房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償款是指房地產(chǎn)企業(yè)作為拆遷人對(duì)被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定給予的補(bǔ)償。
一、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)闹饕问?
房屋拆遷補(bǔ)償有產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合三種形式，他們各有特點(diǎn)，在會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理上也有所區(qū)別。
二、會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理
(一)會(huì)計(jì)處理
1、產(chǎn)權(quán)置換的會(huì)計(jì)處理
房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換的實(shí)質(zhì)是，被拆遷人用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購入房屋，其實(shí)是支付補(bǔ)償款和出售房屋的兩筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，困此要確認(rèn) “拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”，即以按公允價(jià)值或同期同類房屋的市場(chǎng)完全重置價(jià)格計(jì)算的金額以計(jì)入開發(fā)成本中的土地成本。另外，對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同在市場(chǎng)條件下對(duì)外銷售，應(yīng)按其公允價(jià)值或參照同期同類房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定銷售收入，同時(shí)按照同期同類房屋的成本確認(rèn)視同銷售成本，也就意味著就是公平公正的交易行為。 這適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)――非貨幣資產(chǎn)交換》的規(guī)定，回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換，預(yù)計(jì)未來能帶來更多現(xiàn)金流，一般情況下是具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量。
在開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)，根據(jù)安置時(shí)的同期同類價(jià)格，視同銷售的會(huì)計(jì)處理，即借記“開發(fā)成本―拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目，貸記“應(yīng)付賬款―拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目；借記“應(yīng)付賬款―拆遷補(bǔ)償費(fèi)”，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目。房地產(chǎn)企業(yè)開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會(huì)計(jì)處理，即借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本――土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。
2、作價(jià)補(bǔ)償業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理方法
如果被拆遷戶選擇貨幣補(bǔ)償方式，即領(lǐng)取補(bǔ)償金自己處理居住問題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，該補(bǔ)償支出作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”計(jì)入開發(fā)成本中的土地成本，即借記“開發(fā)成本（或生產(chǎn)成本）―土地開發(fā)(土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi))”科目，貸記“庫存現(xiàn)金、銀行存款”科目。
3、產(chǎn)權(quán)置換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合的會(huì)計(jì)處理
房地產(chǎn)企業(yè)以其中一定面積的房屋補(bǔ)償拆除房屋的所有人，其余面積按照作價(jià)補(bǔ)償折合貨幣支付給被拆除房屋的所有人。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，從被拆遷戶手中取得拆遷房，購置成本是對(duì)產(chǎn)權(quán)置換部分按合同約定的置換面積乘以回遷房市場(chǎng)價(jià)格和以貨幣補(bǔ)償?shù)哪遣糠肿鳛椤安疬w補(bǔ)償費(fèi)”直接計(jì)入開發(fā)成本中的土地成本，由于此時(shí)不符合收入確認(rèn)條件，只能作為往來記作“應(yīng)付帳款”?；剡w房交付使用后，才符合商品銷售收入確認(rèn)條件，才可確認(rèn)為“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”，并轉(zhuǎn)回之前支付貨幣補(bǔ)償款時(shí)確認(rèn)的“應(yīng)付帳款”。
(二)稅務(wù)處理
1、產(chǎn)權(quán)置換的稅務(wù)處理
房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過程中采取的產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償方式將涉及到營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等問題：
(1)營(yíng)業(yè)稅的處理
根據(jù)我國(guó)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2007〕768號(hào)）和國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)〔1995〕549號(hào)）和《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定規(guī)定，對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會(huì)用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營(yíng)業(yè)稅的，不再征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)超出拆遷建筑面積的部分，則應(yīng)按《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定的順序確定計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，一是可以按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；二是可以按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；三是按下列公式核定：營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1－營(yíng)業(yè)稅稅率）。
(2)土地增值稅的處理
根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）和《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定，也可以按由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
(3)企業(yè)所得稅的處理
根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》和《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）的相關(guān)規(guī)定于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋喊幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定。由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定。按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 關(guān)于計(jì)稅成本的確定，根據(jù)《企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局令第6號(hào)）第四條規(guī)定，該房地產(chǎn)公司“拆一還一”行為要按公允價(jià)值對(duì)所還原的商品房視同銷售確認(rèn)收入，同時(shí)以相同金額確認(rèn)作為房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
2、作價(jià)補(bǔ)償?shù)亩悇?wù)處理
作價(jià)補(bǔ)償可以理解為有兩種情況，一種情況是按照政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)直接支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，可計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額，并計(jì)入企業(yè)所得稅計(jì)稅成本扣除。另一種情況是在簽署拆遷協(xié)議時(shí)，雙方確認(rèn)了拆遷補(bǔ)償?shù)慕痤~，但以補(bǔ)償商品房的形式履行協(xié)議，這種情況根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局令第六號(hào)》第四條規(guī)定應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)重組。
3、產(chǎn)權(quán)置換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合的稅務(wù)處理
房地產(chǎn)企業(yè)以其中一定面積的房屋補(bǔ)償被拆遷人，其余面積按照作價(jià)補(bǔ)償折合貨幣支付給被拆遷人，以一定面積的房屋作為補(bǔ)償方式涉及到營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅與土地增值稅等問題，其稅務(wù)處理與產(chǎn)權(quán)置換的稅務(wù)處理相同。其余部分按照貨幣補(bǔ)償方式支付給被拆遷人，這部分支出可以作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”直接計(jì)入開發(fā)成本中土地成本，可計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額 ，并計(jì)入企業(yè)所得稅計(jì)稅成本扣除。
三、會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理的差異比較
基于上述對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償形式的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理的分析可見，會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理的差異如下：
（一）成本的確認(rèn)和計(jì)量方面
會(huì)計(jì)處理：房地產(chǎn)企業(yè)從被拆遷戶手中取得拆遷房應(yīng)視同“購買”業(yè)務(wù)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，購置成本是對(duì)產(chǎn)權(quán)置換部分按合同約定的置換面積乘以回遷房市場(chǎng)價(jià)格和以貨幣補(bǔ)償方式的支出部分作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”直接計(jì)入開發(fā)成本中的土地成本，最終作為銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)。
稅務(wù)處理：關(guān)于計(jì)稅成本的確定，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课菀垂蕛r(jià)值確認(rèn)作為房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。按稅法規(guī)定計(jì)征的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅當(dāng)拆遷房交付時(shí)轉(zhuǎn)入營(yíng)業(yè)稅金及附加。
兩者差異：產(chǎn)權(quán)置換業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理以回遷房的市場(chǎng)價(jià)計(jì)入開發(fā)成本；稅務(wù)處理以同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確認(rèn)作為房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
?。ǘ┦杖氲拇_認(rèn)和計(jì)量方面
會(huì)計(jì)處理：房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)被拆遷戶補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同“銷售”業(yè)務(wù)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，將回遷房以市場(chǎng)價(jià)格出售給被拆遷戶，在符合商品銷售收入確認(rèn)條件時(shí)確認(rèn)為“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”稅務(wù)處理：營(yíng)業(yè)稅對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，按會(huì)計(jì)上的開發(fā)成本的口徑作為成本價(jià)核定計(jì)征，對(duì)超出拆遷建筑面積的部分，按市場(chǎng)售價(jià)計(jì)征；土地增值稅對(duì)房屋轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定，也可以按由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定；企業(yè)所得稅于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。
兩者差異：會(huì)計(jì)處理按市場(chǎng)售價(jià)確認(rèn)收入；營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅以成本價(jià)確認(rèn)收入，所得稅按視同銷售以市場(chǎng)售價(jià)確認(rèn)收入。
四、結(jié)論
綜上所述，本文首先從房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償形式、會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理進(jìn)行了分析，并對(duì)會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理的差異進(jìn)行了比較，認(rèn)為作價(jià)補(bǔ)償業(yè)務(wù)兩者處理都比較明確，而由于產(chǎn)權(quán)置換業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理比較特殊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用回遷房換入被拆遷人的拆遷房，應(yīng)視同“購買”和“銷售”兩筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。稅務(wù)處理方面對(duì)補(bǔ)償面積與拆遷面積相等的部分可以按會(huì)計(jì)上的開發(fā)成本的口徑作為成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)；對(duì)超出補(bǔ)償面積的部分按市場(chǎng)售價(jià)作為營(yíng)業(yè)稅計(jì)征依據(jù)；對(duì)企業(yè)所得稅按市場(chǎng)銷售價(jià)格計(jì)算。在實(shí)際工作中，相信隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和法制的健全，隨著監(jiān)督體制的不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)暮怂銜?huì)越來越來完善。
