合同規(guī)定的酬金收入視為酬金制物業(yè)成本的一部分。根據(jù)“收入―成本（含酬金）―稅金＝利潤(rùn)”的原則，調(diào)整酬金制項(xiàng)目的物業(yè)管理成本。即10000―9700＝300（萬(wàn)元），
向業(yè)主開(kāi)具發(fā)票時(shí)：
借：銀行存款 10000萬(wàn)元
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入―A酬金制項(xiàng)目
10000萬(wàn)元
支付該項(xiàng)目成本費(fèi)用及流轉(zhuǎn)稅稅金時(shí)
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本―A酬金制項(xiàng)目
8445萬(wàn)元
營(yíng)業(yè)稅金及附加―A酬金制項(xiàng)目
555萬(wàn)元
貸：銀行存款 9300萬(wàn)元
期末，根據(jù)合同約定B物業(yè)公司所享有的酬金收入10000×7%＝700（萬(wàn)元）
A酬金項(xiàng)目在支付700萬(wàn)酬金時(shí)賬務(wù)處理
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本―A酬金制項(xiàng)目
700萬(wàn)元
貸：銀行存款 700萬(wàn)元
A酬金項(xiàng)目剩余利潤(rùn)即為主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)―A酬金制項(xiàng)目300萬(wàn)元，這300萬(wàn)元在交納企業(yè)所得稅后形成了225萬(wàn)的凈利潤(rùn)也一并沉淀在B物業(yè)公司凈資產(chǎn)中。當(dāng)A酬金項(xiàng)目業(yè)主要求返還這部分凈利潤(rùn)時(shí)，由于雙方不存在投資與被投資關(guān)系，如何將這部分利潤(rùn)返還給A酬金業(yè)主也存在一定爭(zhēng)議。
上述三種收入確認(rèn)的方法，由于沒(méi)有統(tǒng)一財(cái)稅政策加以指導(dǎo)，各物業(yè)管理企業(yè)也只能結(jié)合自身情況選擇適合自己的收入確認(rèn)方法。2011年6月13日北京市地方稅務(wù)局發(fā)布了《關(guān)于酬金制物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策問(wèn)題的公告》2011年第8號(hào)。根據(jù)公告顯示，今后兩種情況下業(yè)主預(yù)繳的物業(yè)費(fèi)可免征營(yíng)業(yè)稅。一是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)設(shè)單獨(dú)賬戶(hù)專(zhuān)項(xiàng)存放為業(yè)主委員會(huì)代管資金的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。二是業(yè)主委員會(huì)直接與提供勞務(wù)的單位或個(gè)人簽訂合同，且該提供勞務(wù)的單位或個(gè)人直接為業(yè)主委員會(huì)開(kāi)具結(jié)算發(fā)票，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)從代管資金賬戶(hù)代付勞務(wù)價(jià)款的行為不征收營(yíng)業(yè)稅。應(yīng)該說(shuō)這個(gè)公告的發(fā)布有助于解決物業(yè)管理企業(yè)酬金制下重復(fù)征稅的問(wèn)題，如果在全國(guó)范圍內(nèi)推廣則有助于酬金制在行業(yè)內(nèi)部的廣泛運(yùn)用。
綜上所述，酬金制實(shí)質(zhì)上就是物業(yè)公司向全體業(yè)主就物業(yè)服務(wù)支出實(shí)報(bào)實(shí)銷(xiāo)的核算制度，物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)服務(wù)機(jī)構(gòu)從中收取合理的酬金。我認(rèn)為它是未來(lái)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的一個(gè)方向，是應(yīng)該也是可以被大力推廣的。
