改革開放三十年以來，特別是近十年，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)作為一個獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)體系，其經(jīng)濟(jì)活動得到了充分的體現(xiàn)。房地產(chǎn)是國家及公民財富的重要部分之一，關(guān)系到廣大人民的安居樂業(yè)與國家的長治久安。伴隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展與城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)在國民生產(chǎn)總值中占據(jù)了越來越重要的地位。我國很多地區(qū)已經(jīng)將房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為城市發(fā)展的重要支柱之一。
一、引言
由次貸危機(jī)引起的美國金融危機(jī)及歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)所拖累，全球經(jīng)濟(jì)陷入困境，國內(nèi)也受到了很大程度上的波及，中國經(jīng)濟(jì)遭受了前所未有的寒冬。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的背景下，同樣也發(fā)展乏力，遭遇到了諸多原來沒有遇見的困境。其根本原因是由于房地產(chǎn)行業(yè)的無節(jié)制的發(fā)展帶來了諸多問題，原來經(jīng)濟(jì)繁榮時期這些問題并不能得到很好的顯現(xiàn)，一但經(jīng)濟(jì)疲軟問題就凸現(xiàn)出來。由于房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展關(guān)系到人民的安居樂業(yè)、國家及地區(qū)的財政收入水平及經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，因此，對不同地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)水平進(jìn)行合理、科學(xué)的綜合評價及統(tǒng)計分析就顯得尤為重要，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)公司進(jìn)行異地地產(chǎn)開發(fā)起到重要的參考價值，同時能對不同地區(qū)的政府決策起到借鑒作用，指導(dǎo)其完成城市建設(shè)的總體規(guī)劃，減少政府的投資及決策失誤，引導(dǎo)其正確發(fā)展。
筆者綜合考慮各方面的因素合理建立了評價各地房地產(chǎn)開發(fā)水平的各項具體指標(biāo)數(shù)據(jù)，并結(jié)合了利用2008年的房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對國內(nèi)三十一個不同地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)水平進(jìn)行綜合評價。
二、構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)水平的不同指標(biāo)
(一)房地產(chǎn)開發(fā)的總體評價體系
評價體系從房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)涵出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的潛在價值、房地產(chǎn)項目的盈利水平及不同地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模這三方面。通過對不同指標(biāo)的選擇來構(gòu)建房地產(chǎn)開放水平指數(shù)。總共選擇十五項典型指標(biāo)，其中由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量、從業(yè)人數(shù)、開發(fā)企業(yè)的總資產(chǎn)、開發(fā)企業(yè)的投資總額、企業(yè)的年營業(yè)收入及銷售總面積六個方面構(gòu)成規(guī)模性指標(biāo);由各地區(qū)未竣工的房屋總面積、開發(fā)企業(yè)的土地儲備面積、住宅的出售價值、年均銷售增長率及年經(jīng)營收入增長率五個方面構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)的潛在性指標(biāo)。由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的凈利潤、總利潤、總資產(chǎn)回報率及凈利潤率四個方面組成房地產(chǎn)開發(fā)的盈利性指標(biāo)。
(二)評價指標(biāo)的選擇原則
1、評價體系的科學(xué)性
選擇評價體系的構(gòu)建應(yīng)該建立在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，通過對不同指標(biāo)的選取，盡可能的保證其完整性，全面性。各種指標(biāo)所代表的意義應(yīng)該明確，合理科學(xué)的使用測定方法來獲取數(shù)據(jù)，在數(shù)據(jù)統(tǒng)計時應(yīng)做到真實(shí)可靠、規(guī)范客觀。能全面的反映我國不同地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)水平。
2、評價體系的系統(tǒng)性
評價體系的選擇必須依據(jù)系統(tǒng)論的理論。既為每一個反映的方面都由一組系統(tǒng)的指標(biāo)組成。每個不同指標(biāo)之間不但能互相獨(dú)立反映一定的情況又能互相聯(lián)系反映整體水平，綜合作用共同組成一個系統(tǒng)的整體。并且評價體系必須具備較強(qiáng)的層次感，從微觀產(chǎn)業(yè)到宏觀發(fā)展、層層遞進(jìn)，組成一個有序的評價系統(tǒng)。
3、評價體系的可比性
建立房地產(chǎn)開發(fā)水平評價體系的重要目的就是能夠使不同地方房地產(chǎn)開發(fā)水平具有可比性，通過對不同地區(qū)的橫向?qū)Ρ确治?，分析各地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)所存在的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，并結(jié)合實(shí)際情況制定出產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。因此，也要求具有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)計含義、標(biāo)準(zhǔn)、使用范圍等以便于比較。
三、結(jié)論及啟示
通過對我國31個省、自治區(qū)及直轄市房地產(chǎn)開發(fā)水平的綜合評價，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)水平大致可分為五個層次。第一層次:廣東、浙江、上海、江蘇、北京，房地產(chǎn)開發(fā)水平
最高;第二層次:山東、重慶、遼寧、四川、福建，房地產(chǎn)開發(fā)水平較高;第三層次:湖北、安徽、湖南、天津、江西、河北、河南、廣西，房地產(chǎn)開發(fā)水平中等;第四層次:陜西、新疆、云南、黑龍江、寧夏、內(nèi)蒙古，房地產(chǎn)開發(fā)水平較低;第五層次:貴州、山西、吉林、甘肅、海南、青海、西藏，房地產(chǎn)開發(fā)水平最低。
由于房地產(chǎn)開發(fā)投資區(qū)域性較強(qiáng)，當(dāng)一線地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)競爭加劇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能進(jìn)行梯度轉(zhuǎn)移，包括四川、重慶、湖南、湖北、江西、安徽、河南等地區(qū)。這些充分說明了房地產(chǎn)開發(fā)水平發(fā)展的區(qū)域不平衡性和層次性，因此要求各級決策部門從區(qū)域整體上把握自己的優(yōu)劣勢，從另一個角度來思考房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，從而減少盲目性，并引導(dǎo)其健康發(fā)展。
