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探討物業(yè)管理企業(yè)成本核算及管理工作

在進(jìn)入到新世紀(jì)以后,我國的物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入到了一個快速發(fā)展和完善的階段,物業(yè)管理進(jìn)入到一個競爭激烈、完善管理、提升服務(wù)的時期。物業(yè)管理行業(yè)也會從勞動力密集行業(yè)向知識以及管理密集型行業(yè)轉(zhuǎn)變,所以物業(yè)管理企業(yè)的成本核算和管理工作的加強(qiáng)是非常重要的。這樣才能滿足現(xiàn)代居民的需要,促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
  一、我國我物業(yè)管理企業(yè)成本核算的特征
  (一)人工成本的比例重
  物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè),其中人工成本在物業(yè)管理成本中占據(jù)著最大的比重,其比重已經(jīng)超過了物業(yè)成本的一半以上,雖然現(xiàn)在物業(yè)管理的人數(shù)有所下降,但是其發(fā)生的人工成本并沒有顯出明顯下降的趨勢,其主要是因?yàn)樯鐣kU等工資附加的比例在不斷的增長,還有結(jié)構(gòu)有所調(diào)整,其中專業(yè)型、技術(shù)型、管理型以及技術(shù)型的人才的比例在不斷地提升。
  (二)物業(yè)管理工作中發(fā)生的間接成本的比重越來越大
  與制造企業(yè)相比,物業(yè)管理企業(yè)缺乏直接材料,而在物業(yè)管理中的直接材料的發(fā)生通常是在物業(yè)管理的環(huán)節(jié)中,其目的的是為了提高操作的效率以及實(shí)現(xiàn)操作而產(chǎn)生的輔助性的材料。物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的是技術(shù)集約化管理,而居民小區(qū)的日常管理是由管理處來完成的,事務(wù)由公司內(nèi)部完成,這樣就導(dǎo)致了一個專業(yè)的人員要同時兼顧多個管理處的技術(shù)指導(dǎo)、技術(shù)培訓(xùn)和專業(yè)服務(wù)等,使得人工費(fèi)用的分配變得十分復(fù)雜,不能同時的歸集到一個服務(wù)合同里。
  (三)間接成本的種類繁多
  與其他的服務(wù)行業(yè)相比,物業(yè)管理行業(yè)集中了清潔、保安、綠化、維修以及房屋裝修等多項服務(wù)功能,還可以為業(yè)主和客戶提供特殊的服務(wù)。所以物理管理形成的間接成本的種類十分復(fù)雜,而且間接成本的性質(zhì)、發(fā)生成本的原因都存在很大的差異。比如清潔服務(wù)是勞動力密集型項目,其成本屬于人工成本,而工程服務(wù)通常都是使用機(jī)器設(shè)備和技術(shù),這樣就形成了不同原因的成本。
  (四)發(fā)生期間費(fèi)用的比例上升
  物業(yè)管理的工作量都是由小區(qū)的管理處完成的,物業(yè)管理企業(yè)只要設(shè)置精干和高效率的職能部門。通常情況下發(fā)生的管理費(fèi)用和物業(yè)管理企業(yè)接管的物業(yè)面積呈一定的比例關(guān)系。但在實(shí)際上為了避免管理人員的流失,管理人員的工資的增長幅度很大,另外現(xiàn)在的競爭日趨激烈,物業(yè)管理企業(yè)在爭奪客戶發(fā)生的營業(yè)費(fèi)用也在不斷地增長。
  二、物業(yè)管理企業(yè)在成本管理工作中出現(xiàn)的問題
  (一)傳統(tǒng)成本的計算方式造成物業(yè)管理成本出現(xiàn)了大量的隱含成本
  傳統(tǒng)的成本并不能對發(fā)生的各項費(fèi)用完全的出來,其在費(fèi)用的確認(rèn)、分類、分析以及控制物業(yè)成本方面都有很大的漏洞。
  (二)傳統(tǒng)的物業(yè)成本核算并不能提供財務(wù)信息以外的信息
  傳統(tǒng)的信息系統(tǒng)只是單純地注重財務(wù)成本信息的提供,而輕視非財務(wù)信息的提供。其在成本管理上只提供了產(chǎn)品數(shù)量的變化,卻沒有提供數(shù)量變化的原因。在這樣的情況下,提供的信息并不能夠使物業(yè)管理企業(yè)改變其作業(yè)方式和經(jīng)營過程。
  三、應(yīng)用作業(yè)成本法使物業(yè)管理的成本核算得到優(yōu)化
  (一)劃分不同的作業(yè)中心
  保潔作業(yè)中心,其主要包括日常的清潔工作以及垃圾的清掃和處理;綠化作業(yè)中心,其主要的工作是增加物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠色植物,提高區(qū)域內(nèi)的綠化面積,及時地對植物進(jìn)行美化和養(yǎng)護(hù)‘維護(hù)作業(yè)中心。其主要的工作是使用先進(jìn)的技術(shù)和管理方法對房屋和管理區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng);綜合管理作業(yè)中心,其主要是為了物業(yè)管理工作能夠正常運(yùn)行而設(shè)立的一些職能部門以及輔助部門;保安中心,其主要的工作是維護(hù)管理范圍內(nèi)的正常生活和工作秩序,保護(hù)客戶的生命財產(chǎn)安全。
  (二)分析劃分企業(yè)資源
  人工費(fèi)用,其主要包括了物業(yè)管理人員的薪酬工資、保險以及相關(guān)的福利費(fèi);固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用。主要包含物業(yè)管理企業(yè)自身擁有的固定資產(chǎn)按年限折舊所需要提取的折舊費(fèi);材料費(fèi)用,其主要包含了在進(jìn)行物理管理工作時候需要消耗的直接材料、燃料、輔助材料、零件以及包裝物等;辦公費(fèi)用,其主要包括培訓(xùn)費(fèi)、書報費(fèi)、差旅費(fèi)、租賃費(fèi)、文化宣傳費(fèi)用等;動力費(fèi),動力費(fèi)指的是物業(yè)的公共設(shè)施平常運(yùn)行、維護(hù)以及自身消耗使用的水電費(fèi)等。
  四、結(jié)束語
  我國社會經(jīng)濟(jì)在不斷的發(fā)展,為了滿足現(xiàn)代居民以及客戶的需要,我國的物業(yè)管理企業(yè)的成本核算以及管理工作也要不斷地發(fā)展和完善,這樣才能在競爭激勵的市場中爭奪客戶資源,為人們提供更加周到的服務(wù),為我國國民經(jīng)濟(jì)的增長做出貢獻(xiàn)。

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