房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)體系中的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，是推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要力量，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)居民生活安定及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展有著不可忽視的影響。自2003 年以來，中國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，之后政府針對(duì)房價(jià)過快上漲進(jìn)行了一系列緊縮性政策的調(diào)控，但房價(jià)依然保持上升態(tài)勢(shì)，房價(jià)的增長速度已經(jīng)遠(yuǎn)高于居民收入與消費(fèi)水平的增長速度。 2008 年在美國金融危機(jī)的打擊下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動(dòng)。但隨后2009年我國房價(jià)又出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，住房難已成為困擾人們的一大民生問題。政府采取了大力度的房價(jià)調(diào)控政策，從2011年下旬開始，大中城市住房的降價(jià)空間逐漸增大，房價(jià)呈現(xiàn)出緩慢下降趨勢(shì)。
一、文獻(xiàn)綜述
近年來，隨著我國房價(jià)問題的日益突出，國內(nèi)研究者們紛紛對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素展開了大討論。
王金明、高鐵梅(2004) 利用變參數(shù)模型對(duì)我國房地產(chǎn)市場的需求與供給函數(shù)進(jìn)行了動(dòng)態(tài)分析,認(rèn)為收入是影響需求的主要因素, 房價(jià)是影響供給的主要因素, 因此將房地產(chǎn)價(jià)格控制在合理的范圍是保證房地產(chǎn)發(fā)展的根本前提。周京奎（2006 ）通過對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格、匯率和利率的實(shí)證分析研究，得出匯率與房地產(chǎn)價(jià)格格正相關(guān)，利率與房地產(chǎn)價(jià)格負(fù)相關(guān)的結(jié)論。宋勃和高波（2007 ）認(rèn)為國外資金長期的涌入是我國住房價(jià)格上漲的一個(gè)重要因素 。張蓓（2008）建立Panel Data 模型，實(shí)證研究結(jié)果明確了居民可支配收入增加、人口增加等因素導(dǎo)致的住宅需求擴(kuò)張是房價(jià)上漲的首要因素。周建軍（2009）以我國 2000年至2007 年每個(gè)季度的數(shù)據(jù)為研究基礎(chǔ)，對(duì)影響我國住房價(jià)格的因素進(jìn)行了實(shí)證研究，結(jié)果表明居民可支配收入、土地價(jià)格與房價(jià)正相關(guān)，利率與房價(jià)負(fù)相關(guān)。董志勇等(2010 ) 從需求方、供給方、地方政府及貨幣政策變量考察了房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，實(shí)證結(jié)果表明，房價(jià)推動(dòng)力的主要來源是需求方，地方政府的影響也不可忽視，而供給方和貨幣政策的相關(guān)變量對(duì)房價(jià)的影響相對(duì)較小。楊帆（2011）以我國 35個(gè)大中城市為研究對(duì)象，分析了房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素， 研究結(jié)果表明，較高的投資超額收益率和房地產(chǎn)資金來源虛擬化對(duì)住房價(jià)格的影響力度最為明顯，地區(qū)生產(chǎn)總值和人均收入也對(duì)房價(jià)上漲起到了驅(qū)動(dòng)作用。
綜合上述文獻(xiàn)，可以發(fā)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素眾多，不同的學(xué)者研究的側(cè)重點(diǎn)不同。筆者搜集了全國31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的2004-20
10年的面板數(shù)據(jù)，以研究與探索影響房地產(chǎn)變動(dòng)的主要因素。
二、 理論分析
從微觀上看，房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，具有消費(fèi)與投資的功能；從宏觀上看，作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，價(jià)格的波動(dòng)會(huì)影響一國經(jīng)濟(jì)的長期發(fā)展。房地產(chǎn)價(jià)格是多種微觀與宏觀因素共同作用的產(chǎn)物，筆者從市場供給、需求雙方及宏觀環(huán)境的角度，根據(jù)定性理論分析提出一些有待進(jìn)一步論證的假設(shè)。
(一)供給方面：商品房可供銷售面積和房地產(chǎn)的投資額
商品房可供銷售面積是報(bào)告期內(nèi)出售商品房屋的合同總面積，由現(xiàn)房銷售建筑面積和期房銷售建筑面積兩部分組成。理論上認(rèn)為，可供出售面積越多，商品房的供給量越充足，房價(jià)應(yīng)與銷售面積成負(fù)相關(guān)關(guān)系。
房地產(chǎn)投資額，包括對(duì)住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的投資額。一般而言，對(duì)住宅的投資額越大，代表住宅的絕對(duì)供對(duì)給量就越大，根據(jù)供求理論，房價(jià)會(huì)下降，認(rèn)為兩者之間存在著負(fù)相關(guān)； 而辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資額則代表該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，較大的辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資額說明了人們看好該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，理論上認(rèn)為房價(jià)和辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資額之間存在著正相關(guān)。 因此，該變量是一個(gè)綜合性變量，商品房價(jià)格不易確定。
(二)需求方面：人口數(shù)量和居民年底儲(chǔ)蓄存款余額
中國龐大的人口基數(shù)推動(dòng)了中國房地產(chǎn)的快速發(fā)展，隨著城市化進(jìn)程的加快，大量人口從農(nóng)村涌入城市，導(dǎo)致城市人口不斷增加，從理論上看,人口數(shù)量越多,住房資源就相對(duì)變得更稀缺,會(huì)造成對(duì)住房的需求,對(duì)房價(jià)產(chǎn)生向上的推動(dòng)力。同時(shí)由于人口數(shù)量增多而且比較集中，促進(jìn)了當(dāng)?shù)仄渌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而也驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上升。
而居民年底儲(chǔ)蓄存款余額作為購買力水平的衡量指標(biāo),它的上升會(huì)提高居民的購買力,增加住房的有效需求。對(duì)于收入水平低或無住房的人來說,儲(chǔ)蓄的增加會(huì)促使對(duì)住房意愿性的需求轉(zhuǎn)為現(xiàn)實(shí)需求,；而對(duì)于收入水平高或擁有住房的人來說,儲(chǔ)蓄的增加,一方面會(huì)產(chǎn)生較大的改善性居住需求,另一方面由于房產(chǎn)本身可作為商品的特殊性,會(huì)刺激投資性及投機(jī)性的需求。所以理論上兩者都與房價(jià)成正相關(guān)關(guān)系。
(三)宏觀環(huán)境方面：國內(nèi)信貸規(guī)模
信貸規(guī)模在一定程度上反映貨幣政策，擴(kuò)張的信貸規(guī)模即寬松的貸款政策，刺激了房
產(chǎn)消費(fèi)需求，同時(shí)也使投資投機(jī)者獲得資金來源，大大刺激了投資投機(jī)需求，導(dǎo)致市場需求顯著增加，在有限的市場供給下，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。理論上認(rèn)為，信貸規(guī)模與房價(jià)成正相關(guān)關(guān)系。
三、實(shí)證分析
根據(jù)上述理論分析，本文建立面板數(shù)據(jù)模型，由于數(shù)據(jù)有限，筆者主要從基本經(jīng)濟(jì)層面因素進(jìn)行分析，選取了人口數(shù)量（萬人）、居民年底儲(chǔ)蓄存款余額（億元）、商品房可供銷售面積（萬平方米）、房地產(chǎn)投資額（萬元）、國內(nèi)信貸規(guī)模（萬元）這五個(gè)自變量，商品房平均售價(jià)（平方米/元）為因變量。其中，自變量分別定義為X1、X2、X3、X4、X5,因變量為Y。以上變量數(shù)據(jù)均來源于各年度的《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》,使用的分析工具為Eviews6.0.
