2007年，美國爆發(fā)了次貸危機，進而引發(fā)了更大規(guī)模的金融危機，造成了世界范圍內(nèi)金融經(jīng)濟的巨大波動。次貸危機的爆發(fā)，表明以信貸資產(chǎn)證券化為主要手段的基于債權(quán)的房地產(chǎn)金融市場出現(xiàn)了問題。進入21世紀(jì)以來，在以房地產(chǎn)投資信托基金為代表的房地產(chǎn)股權(quán)市場上，上市權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金已經(jīng)成為市場主流。所謂房地產(chǎn)投資信托基金是指通過發(fā)行基金受益憑證募集資金，交由專業(yè)投資管理機構(gòu)運作，專門用于房地產(chǎn)租賃、投資、銷售等方面，集眾多分散資金于一體的一種投資體制。
目前，在我國,房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展受到國家的肯定與支持。根據(jù)實踐分析，房地產(chǎn)投資信托基金是從稅法角度確立的，稅收優(yōu)惠是房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的主要驅(qū)動因素。在我國，房地產(chǎn)投資信托基金是一種新生事物，應(yīng)理性看待并完善發(fā)展過程中面臨的內(nèi)部控制風(fēng)險，并利用科學(xué)的分析方法指導(dǎo)投資者投資、改善管理當(dāng)局的決策。筆者認為，健全的稅收優(yōu)惠政策、完善的內(nèi)部風(fēng)險控制制度、成熟的財務(wù)評價體系三個方面相輔相成構(gòu)成了房地產(chǎn)投資信托基金的有機整體，是其健康發(fā)展的有力保證。如果不具備這一條件而倉促上馬反而會給我國房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)造成適得其反的效果，甚至?xí)绊懳覈鐣?jīng)濟可持續(xù)健康發(fā)展。
一、稅收優(yōu)惠政策的制定
一般而言，房地產(chǎn)投資信托基金在組織結(jié)構(gòu)、投資范圍、收益分配等方面的發(fā)展都隨稅法變更而展開。目前，我國對房地產(chǎn)投資信托基金還沒有明確的法律界定。參照國際慣例并根據(jù)我國國情，我國應(yīng)及時制定針對房地產(chǎn)投資信托基金業(yè)發(fā)展的《投資基金法》及稅收優(yōu)惠政策，明確房地產(chǎn)投資信托基金在稅法上獨立經(jīng)濟實體的法律地位，在稅法政策優(yōu)惠方面予以必要的扶持。
雙重征稅是中國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展過程中在稅收制度方面最突出和最需要解決的問題。其主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)投資信托基金存續(xù)期間，由于受托人經(jīng)營管理信托財產(chǎn)產(chǎn)生的信托受益，信托公司應(yīng)當(dāng)繳納企業(yè)所得稅，而當(dāng)信托終止，收益分配時將再次產(chǎn)生所得稅的納稅義務(wù)，兩者是重復(fù)的。參照國際慣例并根據(jù)我國國情，我國應(yīng)及時制定針對房地產(chǎn)投資信托基金業(yè)發(fā)展的《投資基金法》及稅收優(yōu)惠政策，明確房地產(chǎn)投資信托基金在稅法上獨立經(jīng)濟實體的法律地位，因地制宜適時推出減免房地產(chǎn)投資信托基金企業(yè)所得稅的措施，避免對企業(yè)和投資人雙重征稅，即對派息征收個人所得稅，不在公司層面征繳企業(yè)所得稅。
由于房地產(chǎn)投資信托基金的90%以上的稅前收益一般以現(xiàn)金形式分配給投資者，房地產(chǎn)投資信托基金的分配功能遠遠大于再生產(chǎn)或再投資功能，這一點與普通股的公司利潤分配是不同的。而根據(jù)我國現(xiàn)行的企業(yè)所得稅和個人所得稅的相關(guān)規(guī)則，房地產(chǎn)投資信托基金承擔(dān)著較高的稅收負擔(dān)，因此在房地產(chǎn)投資信托基金立法的過程中，既要盡快制定相關(guān)文件規(guī)范房地產(chǎn)投資信托基金的稅制問題，又應(yīng)當(dāng)在制定時充分考慮到房地產(chǎn)投資信托基金總體稅負水平，應(yīng)當(dāng)尋求對
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同類法律關(guān)系進行良好規(guī)則的確立以及對可預(yù)見的法律關(guān)系模型的提前預(yù)測，應(yīng)當(dāng)嚴格遵循實質(zhì)課稅原則。
根據(jù)我國營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，受托人以信托財產(chǎn)進行投資或財產(chǎn)處分的行為屬于營業(yè)稅的征稅范圍，房地產(chǎn)投資信托基金在進行住房保障體系建設(shè)中，無疑將承擔(dān)較高的營業(yè)稅，影響了投資人的投資熱情，因此，稅法可以規(guī)定在流轉(zhuǎn)稅方面委托人向信托公司轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的環(huán)節(jié)免征相應(yīng)的營業(yè)稅，避免雙重征稅；對信托基金首次購買普通住宅并提供出來作為廉租房出租的減免過戶的契稅、印花稅等優(yōu)惠政策，同時對租金收入計征的營業(yè)稅和房產(chǎn)稅等統(tǒng)一按綜合稅率4%收取，這樣既可降低運營成本又確保了廉租房源提供，降低空置率避免資源浪費。
二、內(nèi)部風(fēng)險控制的完善及應(yīng)對
對投資者而言，房地產(chǎn)投資信托基金是較新的投資工具，與傳統(tǒng)的股票、債券投資相比不盡相同，如果不能有效地規(guī)范或控制房地產(chǎn)投資信托基金所帶來的風(fēng)險，我國房地產(chǎn)投資信托基金將很難發(fā)展甚至可能半途而廢，一般而言，風(fēng)險控制水平的高低首先取決于公司治理結(jié)構(gòu)的完善程度，完善的公司治理結(jié)構(gòu)會推動加強風(fēng)險管理工作。
從房地產(chǎn)投資信托基金治理結(jié)構(gòu)層面看，其主要風(fēng)險在于：治理結(jié)構(gòu)形同虛設(shè)，缺乏科學(xué)決策、良性運行機制和執(zhí)行力，可能導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營失效，難以實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略。具體表現(xiàn)為：房地產(chǎn)投資信托基金往往會出現(xiàn)一股獨大的局面，從而可能弱化股東會作用，使中小股東無法獲得同大股東一致的信息，行使相應(yīng)的權(quán)利；董事會無法獨立于管理層和大股東，形成事實上的“內(nèi)部人控制”；董事會及其審計委員會沒有適當(dāng)數(shù)量的獨立董事存在且能夠有效發(fā)揮作用。
為有效應(yīng)對以上風(fēng)險，房地產(chǎn)投資信托基金應(yīng)逐步完善治理結(jié)構(gòu)：
1．加強董事會、監(jiān)事會建設(shè)。建立小股東在董事會監(jiān)事會的話語權(quán)和恰當(dāng)?shù)臏贤C制，強化股東會作用；對于董事會、監(jiān)事會和管理層等共同構(gòu)成的公司治理機制提出詳細的要求認真貫徹實施，公司戰(zhàn)略和風(fēng)險可承受的水平須經(jīng)董事會制定審批后由高級管理層制定具體風(fēng)險管理政策、程序和風(fēng)險限額標(biāo)準(zhǔn)及內(nèi)部控制制度等。
2．利用各級委員會提高公司治理水平。例如：在業(yè)務(wù)審批方面，通過審批委員會來完善業(yè)務(wù)決策，提高風(fēng)控水平，在執(zhí)行層面得到加強。采取外聘人員和公司人員相結(jié)合的方式將外聘人員加入各級委員會，以便有效地吸引高層次人員，借用外腦為公司服務(wù)；同時通過內(nèi)部培養(yǎng)將優(yōu)秀人才充實到各級委員會，有利于將各級委員的意圖落實到執(zhí)行層面。
3．獨立董事背景應(yīng)進一步優(yōu)化。拓寬獨立董事的篩選渠道，目前，有的獨立董事是公司高管退休以后兼任，有的是來源于大股東的關(guān)聯(lián)企業(yè)，這樣的獨立董事難以起到獨立董事應(yīng)有的作用。為了更好地發(fā)揮獨立董事的作用，應(yīng)充分吸收專家型人才，尤其是具有金融、投資、理財、法律方面背景的人才。
從房地產(chǎn)投資信托基金內(nèi)部機構(gòu)層面看，其主要風(fēng)險在于：內(nèi)部機構(gòu)設(shè)計不科學(xué)，權(quán)責(zé)分配不合理，可能導(dǎo)致機構(gòu)重疊，職能交叉或缺失、推諉扯皮，運行效率低下。具體表現(xiàn)為：內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)沒有根據(jù)經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)，按照適當(dāng)?shù)墓芾矸绞皆O(shè)置崗位、配備人員；存在關(guān)鍵職能缺失或職能交叉的現(xiàn)象，沒有一個集中化的協(xié)調(diào)點來推動企業(yè)風(fēng)險管理。
