一、 投資性房地產(chǎn)的后繼計(jì)量問(wèn)題的提出
對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，目前國(guó)際上存在兩種不同的觀點(diǎn)。第一種是以我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為代表的計(jì)量模式，其中規(guī)定：企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)采用“歷史成本”，只有在會(huì)計(jì)要素金額能夠取得“并可靠計(jì)量”時(shí)才能采用公允價(jià)值計(jì)量模式。第二種觀點(diǎn)以國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)（IASB）為代表，認(rèn)為資產(chǎn)現(xiàn)行時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值主要取決于特定時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)的公允價(jià)值。這兩種觀點(diǎn)的焦點(diǎn)在于是以公允價(jià)值還是以歷史成本作為投資性房地產(chǎn)計(jì)量的標(biāo)準(zhǔn)。
二、 計(jì)量是投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核心問(wèn)題
（一）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量涉及的計(jì)量屬性
在對(duì)相關(guān)的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)之后，就需要解決如何對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的問(wèn)題，這必然涉及到計(jì)量屬性的選擇。投資性房地產(chǎn)計(jì)量通常使用的計(jì)量屬性有兩種：
1.采用歷史成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。歷史成本又稱(chēng)實(shí)際成本，就是取得或制造某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)物資時(shí)所實(shí)際支付的現(xiàn)金或者其他等價(jià)物。我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：“在歷史成本計(jì)量下，資產(chǎn)按照其購(gòu)置時(shí)支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的金額，或者按照購(gòu)置資產(chǎn)時(shí)所付出的對(duì)價(jià)的公允價(jià)值計(jì)量?！?
2.采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。IASB對(duì)公允價(jià)值的定義為：“公允價(jià)值通常是指在一項(xiàng)公平交易中，熟悉情況、自愿交換的雙方交換一項(xiàng)資產(chǎn)或清償債務(wù)所使用的金額。”美國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（FASB）的定義為：“一項(xiàng)資產(chǎn)（或負(fù)債）的公允價(jià)值是自愿的雙方在當(dāng)前交易（而不是被迫或清算銷(xiāo)售）中據(jù)以購(gòu)買(mǎi)（或發(fā)生）、銷(xiāo)售（或清償）資產(chǎn)（或負(fù)債）的金額”。
?。ǘ┩顿Y性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量比較
我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則都規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量可以采取兩種計(jì)量模式，即成本模式和公允價(jià)值模式，并對(duì)兩種模式的轉(zhuǎn)換做出了限制。但是對(duì)優(yōu)先選擇計(jì)量模式的側(cè)重不同。
我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則優(yōu)先采用成本模式計(jì)量，只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿(mǎn)足兩個(gè)條件：1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；2.企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是優(yōu)先選擇以公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，只有當(dāng)主體無(wú)法在持續(xù)基礎(chǔ)上對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行可靠確定時(shí)例外。這是我國(guó)和國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的不同，體現(xiàn)了我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則謹(jǐn)慎性和我國(guó)市場(chǎng)條件的特殊性。
?。ㄈ┕蕛r(jià)值計(jì)量模式的探究
圍繞全球金融危機(jī)和公允價(jià)值計(jì)量有兩種不同的聲音。一種是支持公允價(jià)值計(jì)量，支持者認(rèn)為：公允價(jià)值計(jì)量反映真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況和財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)；公允價(jià)值計(jì)量能夠預(yù)示危機(jī)的征兆；公允價(jià)值計(jì)量不是病根，而是藥方。另一類(lèi)反對(duì)以公允價(jià)值計(jì)量，反對(duì)者認(rèn)為：在缺乏流動(dòng)性、處于困境或被迫的市場(chǎng)環(huán)境下，無(wú)法可靠計(jì)量公允價(jià)值；公允價(jià)值計(jì)量無(wú)法反映資產(chǎn)或?qū)嶓w的基本價(jià)值；公允價(jià)值計(jì)量以“順周期”的方式加劇了危機(jī)。
隨著資本市場(chǎng)的不斷健全，社會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告相關(guān)性的要求越來(lái)越高，公允價(jià)值具有無(wú)可比擬的優(yōu)越性。一是因?yàn)楣蕛r(jià)值計(jì)量方式使得資產(chǎn)和負(fù)債的信息更加具有決策相關(guān)性；二是使收入信息更加具有決策相關(guān)性。
公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量的優(yōu)勢(shì)在于：1.投資性房地產(chǎn)建設(shè)期限長(zhǎng)、投資數(shù)額大、流動(dòng)性與變現(xiàn)能力差，具有高風(fēng)險(xiǎn)和高收益并存的特點(diǎn)，而且其市場(chǎng)價(jià)值往往高于其賬面價(jià)值，采用公允價(jià)值模式計(jì)量能夠更好的反應(yīng)其市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力。2.投資者的股東權(quán)益只有在采取公允價(jià)值計(jì)量模式下才可以很好的體現(xiàn)。房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升，持有土地和商業(yè)地產(chǎn)的上市公司資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值要比賬面價(jià)值高很多，企業(yè)不能完全反映企業(yè)信息，將不能很好反映公司股東權(quán)益。3.采用公允價(jià)值計(jì)量能夠更好的反映企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，采用歷史成本計(jì)量將使企業(yè)總價(jià)值降低。
三、 兩種計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量的影響
?。ㄒ唬?duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響
在公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)將成為利潤(rùn)波動(dòng)的決定性因素，加大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也會(huì)影響到許多重要財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化。本文選取了房地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)“A+H公司”――北京北辰實(shí)業(yè)股份有限責(zé)任公司2010年度境內(nèi)外財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)加以比較。該公司投資性房地產(chǎn)在香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則下采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)；在中國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按其預(yù)計(jì)使用壽命及凈殘值率相應(yīng)計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)。下面分析不同計(jì)量模式對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響。
1.對(duì)資產(chǎn)的影響。據(jù)北辰實(shí)業(yè)股份有限責(zé)任公司2010年度的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，該公司香港財(cái)務(wù)報(bào)告總資產(chǎn)為30 574 653 000元人民幣，國(guó)內(nèi)的財(cái)務(wù)報(bào)告總資產(chǎn)為25 740 009 334元人民幣，以公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量比歷史成本計(jì)量總資產(chǎn)高出483 463 666元人民幣。而對(duì)于凈資產(chǎn)，香港財(cái)務(wù)報(bào)表顯示為12 801 641 000元人民幣，國(guó)內(nèi)的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示為9 175 655 893元人民幣，以公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量比歷史成本計(jì)量總資產(chǎn)高出3 625 985 107元人民幣。從這里可以看出以公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量比歷史成本后續(xù)計(jì)量，資產(chǎn)會(huì)有較大幅度的增長(zhǎng)。
2.對(duì)折舊的影響。由于香港財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量，所以不存在對(duì)折舊的計(jì)量。國(guó)內(nèi)的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示的投資性房地產(chǎn)折舊為611 988 107元人民幣。
3.對(duì)凈利潤(rùn)的影響。北辰實(shí)業(yè)香港財(cái)務(wù)報(bào)表顯示該公司的凈利潤(rùn)為1 099 787 000元人民幣，國(guó)內(nèi)的財(cái)務(wù)報(bào)告的凈利潤(rùn)為203 058 165元人民幣，以公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量比歷史成本計(jì)量利潤(rùn)增長(zhǎng)了896 728 835元人民幣。
?。ǘ?duì)稅負(fù)的影響
現(xiàn)行稅法對(duì)投資性房地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)不轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，故不增收土地增值稅。按照房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值征稅的為從價(jià)計(jì)征，按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的為從租計(jì)征。在成本計(jì)量模式下，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致，按照原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算繳納。而在公允價(jià)值模式下二者存在明顯差異：會(huì)計(jì)上年末按投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入損益，不再計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)；而稅法將通過(guò)支付現(xiàn)金方式取得的投資資產(chǎn)，以購(gòu)買(mǎi)價(jià)款作為投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，通過(guò)支付現(xiàn)金以外的方式取得的投資資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)作為投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，不確認(rèn)公允價(jià)值變化產(chǎn)生的所得。企業(yè)在對(duì)外投資期間，投資資產(chǎn)的成本在計(jì)算應(yīng)納稅額所得額時(shí)不得扣除，企業(yè)在轉(zhuǎn)讓或者處置投資資產(chǎn)時(shí)，投資資產(chǎn)的成本予以扣除，這樣將產(chǎn)生遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債。
