土地是有限的，也是居民日常生活所必須的，所以房地產(chǎn)不僅是生活品，同時也是投資品，具有特殊地位。房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況對一國經(jīng)濟社會影響巨大。世界范圍內(nèi)，日本和德國是具有典型特色的兩種體制，他們的房產(chǎn)市場發(fā)展值得我們關注。
一、日本的歷史
日本平地資源貧乏，國土中只有24%是平地。二戰(zhàn)后，日本大力發(fā)展工業(yè)和城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化率達到75%。日本土地中只有5%為城鎮(zhèn)用地，年均增速僅為0.87%。土地的稀缺使得土地資產(chǎn)功能過強，產(chǎn)生“土地本位”。
土地通常在取得、保有、買賣三階段課稅，日本稅制主要問題是“保有”階段稅負過低。從需求角度，低地產(chǎn)保有稅刺激人們擁有更多房地產(chǎn)的意愿，空置待售成普遍現(xiàn)象；從供給角度，土地閑置、待機轉(zhuǎn)手成常態(tài)，大片空置待建的土地成為城市景觀，加劇了供給短缺。此外，繼承房地產(chǎn)的遺產(chǎn)稅率低于其他資產(chǎn)遺產(chǎn)稅率，導致了富有老年人將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)，進一步推動了需求。
轉(zhuǎn)讓所得稅也是調(diào)節(jié)市場重要手段。為限制短期轉(zhuǎn)手投機，日本從1988年10月開始，對保有期不超過2年的土地轉(zhuǎn)讓收益征收96%的重稅，但效果適得其反。在價格持續(xù)上漲階段，高稅率抑制了地產(chǎn)交易，迎合了投機者長期持有、靜等價格上漲心理，供給更加短缺。
非理性預期和投機對泡沫的積聚起了推波助瀾作用。由于價格一直上漲，人們對炒房利潤的非理性預期被引導出來，直至參加到房地產(chǎn)投機。
日本政府政策上的兩次失誤造成流動性極度泛濫助推資產(chǎn)泡沫。70年代的“尼克松沖擊”和80年代的“廣場協(xié)議”給日本造成類似影響。日元升值，政府為避免經(jīng)濟衰退，采取擴張政策。當時，日本經(jīng)濟仍處于經(jīng)濟景氣上升過程，不當?shù)慕?jīng)濟政策刺激了房地產(chǎn)等投資品價格的不斷上漲。原本應緊縮的信貸不僅未緊縮，相反進一步擴張，推波助瀾。為減少金融自由化與國際化過程中銀行的經(jīng)營風險，日本政府在匯率改革過程中，推行銀行資本金管理改革，部分銀行執(zhí)行國際清算銀行制訂的銀行資本金管理規(guī)定，促使銀行貸款向住房抵押貸款傾斜，使銀行在不動產(chǎn)貸款上產(chǎn)生惡性競爭，刺激了泡沫的不斷膨脹。1990年危機已經(jīng)一觸即發(fā)，但銀行繼續(xù)大規(guī)模貸款。這一年12家日本最大銀行向房地產(chǎn)發(fā)放貸款總額達50萬億日元，占貸款總額1/4，五年間猛增2.5倍。尤其錯誤的是為了利用杠桿增加利潤，日本銀行違巴塞爾協(xié)議，將未實現(xiàn)利潤當作資本金向外出借，造成流通領域里的貨幣數(shù)量進一步擴張。1991年銀行總貸款額達到當年GNP的90%，而美國僅為37%。為了爭奪利潤和分享市場，日本上千家財務公司和投資公司也不顧政策限制，躋身于房地產(chǎn)金融行業(yè)，直接或間接貸款總額高達40萬億日元。日本金融機構(gòu)是房地產(chǎn)泡沫的最大鼓吹者和最后支撐者，為泡沫源源不斷輸送能量直到最后一刻。
自1989年5月，日本央行3次上調(diào)貼現(xiàn)率，啟動抑制泡沫經(jīng)濟的宏觀調(diào)控。1990年初股指開始回落。為防止海灣戰(zhàn)爭帶來的油價上漲沖擊，1990年8月，日本銀行將貼現(xiàn)率從4.25%上調(diào)到6.0%，至此，股市崩盤和大銀行、大證券公司違法經(jīng)營的丑聞勁曝，彼此推動，股市崩潰一發(fā)不可收拾。1991年，日本不動產(chǎn)市場繼股市暴跌之后開始垮塌，巨大的地產(chǎn)泡沫自東京破裂，迅速蔓延至日本全境。東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市的房地產(chǎn)價格下降了15%～20%，此后連續(xù)14年呈下跌趨勢。日本至今未走出泡沫破滅的陰影。
二、德國的歷程
與很多國家不同，德國特別重視房屋的居住功能。德國《憲法》規(guī)定，“德意志聯(lián)邦共和國是民主的和社會福利的聯(lián)邦制國家”。這是政府制定所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點。
德國有充足的住房供給。據(jù)德國聯(lián)邦統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，德國現(xiàn)有人口8200萬，保持了近4000萬套住房，2007年人均住房面積達41.9平方米，為歐洲最高水平國家之一。這得益于德國多元化的住房供給。德國鼓勵自建房、合作建房，打破開發(fā)商對房屋供應的壟斷。政府通過減免稅收和其它獎勵措施對私人建房予以鼓勵，經(jīng)申請還可得到私人建房貸款；對合作社建房給予多方面的政策幫助：提供長期低息貸款；給予借款保證；提供合理價格的土地；減少稅收；補貼租金。
從稅收角度看，德國房地產(chǎn)稅在歐洲非常重，具體可分為地產(chǎn)稅、地產(chǎn)購置稅、房產(chǎn)稅。在德國，所有與房地產(chǎn)擁有有關的稅率設置均考慮人均擁有水平，超過該水平則稅負加重。
特色的住房租金管制體系也為市場健康發(fā)展提供了保障，其最大特色體現(xiàn)在租金價格管制與租客住房權利保護高度結(jié)合。在租金管制方面，租金價格由房主和房客協(xié)商決定，隨后租金上漲的幅度則由通脹程度或固定租金房產(chǎn)早些年前(一般為4年)的規(guī)定水平而決定，不是市場交易價格決定。另外，政策規(guī)定三年內(nèi)房租上漲幅度不得超過20%，租金的上漲較為緩和。在租客權利保護方面，根據(jù)德國法律，大體只有兩種情況下房東才能解除租房合同：一是租房者違反合同，二是房東能夠證明自己由于客觀原因需要收回住房。此外，德國租房者協(xié)會一直是非常強勢的政治團體，通過各種游說活動保護租房者的利益，同時還通過對話博弈使住房租金支出長期保持在收入的25%左右，使其成為一種社會習俗約定。
德國對住房投機進行強力的控制。各類地產(chǎn)出讓與交易價格不是由開發(fā)商定價或政府定價，而由獨立的地產(chǎn)評估師負責，注冊評估師對自己的評估結(jié)果負責30年，并負法律責任。除私人評估師外，德國還按照《聯(lián)邦建筑法》成立了各地的“房地產(chǎn)公共評估委員會”，職責之一就是負責制定當?shù)氐摹盎鶞蕛r”或“指導價”，這類指導價具有法律效力，所有開發(fā)商有義務參照執(zhí)行。
對房地產(chǎn)投機控制方面，德國法律規(guī)定，對于房價、房租超高，乃至暴利者，地產(chǎn)商、房東要承擔刑事責任；如果開發(fā)商所定房價超過“合理房價”20%，根據(jù)德國《經(jīng)濟犯罪法》就已經(jīng)構(gòu)成違法行為，購房者可向法院起訴，違法者可能面臨最高5萬歐元的罰款；如果開發(fā)商制定的房價超過“合理房價”50%則為“房價暴利”，觸犯德國《刑法》而構(gòu)成犯罪，出售者可能面臨三年徒刑。在德國，獨立的地產(chǎn)評估制度與嚴厲的刑法結(jié)合，使得對住房的投機面臨巨大的風險。
在這樣的房地產(chǎn)制度下，德國經(jīng)濟一直保持健康發(fā)展。德國堅決否定房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”說，將其作為社會福利機制的重要一環(huán)。德國的經(jīng)濟支柱是工業(yè)（汽車、電子、機械制造和化工），雄厚的工業(yè)基礎奠定了二戰(zhàn)后德國的重新崛起，維系了德國的經(jīng)濟繁榮。在金融危機環(huán)境下，德國經(jīng)濟呈現(xiàn)出與歐洲其他國家非常不一樣的表現(xiàn)。
三、中國的發(fā)展
我國的房地產(chǎn)市場化改革始于1998年，標志是《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》的頒布，目標定位是：“停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系?！钡趯嶋H執(zhí)行中，各級地方政府并未把重點放在對經(jīng)濟適用房的供給上，被政府控制和批租的土地大批流到一般商品房上，原計劃的經(jīng)濟適用房應當在60%以上，但實際上一些城市不到1%。2003年，國務院頒發(fā)《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，使市場的定位從“以經(jīng)濟適用房為主”變成了“逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”，房地產(chǎn)市場向完全市場化推進。
中國房地產(chǎn)泡沫之路一步步重蹈日本覆轍。作為土地的壟斷供給方，中國地方政府主導土地出讓的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和方式。在完全市場化背景下，供給方的理性選擇是限制供給、提高價格。根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù)，2009年之前，中國住宅用土地的供應穩(wěn)定在5萬公頃左右，基本沒有增長。住宅用土地的有限供給直接限制了房屋供給的增長。但需求并沒有受到控制。隨著經(jīng)濟快速發(fā)展、城鎮(zhèn)化快速推進，中國城鎮(zhèn)人口在上世紀90年代后期快速增長。近10年，中國的城鎮(zhèn)化率每年提高1.4%，城鎮(zhèn)人口年均增加2112萬。“次貸危機”后，受近十萬億的信貸刺激，包括股市和房市在內(nèi)的資產(chǎn)價格都出現(xiàn)了大幅的上升，泡沫化越來越嚴重。
價格上升背景下，金融機構(gòu)助長泡沫。中國的住房按揭貸款與中國住房體制改革同時起步。隨著福利分房制度退出歷史舞臺，居民的居住需求只能從市場得到滿足，而消費能力不足，住房消費信貸被大力倡導，各家銀行紛紛開展個人住房貸款按揭業(yè)務。10年間，中國商業(yè)性房貸增長了240倍，從1998年的400多億元，飆升到2010年末的9.35萬億元左右，其中個人住房按揭貸款達到6.2萬億元，個人住房按揭貸款占整個個人消費類貸款的82%。
貨幣政策極度寬松助推泡沫迅速膨脹?！按钨J危機”之后，伴隨 “四萬億”投資的推進，銀行信貸進入到極度寬松時期，2009年的新增信貸接近10萬億。
中國房地產(chǎn)市場應該走向何方，國情決定中國不可能走向德國之路，但是也不能步日本后塵。房地產(chǎn)市場必須承擔起產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會服務的雙重功能，未來房地產(chǎn)行業(yè)的市場化程度應該降低，應該走向“有限市場化”，甚至“半政府化”，“有限市場化”應首先體現(xiàn)為房地產(chǎn)價格的非市場化。
四、韓國的經(jīng)驗
有限市場化在歷史上并非沒有出現(xiàn)，韓國房地產(chǎn)市場的發(fā)展可以為中國所參考。
韓國80年代初出口導向型的發(fā)展，使其制造業(yè)部門勞動生產(chǎn)率快速提升。1986年前后進入劉易斯拐點后，出口部門勞動力成本上升，企業(yè)競爭力減弱，貿(mào)易逆差開始擴張。政府于是采取寬松的貨幣政策，資金大量流入房地產(chǎn)，從1987年到1991年之間，韓國房價指數(shù)暴漲78.12%。這一切都與中國當前所面臨的困境極其相似。
80年代末期，韓國政府著手控制房價上漲，包括緊縮貨幣、增加住房供給、抑制投機等。通過住房五年計劃，在1988-1992年期間，新建了200萬套住房，住房供給大幅增加，貨幣增速下降，房價在91年4月開始回落，至93年10月整體房價水平回落約10%，此后直到97年亞洲金融危機之前都保持平穩(wěn)。在此期間，韓國完成了制造業(yè)的二次升級，由80年代的“重化工”主導逐步轉(zhuǎn)為由“電子、交運行業(yè)”主導。
除了短期的抑制房價政策，房地產(chǎn)市場的“半市場化”是韓國房價在90年代初期回落卻未崩盤的重要原因之一。國家管制土地及新屋價格，限制了開發(fā)商的利潤空間，使得資金能夠有效地流入政府支持行業(yè)；較高的公共建造比例保證住房市場供給；國有化的抵押貸款市場、嚴格的新屋分配制度；特殊的租房市場――大部分租房合同為“押租”合同，租客向房東繳納約為房屋價值的50%的押租，在租約到期（一般為2年）時房東無息返還，房東出租收益來自于押租在期間的投資收益，使得部分中低收入居民（50%左右）穩(wěn)定在租房市場，與房價穩(wěn)定形成正反饋。
作為世界上人口最多的國家，中國具有特殊國情，同時，多年的文化傳統(tǒng)使中國人對房屋有特別的感情。中國的房地產(chǎn)市場作用應該更多體現(xiàn)在房產(chǎn)的居住功能，有限市場化也許是中國的房產(chǎn)市場最好的方向，更好的服務于中國的發(fā)展。
