隨著我國轉讓定價稅制的進一步完善，稅務機關反避稅的矛頭開始指向內資企業(yè)，有關聯(lián)交易的房地產企業(yè)更是稅務機關反避稅關注的焦點。在實務中，房地產開發(fā)企業(yè)通過設立建筑安裝工程公司、設計公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司等關聯(lián)企業(yè)，在大量的關聯(lián)交易中實行轉讓定價，使得成本和利潤在關聯(lián)企業(yè)之間重新分配，從而達到避稅的目的。如果各關聯(lián)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收方式和稅率一致，轉讓定價不會必然導致企業(yè)所得稅避稅，但會嚴重影響地稅部門的土地增值稅的征收。
2011年12月13日-15日，全國地稅系統(tǒng)反避稅工作會議在山東舉行。本次會議對房地產行業(yè)的反避稅問題進行了深入探討和研究，并對有關房地產企業(yè)的反避稅調查工作做出了具體部署。對于內資房地產企業(yè)的反避稅，不是利用傳統(tǒng)的稽查手段，而是利用轉讓定價的理論和方法對房地產關聯(lián)企業(yè)之間的交易進行反避稅調查和調整。對于內資房地產關聯(lián)企業(yè)的轉讓定價管理，也不再局限于對企業(yè)所得稅的關注，而是進一步拓展到了土地增值稅、營業(yè)稅等與房地產關聯(lián)交易相關的各項稅收。
一、房地產關聯(lián)企業(yè)的認定
所謂房地產關聯(lián)企業(yè)，是指在房地產開發(fā)與經營中與其他企業(yè)之間存在直接或間接控制關系或重大影響關系的企業(yè)，包括總機構與分支機構、母公司與子公司、同一總機構的不同分支機構、同一母公司的不同子公司等。
根據(jù)企業(yè)所得稅法實施條例釋義第一百零九條的規(guī)定，構成關聯(lián)關系的主要有以下八種情形：
1、相互間直接或間接持有其中一方的股份總和達到25％或以上的；
2、直接或間接同為第三者擁有或控制股份達到15%或以上的；
3、企業(yè)與另一企業(yè)之間借貸資金占企業(yè)自有資金50％或以上，或企業(yè)借貸資金總額的10％是由另一企業(yè)擔保的；
4、企業(yè)的董事或經理等高級管理人員一半以上或有一名常務董事是由另一企業(yè)委派的；
5、企業(yè)的生產、經營活動必須由另一企業(yè)提供的特許權利才能正確進行的；
6、企業(yè)生產經營購進的原材料、零配件等是由另一企業(yè)所控制或供應的；
7、企業(yè)生產的產品或商品的銷售是由另一企業(yè)所控制的；
8、對企業(yè)生產經營、交易具有實際控制的其他利益上相關聯(lián)的企業(yè)（包括家族、親屬關系等）。
二、房地產關聯(lián)企業(yè)轉讓定價分析
房地產關聯(lián)企業(yè)轉讓定價是指房地產集團公司內部或關聯(lián)企業(yè)之間為了實現(xiàn)其整體戰(zhàn)略目標，在銷售貨物、提供勞務、轉讓無形資產等時違背市場交易原則而內部制定的價格。房地產關聯(lián)企業(yè)之間的轉讓定價將導致收入和費用在關聯(lián)企業(yè)之間的重新分配，從而達到避稅的目的。
在實務中，房地產關聯(lián)企業(yè)的關聯(lián)交易類型呈現(xiàn)多元化趨勢，轉讓定價表現(xiàn)形式日趨復雜化。具體包括：
1、貨物購銷業(yè)務中的轉讓定價
貨物購銷業(yè)務中的轉讓定價主要表現(xiàn)在關聯(lián)企業(yè)之間在購銷建筑施工設備、原材料以及完工產品銷售等業(yè)務活動中，利用“高進低出”或“低進高出”的手段，將成本和利潤在關聯(lián)企業(yè)之間重新分配。例如，房地產開發(fā)公司高價從關聯(lián)企業(yè)購入施工設備或者是建筑材料，從而增加房地產的開發(fā)成本，增加土地增值稅的扣除項目，從而達到少繳土地增值稅的目的。深圳某房地產公司低價向其關聯(lián)公司轉讓剛建成的商業(yè)大樓，構成了房屋銷售中的轉讓定價。在房地產關聯(lián)企業(yè)轉讓定價交易中，有形貨物購銷占有非常重要的地位。
2、勞務提供業(yè)務中的轉讓定價
勞務提供業(yè)務中的轉讓定價主要表現(xiàn)在關聯(lián)企業(yè)之間通過支付設計、管理、廣告、咨詢等勞務費用的高低，影響房地產關聯(lián)企業(yè)的成本和利潤。比如，房地產開發(fā)企業(yè)通過設立關聯(lián)建筑管理公司，通過建筑管理公司可列支開發(fā)直接費用，以提高開發(fā)成本，減少土地增值稅，同時也減少了企業(yè)所得稅。廣東某大型房地產公司下設全資設計公司、文化公司、技術咨詢公司，各子公司一年收到母公司設計、宣傳策劃、咨詢費高達上億元，然后再通過購買母公司的藝術品作為各子公司的固定資產，以完成最后的利潤轉移。
3、無形資產交易業(yè)務中的轉讓定價
無形資產交易業(yè)務中的轉讓定價主要表現(xiàn)在關聯(lián)企業(yè)之間專利、專有技術、商標、商譽等無形資產的轉讓不按該類交易的市場價格收取特許權使用費，或故意將土地使用權在關聯(lián)企業(yè)間轉讓，從而影響房地產關聯(lián)企業(yè)的成本和利潤。如：福州某房地產開發(fā)公司取得政府劃撥地使用權，又將該塊地轉讓到其全資子公司名下開發(fā)房產，其增值額在土地增值稅的免征范圍，從而規(guī)避了土地增值稅。
4、資金融通業(yè)務中的轉讓定價
資金融通業(yè)務中的轉讓定價主要表現(xiàn)在關聯(lián)企業(yè)之間通過貸款利率的高低來影響房地產關聯(lián)企業(yè)的成本費用。例如，房地產集團母公司向房地產開發(fā)子公司提供貸款，收取高利息，從而增加房地產開發(fā)子公司的費用。
三、房地產關聯(lián)企業(yè)轉讓定價的動機
1、可以規(guī)避部分企業(yè)所得稅。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，我國企業(yè)所得稅的基本稅率為25%，但對于國家重點扶持的高新技術企業(yè)和小型微利企業(yè)分別實行15%和20%的優(yōu)惠稅率。根據(jù)納稅人的不同情況，企業(yè)所得稅的征收方式分為查賬征收和核定征收。房地產關聯(lián)企業(yè)通過轉讓定價，使得成本和利潤在關聯(lián)企業(yè)之間重新分配，規(guī)避部分企業(yè)所得稅。臨沭縣某房地產公司通過新投資成立一家建筑施工企業(yè)（其企業(yè)所得稅實行核定征收方式），二者構成關聯(lián)企業(yè)，其開發(fā)項目多由該施工企業(yè)承建。在施工過程中，建筑施工企業(yè)通過高開發(fā)票，增加建筑安裝成本，轉移利潤到關聯(lián)企業(yè)。雖然建筑施工企業(yè)按發(fā)票金額繳納了3%的營業(yè)稅，但由于關聯(lián)施工企業(yè)采取核定征收方式計算繳納所得稅，這部分轉移的利潤在施工企業(yè)相當于乘以應稅所得率后再乘以適用稅率計算繳納所得稅，整體少繳了25%企業(yè)所得稅。
2、可以少征土地增值稅。土地增值稅是對納稅人轉讓房地產的收入減去稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額為計稅依據(jù)，依照四級超率累進稅率征收的一種稅。對房地產企業(yè)來說，轉讓房地產的收入和扣除項目金額會直接影響其土地增值稅金額，轉讓收入越低，扣除項目越大，增值率越低，企業(yè)的適用稅率也會越低，從而減少應繳納的土地增值稅額。房地產企業(yè)通過轉讓定價，以低于市場的價格轉讓房地產，或者以高于市場的價格向關聯(lián)企業(yè)支付安裝工程費、設計費等途徑來增加扣除項金額，從而減少增值額，最終少繳土地增值稅。成都某房地產公司低價向其關聯(lián)公司轉讓房產，構成房屋銷售中的轉讓定價，涉案稅額達180余萬元，涉案稅種不僅涉及企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、還涉及土地增值稅。
四、房地產關聯(lián)企業(yè)轉讓定價涉稅風險
自2002年以來，房地產行業(yè)多次被列入全國稅收稽查的重點行業(yè)。目前中國反避稅法律體系已基本建成，稅務機關已經擁有足夠的法律武器和技術手段對轉讓定價進行調查和調整，房地產關聯(lián)企業(yè)的轉讓定價已經成為稅務機關反避稅關注的焦點。
根據(jù)國家稅務總局的反避稅工作精神，各地稅務機關對于房地產關聯(lián)企業(yè)的轉讓定價監(jiān)管將會日益嚴格，全國范圍的行業(yè)聯(lián)查也極有可能展開。在這種新趨勢下，有關聯(lián)交易的房地產企業(yè)如何規(guī)范關聯(lián)交易，調整定價策略，有效預防、控制、避免轉讓定價風險成為一項頗具挑戰(zhàn)性的工作。
1、規(guī)范關聯(lián)交易。房地產企業(yè)要充分了解企業(yè)自身的關聯(lián)交易情況，正確認識轉讓定價的稅務風險，按照《特別納稅調整實施辦法》的有關規(guī)定進行關聯(lián)交易，對關聯(lián)企業(yè)之間的關聯(lián)交易及所采用的定價策略及時進行審閱和調整，保證交易價格的公允性，規(guī)范納稅行為，有效預防對于轉讓定價稅務審計的風險。
2、重視關聯(lián)申報。有關聯(lián)交易的企業(yè)向稅務機關申報關聯(lián)交易情況，是法納稅人的基本義務，不履行義務就會受到處罰，企業(yè)很可能被列為稅務機關轉讓定價調查的重點對象之一。全國地稅系統(tǒng)反避稅工作會議明確指出要利用轉讓定價手段，要求房地產行業(yè)各相關企業(yè)提供關聯(lián)交易的資料，并在全國實現(xiàn)聯(lián)查?！短貏e納稅調整實施辦法》列出的關聯(lián)交易類型主要包括有形資產購銷、無形資產使用、提供勞務和資金融通四大類，房地產企業(yè)要對企業(yè)內部的關聯(lián)交易進行準確界定和分類，在填報《土地增值稅清算申報表》時，如實披露房地產企業(yè)關聯(lián)交易的詳細情況，據(jù)實填報《企業(yè)年度關聯(lián)業(yè)務往來報告表》。存在重大關聯(lián)交易的企業(yè)應當向轉讓定價專業(yè)人士尋求幫助，以控制并降低轉讓定價風險。
