
房地產(chǎn)行業(yè)是國家的一個(gè)主要基礎(chǔ)行業(yè),占到了我國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的一個(gè)主要方面,也是國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。我國的房地產(chǎn)在2000年開始逐漸的升高,在過往歷史當(dāng)中也出現(xiàn)過地產(chǎn)泡沫,造成了嚴(yán)重的后果,本次研究當(dāng)中結(jié)合我國的實(shí)際國情和房地產(chǎn)發(fā)展情況,研究房價(jià)降溫的有效方法。
一、我國房價(jià)的現(xiàn)狀
我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況在近年來不斷的提高,特別是加入WTO之后國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度也在不斷的加快,但同時(shí),國家的房價(jià)也在不斷的升高。自1995年以來,房價(jià)增長5~50倍左右,以北京3環(huán)房價(jià)為參考,在2000年初的時(shí)候,3環(huán)周邊的房價(jià)約在1800元每平米左右,而到2011年年底時(shí),3環(huán)周邊的房價(jià)增長到了4.3萬元左右,增長約24倍,而在中小城市當(dāng)中,以河南平頂山市為例,2000年城區(qū)房價(jià)約在800元左右,2011年年底增長到3800元每平米,增長約5倍。中國房價(jià)在近些年當(dāng)中出現(xiàn)過一定程度的降低,由于政策介入,如價(jià)格調(diào)控、廉租房建設(shè)等,具有一定的降低,但卻沒有有根源上進(jìn)行緩解,其中2008年北京4環(huán)房價(jià)約在5萬元每平米,2011年年底時(shí)為4.1萬元每平米,降低程度較低。而在國家調(diào)控下,房價(jià)雖然出現(xiàn)過降低,但回溫也較快,如在2010年國家調(diào)控下,上海浦東區(qū)房價(jià)平均下降45%,部分地區(qū)下降60%,但后期房價(jià)會(huì)升到原有基礎(chǔ)的95%,房價(jià)回溫較快。
二、我國的房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)不同的國家情況差異,其房價(jià)的價(jià)格也具有很大的不同,但國際標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中,以100平米為準(zhǔn),其中1戶家庭夫妻雙方工作3~5年的收入總和為合理價(jià)格,以北京為參照,在2010年時(shí),北京平均職工收入為49633.65元,以年收入5萬元來算,夫妻雙方5年的收入在50萬左右,也就是說,我國北京的房價(jià)合理價(jià)格為50萬每套,每平米5000元,當(dāng)然,由于北京地區(qū)的特殊性,其地價(jià)等情況較高,可能有所差異,但也在2倍范圍以內(nèi),也就是說城區(qū)當(dāng)中的房價(jià)為1萬元左右每平米。
根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)價(jià)格來看,其成本組成當(dāng)中,包括地價(jià)、建材費(fèi)用、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等等方面,按照2011年物價(jià)情況來計(jì)算,北京3環(huán)附近的成本費(fèi)用在4800元每平米左右,那么在這種情況下,北京3環(huán)房價(jià)以1萬元每平米計(jì)算,虛高約為38200元每平米。
三、高房價(jià)的影響因素
房地產(chǎn)的價(jià)格增長過程中,從200
0年到現(xiàn)今,基本增長速度均高于國家GDP的增長速度,那么在這個(gè)過程中,房價(jià)較高的原因主要因素就成為了人為影響。房地產(chǎn)開發(fā)商的炒作、炒房團(tuán)的影響、多房產(chǎn)人士的侵占等都造成了我國房價(jià)的快速上升,在房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)中,2000年時(shí)我國的房地產(chǎn)開發(fā)商就在不斷的增加,無論是經(jīng)營企業(yè)、生產(chǎn)企業(yè)還是私營企業(yè)都不斷的進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中,隨著這種情況在一定程度上帶動(dòng)了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,但同時(shí)也嚴(yán)重影響了我國的房地產(chǎn)的質(zhì)量和價(jià)格,在生活當(dāng)中,低質(zhì)量建筑已經(jīng)屢見不鮮。從地價(jià)競標(biāo)、房地產(chǎn)營銷等方面都造成了炒作,如在多家房地產(chǎn)的開發(fā)過程中,A城市城區(qū)當(dāng)中拍賣100畝地進(jìn)行房屋建設(shè),但開放商競標(biāo)確可能會(huì)出現(xiàn)100家,這種情況,房地產(chǎn)公司需要經(jīng)營就必然會(huì)造成土地競爭,造成地價(jià)的上漲,且這種情況還會(huì)不斷的持續(xù)下去。而在營銷的過程中,開發(fā)商為了將房地產(chǎn)高價(jià)出售,會(huì)采取多種手段進(jìn)行,包括組織炒房團(tuán)進(jìn)行炒作、留置房產(chǎn)買賣,如某房地產(chǎn)公司B,建設(shè)住宅房屋300套,在出售過程中首次出售100套邊緣房屋,并組織請(qǐng)人進(jìn)行虛假買賣,造成營銷氣氛烘托等,出現(xiàn)快速消費(fèi),且在這個(gè)過程中炒房團(tuán)的介入也會(huì)在很大程度上提高房價(jià)的增長,我國溫州炒房團(tuán)的例子就比比皆是。其次,房地產(chǎn)的擁有者中,很多資產(chǎn)豐厚的人士也在不斷的購買房地產(chǎn),我國很多人士擁有多套房產(chǎn),這種情況也造成了房地產(chǎn)不足的情況,形成剛性需求的人士房屋不足,但部分人士房產(chǎn)較多的不均勻情況。因此,針對(duì)上述這些情況,即便國家介入房價(jià)調(diào)控,也會(huì)在很短的時(shí)間內(nèi)造成房價(jià)反彈,出現(xiàn)回溫情況,且不斷升溫。
四、我國房價(jià)降溫的措施
根據(jù)高房價(jià)的問題,本文整理了如下幾點(diǎn)真正降溫的措施:
(1)控制地價(jià),國家在宏觀階段進(jìn)行低價(jià)調(diào)整,控制住宅用地的價(jià)值,使其處于合理價(jià)位當(dāng)中,降低地價(jià)標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)而影響房地產(chǎn)成本價(jià)格。
(2)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)商因素,在建筑過程中,住宅小區(qū)進(jìn)行分類,實(shí)現(xiàn)商用房、民用房的分類,通過不同用途的房屋建筑劃分,實(shí)現(xiàn)房價(jià)的不同。同時(shí)在開發(fā)商當(dāng)中,國家介入干預(yù),嚴(yán)格控制國家的開發(fā)商數(shù)量,對(duì)開發(fā)商企業(yè)進(jìn)行資格評(píng)定,將不合格的企業(yè)進(jìn)行取締,在減小房地產(chǎn)行業(yè)競爭的同時(shí)提高房地產(chǎn)的質(zhì)量。
(3)增加房地產(chǎn)的收稅比例,具體措施可以參考國際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行,如按照我國的人口、面積、房地產(chǎn)方面進(jìn)行計(jì)算,制定人均房屋面積,假定每人30平米為標(biāo)準(zhǔn),在購房過程中,如果人均超過30平米,征收增值稅,稅收征收情況按年進(jìn)行,如1戶3口家庭,其住宅面積為90平米時(shí)不收取增值稅,但如果其住宅面積為130平米時(shí),每年征收增值稅17萬[(130-30)x17%]。同時(shí)在居民遺產(chǎn)繼承過程中增加遺產(chǎn)稅,特別是針對(duì)房地產(chǎn)部分,可加大遺產(chǎn)稅的稅收比例,控制一人多房的情況。
(4)國家增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)面積,為經(jīng)濟(jì)狀況較差的人群提供合理的租借房和經(jīng)濟(jì)房屋建設(shè),降低剛性需求房屋人群的需求量。