一、住宅金融體系演化的一般規(guī)律
各國的房地產(chǎn)金融模式，與它們自身的政治體系、經(jīng)濟(jì)狀況、文化傳統(tǒng)等息息相關(guān)，但總體上，還是有其規(guī)律性，這種隱藏的規(guī)律性對(duì)我國房地產(chǎn)金融行業(yè)有相當(dāng)?shù)膮⒖家饬x。
(一)住房金融演化的規(guī)律
基本所有國家，其住宅市場都經(jīng)過了一個(gè)從解決基本的住房需求，到增加人均面積，再提高住宅質(zhì)量，推進(jìn)改善性住房的過程。
金融政策方面，也經(jīng)歷了三個(gè)階段。第一階段，政府直接插手住房的開發(fā)和經(jīng)營，這個(gè)階段以解決基本需求為主，多數(shù)是公房；第二階段，政府逐漸淡化開發(fā)經(jīng)營，而是著手影響住宅金融市場，建設(shè)比較完備的住宅金融體系；第三階段，則是以宏觀調(diào)控為主，保證金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。
(二)我國現(xiàn)階段的定位
目前，我國的住宅產(chǎn)業(yè)仍處于第二階段，后續(xù)需要穩(wěn)健的政策支持。由于我國人口遠(yuǎn)超上述國家，因此將會(huì)在第二階段停留更長的時(shí)間，可能長達(dá)數(shù)十年。這個(gè)階段中，金融政策需要能夠持續(xù)保障住宅建設(shè)的穩(wěn)定，以及居民擁有足夠的支付能力。
第二階段，住房金融的主要目的是提升住房的開發(fā)和消費(fèi)能力。在這個(gè)階段，發(fā)達(dá)國家一般會(huì)停留20年或以上，期間政府采取積極的金融政策。以美國為例，在60～70年代初，美國全國范圍內(nèi)展開大規(guī)模的都市更新計(jì)劃和拆遷工作。這個(gè)過程中，由于安置能力小于拆遷能力，引發(fā)了許多問題。之后，政府頒布了系列法令促進(jìn)房地產(chǎn)金融的發(fā)展。
二、我國的住宅金融
(一)住宅金融體系的共同特點(diǎn)
在其它國家已經(jīng)成熟的住宅金融體系中，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)整個(gè)住宅金融業(yè)務(wù)的，一般都是獨(dú)立的非營利性政府機(jī)構(gòu)。這個(gè)機(jī)構(gòu)專門負(fù)責(zé)向住宅經(jīng)營者和相關(guān)銀行提供便利和資金，協(xié)調(diào)各方分工協(xié)作。
在發(fā)達(dá)國家和轉(zhuǎn)軌期國家，他們具有多元化的住宅融資體制，其住房融資機(jī)構(gòu)也更為專業(yè)，政府在主要使用福利性金融體系，對(duì)其提供支持。多數(shù)國家具備專業(yè)的住房儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)，這種機(jī)構(gòu)比一般的機(jī)構(gòu)效率更高。
發(fā)達(dá)國家中，眾多機(jī)構(gòu)參與分工的融資體系，同時(shí)具備了風(fēng)險(xiǎn)防范的作用。采納更多機(jī)構(gòu)，使用多種金融工具，以有效低分散風(fēng)險(xiǎn)。
(二)我國住宅金融體系的現(xiàn)狀
目前，國內(nèi)住宅金融的支持機(jī)構(gòu)仍然顯得單一，沒有專業(yè)化的融資機(jī)構(gòu)，而是從住房公積金和商業(yè)銀行獲取支持。在這個(gè)方面，缺乏相應(yīng)的政策。因此，我國的房地產(chǎn)金融體系，依然處于第二階段的初期，尚在探索階段。
(三)我國住宅金融的發(fā)展
在我國，目前還沒有專業(yè)的住宅金融機(jī)構(gòu)，其職責(zé)和地位幽商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)占據(jù)。作為市場主體，商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)
不能長期承擔(dān)這項(xiàng)責(zé)任。同時(shí)，住房公積金制度傾向于福利性，也沒有充分發(fā)揮作用。因此，逐步設(shè)立專業(yè)機(jī)構(gòu)，并改進(jìn)公積金制度，是必然的選擇。
三、住宅融資的國際現(xiàn)狀
在房地產(chǎn)金融方面，多數(shù)發(fā)達(dá)國家已經(jīng)完成了三個(gè)發(fā)展階段。各國國情都有不同，但其研究他們住宅融資的現(xiàn)狀，可以作為我國進(jìn)行政策調(diào)整的參考。
(一)資金
典型的市場經(jīng)濟(jì)國家，政府在資金的籌集和擔(dān)保上具備積極的作用。此外，在房貸政策上，各國政府也有許多的鼓勵(lì)性措施。在美國，有專業(yè)的保險(xiǎn)和擔(dān)保公司為住宅金融提供服務(wù)，德國和法國都由政府出面，實(shí)施了具備杠桿功能的政策。對(duì)于購房者，歐洲許多國家都有不同程度的鼓勵(lì)和補(bǔ)償措施。
(二)對(duì)中低收入者的保障性支持
明晰中低收入者的界限，以及融資的限制，這是國際普遍的經(jīng)驗(yàn)。根據(jù)發(fā)達(dá)國家的發(fā)展經(jīng)歷看，在解決中低收入者住房時(shí)，福利制度是非常重要的一環(huán)。同時(shí)在實(shí)際的操作中，還對(duì)申請者提出一定的限制條件，防止福利被濫用。
當(dāng)中低收入者以購房為目標(biāo)時(shí)，多數(shù)政府采取的福利政策是進(jìn)行貼息或者提供擔(dān)保和保險(xiǎn)。此外，面對(duì)中低收入者的低息融資和社會(huì)住房制度也是具備實(shí)際支持力的政策。當(dāng)居民無法償還貸款時(shí)，政府將會(huì)提供廉租屋進(jìn)行安置，并將其貸款購買的房產(chǎn)回收出售，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
(三)市場分級(jí)
清楚地明確房地產(chǎn)市場中的三個(gè)階層，是發(fā)展中國家需要做到的。對(duì)于高收入階層，金融機(jī)構(gòu)可以進(jìn)行充分的融資供應(yīng)，對(duì)中間階層，是通過金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資的主體。而低收入者，則需要政府承擔(dān)更多的責(zé)任，提供廉租房或福利房。
(四)商業(yè)銀行的作用
無論對(duì)專業(yè)機(jī)構(gòu)或者個(gè)人，商業(yè)銀行都是融資的重要途徑。在國外，商業(yè)銀行所發(fā)放的房貸金額一直保持持續(xù)增長。盡管具備比較完善的住宅金融體系，但商業(yè)銀行的作用依然不能被替代。隨著時(shí)間推移，其它的融資途徑將會(huì)逐漸擴(kuò)大自身份額，這個(gè)過程發(fā)自房地產(chǎn)市場的增長，而非商業(yè)銀行相關(guān)業(yè)務(wù)的萎縮。
四、結(jié)語
房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展是一個(gè)時(shí)間跨度長達(dá)數(shù)十年的過程，對(duì)于擁有龐大人口的我國而言，這個(gè)過程將會(huì)更加漫長。在這個(gè)過程中，住宅融資體系的建立和完善將會(huì)占據(jù)相當(dāng)?shù)牡匚?。完備的住宅融資體系，不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展起到正面的促進(jìn)作用，也能對(duì)福利性政策的推進(jìn)產(chǎn)生幫助。目前，我國的住宅融資依然是以商業(yè)銀行承擔(dān)主要的責(zé)任，但通過借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展更為完備的機(jī)構(gòu)，將會(huì)改變這一局面。
