企業(yè)內控導向主要是企業(yè)內部的一種自律行為，是我國現代企業(yè)管理中的重中之重?？梢哉f，企業(yè)只要進行經濟活動或者管理活動，那就必須要對企業(yè)內部控制進行加強。由于房地產是屬于較高風險的一個行業(yè)，其所涉及的范圍較廣，經營管理周期較長，且投入的資金也較大，那么房地產的成本控制就顯得尤為重要。因此，在房地產市場競爭這么激烈的形勢下，有必要基于內控導向加強房地產的成本控制，同樣，這對增強房地產企業(yè)開發(fā)商的競爭力以及開發(fā)商經濟效益的提高具有十分重大的意義。
一、房地產成本控制中存在的問題
(一)房地產收入確認具有復雜性
目前，房地產行業(yè)的商品銷售主要存在兩種方式，即：自身開發(fā)加銷售以及與買方簽訂合同后再開發(fā)建設。與買方簽訂合同后再開發(fā)建設不同，企業(yè)自身開發(fā)再銷售具有自身的特點，由于其開發(fā)周期比較長，且耗資巨大，那么房地產開發(fā)商在銷售商品時，往往就會采用預售以及分期收款銷售等的一系列銷售方式，那么房地產的收入確認就存在一定的復雜性，不利于房地產成本的控制。盡管國家出臺了許多有關房地產會計制度，也在一定程度上對房地產成本控制起到積極作用。但由于各種原因，其制訂的制度在實際工作中的可操作性并不強。例如：《企業(yè)會計制度》中所規(guī)定的，將企業(yè)風險及報酬的實質轉化為企業(yè)收入確認的標準，這個方法理論上是可行的，具有一定的合理性，但這必須要企業(yè)會計人員具有比較高的會計職業(yè)判斷能力才行，不然該制度就不能起到相應的作用，發(fā)揮不了相關的功能。因此，在會計實務的工作中，如何運用好收入確認這一標準，目前仍然處于混亂局面，相關部門人員應該予以關注和重視。
(二)房地產成本與售價存在不配比性
由于房地產行業(yè)的特殊性，其商品的開發(fā)周期比較長，開發(fā)商并不能在短時間內想收回成本就收回，這就導致企業(yè)成本投入與產出不存在一定的配比性。首先，由于房地產在短期內投入的資金較大，且項目完成的工期較長，那么預售款項也就無法被確認為收入，當然這也為配比原則的相關應用造成了極大的困難。其次，由于房地產所開發(fā)處理商品，不同的樓層、不同的朝向以及不同的房型都會影響到商品的銷售。即使是同一樓層，也有許多因素不同會造成銷售的不同。而且由于企業(yè)的成本攤算的時候，在沒有清
楚考慮到房屋朝向以及樓層的因素下，所得出的經營成果也不具有真實性。
(三)收益評價指標反映不到位
在以往房地產企業(yè)會計年報工作中，其業(yè)績的波動性也很大。有的房地產項目在建設期內，其業(yè)績不佳，但在驗收出售后，其大量的預收款被確認為收入。一般來說，這樣的情況出現在一個會計期內還行，但如果這樣的情況要跨過幾個會計期，那么久不再適用于對企業(yè)業(yè)績的一般評價指標，就不能客觀、正確及全面的反映出這個企業(yè)的實際經營情況。有的情況下是這樣的，一個房地產企業(yè)其經營狀況很好，但其凈利潤卻很小，甚至為負數。而有的企業(yè)盡管目前的現金流動狀況不佳，但其有大量的在建工程或者有很好的預售情況。那么這個企業(yè)也可以判定為有較強的盈利實力。由此可見，單純以指標好壞來評價企業(yè)的發(fā)展?jié)撃芎蜆I(yè)績是不可取的，我們應該具體分析這些指標，更重要的是要看到這個企業(yè)的資質信譽以及實力等，這樣才能更好的評估一個企業(yè)的實力。
二、基于內控導向的房地產成本控制對策
(一)加強預算控制
內控向導能很好的控制企業(yè)內部的經營、管理活動，是企業(yè)經濟活動和管理活動中不可缺少的。而預算控制作為內控導向的重要方面之一，其包含企業(yè)整個經營活動的全部，如資金的籌集，設備的采購，商品的銷售以及生產過程中的管理等一系列活動。因此，做好房地產成本的控制工作，需要對企業(yè)的各項業(yè)務指標進行詳細的預算編制和計劃，并且通過授權的方式交由相關部門負責執(zhí)行，并進行監(jiān)控。為了適應房地產企業(yè)自身的特點，在項目預算以及資金預算的基礎上，可以采用企業(yè)年度制的責任預算管理模式。在具體的實施過程中，可以根據企業(yè)整體的資金狀況，來對企業(yè)預算進行年度規(guī)劃。房地產企業(yè)要確定出各個層次的責任中心，并將企業(yè)年度預算規(guī)劃好后，層層放置到各個層次的責任中心。然后各個層次的責任中心必須按照企業(yè)的整體資金預算、按照自身部門的實際情況來具體執(zhí)行下去，從而最大限度的確保企業(yè)預算目標的實現。這期間，每個責任中心都要及時或按時將本部門的實際經營情況向上一級責任中心反映，這樣一層一層，一級一級，從而實現企業(yè)預算執(zhí)行的最終控制。
(二)完善資金管理
房地產行業(yè)是一個具有高投入、高回報又高風險的行業(yè)，資金對于一個企業(yè)來說是很重要的。因此，為了控制房地產成本，有必要在內控向導下加強企業(yè)的資金管理，從而有效的控制房地產風險，最終實現企業(yè)資金的統(tǒng)一管理和安排。資金控制作為內控向導的一個重要內容，是房地產企業(yè)控制資金收入與支出的一個重要方式，資金控制得當，可以在很大程度上縮短房屋的預售時間，提高企業(yè)資金的回流效率，進而降低了企業(yè)的資金風險。因此，完善企業(yè)資金管理，加強對企業(yè)現金流動的控制管理，有助于房地產企業(yè)整個經營活動及管理活動的順利進行，有助于房地產企業(yè)在整個房地產行業(yè)市場上占據有利的地位。同時，在間接方面也會完善我國的房地產行業(yè)
相關制度。
(三)規(guī)避財務風險
內控導向主要是基于對企業(yè)內部制度的管理，且財務作為房地產企業(yè)成本控制的一個重要環(huán)節(jié)，其管理的好壞直接影響到房地產企業(yè)的整個運作。風險是每個企業(yè)在經營活動中都存在的，房地產企業(yè)要想發(fā)展，不冒風險是不可能的，因此，房地產企業(yè)必須要加強對風險的意識，從而提高企業(yè)自身的風險管理水平。由于房地產行業(yè)具有高投入、高回報和高風險等的特點，那么就必須要建立較為完善而健全內控導向，確保房地產企業(yè)正常、有序而良好的運行。建立和健全嚴格的內控導向程序以及相互制約的措施，并且要實行重大事項報告及決策的制度，從而最大程度的避免決策的失誤而帶給企業(yè)經濟上的損失。要明確相關經辦人員以及會計人員等之間的職權和責任，從而從根本上規(guī)避因內控導向不嚴給房地產企業(yè)造成的巨大財務風險。
綜上所述，加強內控導向下的房地產成本控制，建立、健全內控導向制度，是企業(yè)自身發(fā)展的必然要求，同時也是房地產企業(yè)面臨激烈競爭下的必然作為。加強內控導向下的房地產成本控制，從根本上保證房地產企業(yè)健康、正常及快速的發(fā)展，完善我國房地產相關制度，保護投資者和消費者的合法權益以及確保房地產資本市場的有序運行，都有著極其重要的作用。
