通常來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)的方向是相符合的，因此常常不能表現(xiàn)出平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)，往往表現(xiàn)出波動(dòng)的特征。從時(shí)間范圍來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的向上向前發(fā)展的趨勢(shì)是肯定的。但是這種趨勢(shì)平滑向前發(fā)展的趨勢(shì)，但是圍繞這個(gè)平滑發(fā)展趨勢(shì)的是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。所以，我們口中的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)指的也就是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總盤總是會(huì)圍繞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期趨勢(shì)的基礎(chǔ)上下震蕩而形成的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。
一、影響我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要原因
1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)是造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的最基本原因
通常在再生產(chǎn)部門中，基于各部門生產(chǎn)技術(shù)不斷提高、勞動(dòng)生產(chǎn)率不斷提升的現(xiàn)實(shí)情況，經(jīng)濟(jì)發(fā)展是不平衡的。即使在某一再生產(chǎn)周期的某一階段，各個(gè)部門能夠?qū)崿F(xiàn)的社會(huì)總勞動(dòng)的分配平衡，但是經(jīng)過一段時(shí)間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化，這種相對(duì)的平衡的將會(huì)被打破，從而再次需要重新調(diào)整各個(gè)部門的發(fā)展情況和比例，這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程就是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過程中的波動(dòng)。房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的生產(chǎn)部門，所以它的發(fā)展需要和其它產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展相一致，特別是那些與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緊密聯(lián)系在一起，需要實(shí)現(xiàn)與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)模相互促進(jìn)的目標(biāo)。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的重要內(nèi)在原因
隨著商品經(jīng)濟(jì)和社會(huì)化大生產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給矛盾已經(jīng)成為影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的非常重要的原因之一。我們從不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理中得知，通常情況在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，由于不動(dòng)產(chǎn)總需求和總供給的不調(diào)和造成的供需波動(dòng)以及相互作用會(huì)造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)現(xiàn)象。房地產(chǎn)供給和需求作為市場(chǎng)中經(jīng)常出現(xiàn)變化的因子。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和很多經(jīng)濟(jì)因素相連，比如技術(shù)、勞動(dòng)、資金和管理等條件，經(jīng)常發(fā)生持續(xù)的收縮或擴(kuò)展，由此產(chǎn)生了必要的合理波動(dòng)是可以理解的。房地產(chǎn)的需求總量也是伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)生巨大變化，再加上房地產(chǎn)本身的波動(dòng)性，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中出現(xiàn)需求線和供求線不平衡的現(xiàn)在。
3、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的重要原因還有房地產(chǎn)價(jià)格的變化
通常情況下，房地產(chǎn)投資經(jīng)常出現(xiàn)盲目性和投機(jī)性的問題，這樣是因?yàn)榉康禺a(chǎn)領(lǐng)域包含巨大的利潤(rùn)空間，這樣一來，必然會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格一定時(shí)期內(nèi)違背市場(chǎng)規(guī)律而出現(xiàn)急劇上升的現(xiàn)象。房地產(chǎn)價(jià)格的飛漲，為商家提供了更大的利潤(rùn)空間和高回報(bào)率，又進(jìn)一步加速了房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，這樣就吸引了更多房地產(chǎn)投資商的加入，導(dǎo)致了很多房地產(chǎn)開發(fā)公司加入這個(gè)行業(yè)，大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的交易量。這時(shí)仿佛房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了繁榮時(shí)期，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，這樣的市場(chǎng)繁榮包含了大量的泡沫，因?yàn)檫@個(gè)繁榮不是因?yàn)槭袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的良性發(fā)展而來的，也就是說這種經(jīng)濟(jì)效益是以損害長(zhǎng)遠(yuǎn)利益換來的非良性的短期效益。
二、政府應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的措施策略
1、對(duì)于因?yàn)閲?guó)民經(jīng)濟(jì)波動(dòng)而造成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的應(yīng)對(duì)措施
作為政府，采取宏觀調(diào)控必須要與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控保持一致，從而從宏觀上把握整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)，確保國(guó)家的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策貫徹，保障國(guó)家穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)繁榮。在面對(duì)房地產(chǎn)的國(guó)度發(fā)展，影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能力，這樣就會(huì)影響其它行業(yè)的健康發(fā)展，也就會(huì)影響整個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展?fàn)顟B(tài)。在這個(gè)時(shí)候，國(guó)家宏觀調(diào)控的作用就顯現(xiàn)了，采取及時(shí)妥善的宏觀調(diào)控政策，盡力去除房地產(chǎn)中的泡沫。即使這些政策會(huì)一定程度上影響房地產(chǎn)的發(fā)展，但是為了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展，那么就必須采取緊縮政策，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)范圍。
2、應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求之間的矛盾，需要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律加以解決
房地產(chǎn)供需不平衡經(jīng)常表現(xiàn)出房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不平衡等特點(diǎn)，而短暫的供需平衡過后必然是長(zhǎng)久的供需不平衡。因此我們沒有必要強(qiáng)烈要求房地產(chǎn)市場(chǎng)絕對(duì)平衡。我們通常來說，為了促進(jìn)自身運(yùn)動(dòng)和發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)通過必要的供需交替變換能夠自然實(shí)現(xiàn)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律決定了只要出現(xiàn)了商品交換，那么就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)現(xiàn)象，這是必然的現(xiàn)象。因此我們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目的，一方面要確保經(jīng)濟(jì)波動(dòng)處于合理的范圍，另一方面努力縮小這種房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的幅度，降低經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾如果處于十分尖銳的狀況，僅僅憑靠市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)無法實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的合理調(diào)控，那么就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，以實(shí)現(xiàn)強(qiáng)制性的供需平衡。
3、政府對(duì)于因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格變化帶來的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的調(diào)控
房地產(chǎn)價(jià)格變化往往引起明顯的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，國(guó)家宏觀調(diào)控應(yīng)該著眼房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)大局，正確分析、區(qū)別對(duì)待，有效嚴(yán)格地對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開展宏觀調(diào)控，但是這不代表著對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的強(qiáng)制管理。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格如果能夠保持在合理范圍內(nèi)，那么國(guó)家就不需要強(qiáng)制加以干涉，只需要按照市場(chǎng)規(guī)律，加以引導(dǎo)規(guī)范，充分利用好一定的價(jià)格波動(dòng)能夠促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)律，促使企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益和企業(yè)效率。
