一、我國住房制度改革歷程
(一)住房商品化探索階段
1979年-1987年為住房商品化探索階段，我國政府進(jìn)行了公房出售和補(bǔ)貼出售住房試點(diǎn)。改革開放前我國住房市場存在著嚴(yán)重的供需不足，為解決住房供給這一重要民生問題以鄧小平為首的黨中央拉開了住房制度改革的序幕。1980年6月，國務(wù)院下發(fā)的《全國基本建設(shè)工作會議匯報(bào)提綱》，明確提出了住房商品化政策，此后，在對住房的福利性質(zhì)與商品性質(zhì)的激烈探討下我國住房商品化進(jìn)程開始了偉大的實(shí)踐。
(二)住房提租改革階段
1987-1992 年為住房提租改革階段，我國房改重心于1987年移向住房租金層面并運(yùn)用的審慎提租手段。1988年，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》，此文件明確提出用提高住房租金的方法來改變我國改善住房失衡的局面，并按房屋成本租金計(jì)租和住房消費(fèi)工資化的方式,對住房進(jìn)行商品化改革。同時(shí)在1991年的全國第二次房改工作會議，國務(wù)院確立了“租、售、建并舉，以提租為重點(diǎn)”的改革方向，旨在改變住房需求的不合理并以租促進(jìn)售，解決住房分配不公，推動(dòng)住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這一期改革解決了一定的住房分配，住房供需失衡問題，并且沖破了傳統(tǒng)的住房制度，對人們的住房福利觀念產(chǎn)生重要影響,但沒有從根本上解決住房分配不公。
(三)住房制度全面改革階段
1993年-1997年為住房制度全面改革階段。國務(wù)院于1994年下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》旨在實(shí)現(xiàn)住房商品化，形成住房保障性住房體系和商品房體系并行的雙軌住房供應(yīng)機(jī)制，推動(dòng)住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展，建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的現(xiàn)代住房制度，并提出了“三改四建”的房改方針。此后個(gè)人開始被允許對住房進(jìn)行投資建設(shè)。同時(shí)，住房公積金制度開始實(shí)施，居民為政府提供一部分長期穩(wěn)定的住房資金，這促進(jìn)了政策性住房金融體系的建立，同時(shí)住房實(shí)物分配的方式開始向按勞分配為主的貨幣工資分配方式轉(zhuǎn)變。政府通過提供配套資金貸款，一定程度上推動(dòng)了我國住房金融體系和雙軌制住房體系的發(fā)展。
二、我國住房市場現(xiàn)狀
近年來,中國的房價(jià)漲幅漲速飛快,房地產(chǎn)泡沫較為嚴(yán)重。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2010年9月全國35個(gè)大中城市一般地段普通商品住房平均房價(jià)泡沫率為29．5%，其中有7個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在50%以上，11個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在30%―50%。并且泡沫已經(jīng)從一線城市向二、三線城市蔓延的趨勢。為解決住房問題，十二五期間中共中央提出在五年內(nèi)建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套，大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程，保障和改善民生。直至2011年9月我國廉租房，保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套計(jì)劃，已開工986萬套，開工率98％，預(yù)計(jì)11月份即將完成全面開工計(jì)劃。
目前國際上判斷房價(jià)泡沫水平的最重要指標(biāo)是“房價(jià)-收入比”。按照國際通用標(biāo)準(zhǔn),發(fā)達(dá)國家的房價(jià)-收入比一般在1. 8-5. 5之間,發(fā)展中國家則為3-6之間。如上圖，我國近年來房價(jià)增幅于2002年跨越收入增幅，隨后到05年走低，并于07年末再次急速膨脹高于收入增幅。雖然近些年城鎮(zhèn)居民收入明顯提高，但10大典型城市2001年至2010年間房價(jià)收入比，除開08年外，基本上也保持逐年上升趨勢。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2008年，廈門的房價(jià)收入比達(dá)到14.08，北京達(dá)到13.54，深圳達(dá)到13.15，廣州達(dá)到12.09，上海達(dá)到11.25，杭州達(dá)到10.33。
三、我國住房制度改革的主要問題
(一)現(xiàn)階段改革中商品房市場價(jià)格上漲過高過快，價(jià)格未能得到有效控制
對住房市場價(jià)格的調(diào)控應(yīng)從住房需求以及住房供給兩方面來分析：首先，從住房需求方面看，第一，流動(dòng)性過剩導(dǎo)致大量資金流入房地產(chǎn)市場。次貸危機(jī)以來，政府4萬億刺激經(jīng)濟(jì)政策的直接受益者就是房地產(chǎn)行業(yè)。住房已經(jīng)成為一種具有投資屬性的投機(jī)金融產(chǎn)品。人們投機(jī)性需求在流動(dòng)性泛濫的背景下急劇膨脹，國際熱錢的涌入更是對此推波助瀾。第二，我國居民住房消費(fèi)觀念的存在誤區(qū)。目前我國購房主體普遍存在消費(fèi)觀是：家庭的穩(wěn)定，居住的安逸是建立在購買住房的條件下的。而“居住有其所”，不一定要是“居者買其所”，也可以是“居者租其所”。人們的不成熟的購房觀念帶來了巨大的商品房需求，而商品房需求盲目膨脹便成為了房價(jià)過快上漲的重要因素。其次，從住房供給方面看，第一，城市住宅用地稀缺，政府對土地壟斷性。我國對土地的供應(yīng)為行政審批制，政府嚴(yán)格限制城市用地的開發(fā)。而現(xiàn)階段城市化進(jìn)程，存量住宅供給與住宅需要之間存在著較大的差距，每年住宅建設(shè)用地供給不足。并且政府一家寡頭壟斷性出讓供應(yīng)土地，土地儲備中心代表政府對土地進(jìn)行的統(tǒng)一儲備、征用、收購、出讓。在房地產(chǎn)開發(fā)商和其他用地商充分的投標(biāo)競爭下，土地價(jià)格持續(xù)上漲。第二，開發(fā)商囤積土地與開發(fā)市場的限制準(zhǔn)入的行為推高了房價(jià)。嚴(yán)格的準(zhǔn)入限制，這使得城市居民只能購買開發(fā)商建造的房屋，而不能自己建造房屋，從而讓開發(fā)商有特權(quán)囤積土地推高房價(jià)。開發(fā)商壟斷囤積土地和囤積住房，人為減少市場的有效供給，制造供不應(yīng)求的緊張氣氛，推高房價(jià)。
(二)住房制度改革過程中難以杜絕尋租現(xiàn)象，導(dǎo)致住房資源分配不平等不公正，引致不可估量交易成本
房地產(chǎn)業(yè)是我國官員尋租最佳場所，也是最能體現(xiàn)人性貪婪與墮落場所之一。房地產(chǎn)商在謀取巨額利也為為一些政府官員帶來了巨額的灰色收入。開發(fā)商的項(xiàng)目審批經(jīng)費(fèi)是政策上不清晰的‘灰色地帶’，也是房價(jià)成本的重要來源。地方政府買地財(cái)政，別且滋生了官商勾結(jié)從土地樓市里淘金的腐敗現(xiàn)實(shí)。據(jù)悉，地產(chǎn)開發(fā)過程中的公開招標(biāo)、拍賣、掛牌銷售，目占房價(jià)成本比例高達(dá)五分之一，而稅費(fèi)確是銷售額的百分之幾。
(三)無法建立有效地住房保障體系，中低收入人群，住房夾心層安居問題難以解決
“十二五”時(shí)期，我國計(jì)劃新建保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套，并于2011年要開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套， 但從我國住房需求的角度來說，中國城鎮(zhèn)低收入家庭基數(shù)較大，約7500萬家庭有待得到住房保障，據(jù)預(yù)計(jì)，中國保障房的供給缺口在5800套左右。并且保障性住房融資渠道較單一，直接導(dǎo)致保障房建設(shè)中存在巨大資金缺口，保障性住房建設(shè)不應(yīng)過多多依賴政府投資，應(yīng)合理的利用民間企業(yè)和民眾的力量，如利用房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)籌集民間資本，既又助于彌補(bǔ)資金缺口，又能對住房投機(jī)性需求有所抑制。同時(shí)，保障房的建立涉及不同群體的利益沖突，保障房的建造質(zhì)量受多種政策因素及非政策因素影響，因此保障房制度的實(shí)際效果可能大打折扣。而目前我國部分地方保障房分配過程中涉及戶籍歧視，夾心層流動(dòng)人群既沒有足夠得資金購買商品房，又得不到應(yīng)有得住房保障，導(dǎo)致社會出現(xiàn)集體不滿情緒。同時(shí)，被保障的群體如果在保障期內(nèi)已經(jīng)不符合低保條件，應(yīng)予以合理的退出。以戶籍篩選為核心的保障房分配制度以及不完善的保障房進(jìn)入退出機(jī)制，嚴(yán)重有礙保障房分配中公平正義得實(shí)現(xiàn)，也不利于我國社會與經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
四、針對住房市場問題的解決方案
(一)制定有效的貨幣政策，抑制住房投機(jī)需求，并改變購房者消費(fèi)觀念
央行可以通過運(yùn)用貨幣工具收緊流通中的貨幣供應(yīng)量，增加房地產(chǎn)開發(fā)商及投機(jī)者的資金機(jī)會成本。政府可以制定合理政策激勵(lì)銀行業(yè)務(wù)進(jìn)行創(chuàng)新，提高銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理能力，減少其可放貸款和信用創(chuàng)造能力，從而減少房貸規(guī)模，并在政策上指引民間企業(yè)優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，運(yùn)用綜合手段擴(kuò)大內(nèi)需，建立起內(nèi)生性的消費(fèi)需求拉動(dòng)型增長模式，調(diào)節(jié)社會中過剩的流動(dòng)性為房地產(chǎn)市場降溫。完善人民幣匯率機(jī)制，鼓勵(lì)出口企業(yè)“走出去”，轉(zhuǎn)變出口增長模式，使流動(dòng)性過剩成為經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)力。
(二)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，改變單一的出讓方式土地，改變政府官員的績效考核制度
政府應(yīng)改調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建立合理的土地收購、土地儲備、土地供應(yīng)制度，再綜合運(yùn)用各種手段對土地資源的需求和供給進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制。改變單一的土地出讓方式，改變土地出讓中“價(jià)高者得”的模式。如效仿上海、武漢等地的作法，競標(biāo)以房價(jià)最低，地價(jià)不變?yōu)榛A(chǔ)，避免競標(biāo)推動(dòng)地價(jià)上漲。并且政府要弱化投標(biāo)價(jià)格比重，綜合投標(biāo)者建筑周期，建筑質(zhì)量，建筑效率，及外部性建筑收益來定中標(biāo)商。
針對住房制度改革過程中的尋租現(xiàn)象，中央必須加強(qiáng)對土地、房地產(chǎn)審批、開發(fā)環(huán)節(jié)的監(jiān)管，對官商勾結(jié)的腐敗現(xiàn)象施以嚴(yán)厲打擊，將政府審批工作過程公開化透明化，并制定一些特殊的績效考核制度。
